Berlingske Business
11:13Siemens Gamesa vinder større kontrakt i Indien

Slagtilbud med swaplån bag facaden

11BUSThyra-Danebod-2.jpg
Lejlighederne i Thyra Danebod fås til en billig kvadratmeterpris, men til gengæld er huslejen meget høj som følge af den økonomiske knibtang, foreningen sidder i på grund af bl.a. et swaplån med en rentetrappe. Foto: Mikkel Møller Jørgensen

Andelsforeningen Thyra Danebod springer i øjnene på listen over lejligheder til salg i hovedstaden. Godt 140.000 kroner for ca. 140 kvadratmeter finder man ikke mange lejligheder til i hovedstaden. Men foreningen slås med et swaplån med stigende rente og en truende udskiftning af taget.

På overfladen ligner lejlighederne i andelsboligforeningen Thyra Danebod på Frederiksberg et slagtilbud. De koster kun godt 1.000 kr. per kvm., hvilket betyder en andelspris på godt 140.000 kr. for en af de store lejligheder på 138 kvm., der i øjeblikket er til salg. Men den månedlige boligafgift på lejligheden er på 14.509 kr. og vidner om den økonomiske knibtang, foreningen sidder i på grund af dels et swaplån med en rentetrappe, dels en aggressiv strategi ved stiftelsen af foreningen i 2007. Den betød, at moderniseringer helt tilbage fra 1985 blev aktiveret og i dag trækker omkring 3.000 kr. i boligafgiften.

Modsat andre store andelsforeninger i hovedstaden har Thyra Danebod ikke lyst til at erklære sig selv konkurs, og den nuværende formand, Lasse Klubien, købte sig for nylig ind i foreningen med åbne øjne og lyst til at få foreningen økonomisk på fode igen.

»Vi har købt med åbne øjne i 2012 vel vidende, at vi betaler en høj afgift, men til gengæld gav vi meget lidt for andelen. Vi vil gerne bo netop dér, og det bør efter min mening være hovedfokus, når man køber bolig. Og så kiggede vi på økonomien og kunne konstatere, at det hang sammen for os,« siger Lasse Klubien.

11BUSEtageejendom#2.jpg

Foreningen blev stiftet i marts 2007 med 77 andelslejligheder ud af de i alt 110 lejeboliger. På daværende tidspunkt lod der ikke til at være grænser for boligprisernes himmelflugt, og dermed blev en del andelsforeninger stiftet på et spinkelt økonomisk grundlag i en forventning om, at stigende ejendomsværdier ville sikre fundamentet under belåningen på længere sigt.

Sådan gik det ikke, da finanskrisen året efter kappede en tocifret luns procenter af priserne. Og nu står Thyra Danebod uden mulighed for at låne yderligere til en påtrængende udskiftning af taget, samt nogle gamle og overvurderede moderniseringer, der stadig betales til. Og som prikken over i’et et swaplån med rentetrappe, så renten vil stige gradvist fremover.

»Vores forenings etableringspris (kvadratmeterpris, red.) var noget under den daværende markedspris, men moderniseringstillægget var overvurderet. Foreningen blev først stiftet i andet forsøg og gik lige akkurat igennem med en aktivering af tidligere moderniseringer. Nogle af dem er gennemført helt tilbage i 1985 og vil nok ikke blive opfattet som moderniseringer i dag. Man har jo fasttømrede afskrivningsregler for moderniseringer og forbedringer i andelsforeninger, men ved stiftelsen af vores forening forholdt man sig ikke til, hvordan de aktiverede moderniseringer skulle afskrives – formentlig fordi boligmarkedet i en periode var præget af en opfattelse af, at man nærmest kunne gå på vandet (pga. de voldsomme værdistigninger på ejendomme i hovedstaden, red.) Desuden forestillede ingen sig dengang en renteudvikling, som vi har set,« fortæller Lasse Klubien.

q

Foreningen har nu et realkreditlån på 180 mio. kr. og en tilhørende swap med en stigende rente og en værdi på minus 129 mio. kr. i Nykredit.

»Det er først, hvis en swap kombineres med en rentetrappe, at det bliver uigennemsigtigt for købere. Og i vores forening blev det desuden kombineret med tidligere gennemførte moderniseringer,« siger Lasse klubien, som sammen med resten af den forholdsvis nye bestyrelse har brugt megen tid på at strikke en redningsplan sammen med Nykredit.

Det er tankevækkende, at finansverdenen på et tidspunkt er begyndt at finansiere ejendomsprojekter, hvor det aldrig har været tænkt, at man kunne afvikle gælden.

Lasse Klubien, formand for andelsboligforeningen Thyra Danebod
DEL CITAT

»Vores forening er som en del af en løsning blevet tilbudt en forlængelse af swaplånet til en ny 30-årig periode. Så kan vi komme ned på en rente under den nuværende, og foreningen kan fjerne de sidste trin på trappen. Men det var kun et ekstraordinært tilbud, som var knyttet sammen med Nykredits samlede løsning. Den indeholdt også et budget, de havde lavet for ti år, og som kun lige kunne balancere. Men det adresserede ikke alle vedligeholdelserne, og at vi skal have nyt tag inden for et-tre år til ti mio. kr.,« siger Lasse Klubien, som kan glæde sig over, at foreningen i 2010 indgik en aftale med Nykredit, så bolig- afgiften optrappes, og moderniseringstillægget nedtrappes over en længere periode.

Andel

Men han er ikke så imponeret over kreativiteten hos Nykredit, og bl.a. har foreningen foreslået at udnytte 1.800 tomme kvadratmeter på loftet til nye lejligheder.

»Disse 1.800 kvadratmeter kunne konverteres til ejerlejligheder, og på den måde kunne foreningen kapitalisere et af de eneste aktiver, vi har. Men det kræver, at långiver vil lege med. Vi kan ikke bruge af et i forvejen presset budget til at udvikle et tagprojekt,« siger han.

Andelsforeningen på Frederiksberg har flere gange forsøgt at få overblik over, hvad swaplånet reelt koster foreningen. Men det er ikke lykkedes, og Lasse Klubien undrer sig generelt over bankernes strategi ved belåning af andelsforeninger.

»Det er tankevækkende, at finansverdenen på et tidspunkt er begyndt at finansiere ejendomsprojekter, hvor det aldrig har været tænkt, at man kunne afvikle gælden. Vi vil gerne drive en fornuftig andelsboligforening, og vi vil gerne afvikle vores gæld. Men det behov ser man ikke altid på samme måde hos långiver. Den ene gang efter den anden er det skruet sammen uden tanke på at afvikle gælden,« siger han.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Sponseret

Sampensions kunder kan glæde sig over et godt afkast for 2017.”En typisk kunde i vores markedsrenteprodukt opnår et afkast i år på omkring 8 pct., og det er meget højere, end hvad man kunne forvente v...

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen