Berlingske Business

Det gode liv med de udskældte renteswap

11BUSEtageejendom#2.jpg
Med det nuværende lave renteniveau vil mange formentlig mene, at der er en stor up-side i sigte. Renterne kan jo næsten ikke falde yderligere. Og hvis de stiger, vil andelsbeviset stige i pris, siger cheføkonom Lone Kjærgaard, Arbejdernes Landsbank. Foto: Mads Jensen

De såkaldte renteswap i andelsboliger har fået et ualmindeligt dårligt ry. Men mange foreninger lever – mere eller mindre lykkeligt – med en renteswap, og i nogle situationer kan de endda give en solid gevinst til dem, der køber andelsbolig lige nu, mens renten er lav.

Det er trist at få et dårligt ry. Især hvis det er ufortjent. Og de såkaldte renteswap, som mange andelsforeninger har benyttet til at finansiere sig, har fået et ualmindeligt dårligt ry i takt med, at flere og flere foreninger er kommet i økonomisk uføre.

Men hvis man graver et spadestik ned i foreningernes regnskaber, er det faktisk ikke renteswappen i sig selv, der har medført problemerne. De stammer ofte fra de ting, der er koblet sammen med renteswappen som eksempelvis en rentetrappe, der indebærer en gradvist stigende rente uanset rente­udviklingen. Voldsomme overvurderinger af ejendomsværdierne har sammen med lige så voldsomme undervurderinger af drifts-omkostninger også været skyld i andelsfore­ningernes problemer.

Men i bedste fald kan en renteswap lige nu være adgangen til en rigtigt god forretning, påpeger to eksperter i andelsboliger, Martin Østengaard, indehaver af Andelsbutikken med speciale i andelslejligheder, og Lone Kjærgaard, cheføkonom i Arbejdernes Landsbank.

En renteswap betyder kort sagt, at en andelsforening bytter en typisk lav og variabel rente med en fast og lidt højere rente. Dermed kan man i princippet udnytte den lave rente på variable lån og mod en merpris få en fast rente i banken, som dermed overtager risikoen for en stigende rente.

Men da mange renteswaps blev indgået inden finanskrisen, var der en tro på, at både boligpriserne og renten ville stige fremover.

»Man låste typisk på en rente i omegnen af 4,5 pct., fordi man på daværende tidspunkt kunne swappe en variabel rente til en relativt lav fast rente. Ingen tænkte dengang, at renten kunne falde yderligere,« siger Martin Østengaard.

Men både boligpriser og renter faldt, og for en renteswap betyder en faldende rente, at værdien falder samtidig. Og da værdien af en swap skal indregnes i prisen på en andelsbolig, betyder faldende renter en faldende pris på andelsboliger.

Derfor kan andelshavere med renteswap glæde sig over, at renten nu er begyndt at bevæge sig væk fra de historisk lave niveauer i begyndelsen af året.

»Det er som regel en dårlig nyhed for både andelshavere og boligejere, at renterne stiger, men for en række andelshavere er rentestigningerne en rigtigt god nyhed. Det drejer sig om de andelshavere, der bor i foreninger med renteswaps. I mange år har disse renteswaps tynget mere og mere i foreningernes økonomi og trukket værdien af andelsbeviserne i den forkerte retning. For en renteswap får gælden til at stige i foreningen, når renterne falder. Det påvirker direkte værdien af de enkelte andelsbeviser. Nu er renterne så gået den modsatte vej – og dermed er markedsværdien af renteswapperne steget. Det betyder alt andet lige værdistigninger på andelsbeviserne,« forklarer Lone Kjærgaard.

Hun illustrerer det med et lån i en andelsforening på 40 mio. kr., som i 2007 blev koblet sammen med en 30-årig renteswap. Renteudviklingen betyder, at den er gået fra en markedsværdi, hvis den skulle indfries, på over 70 mio. kr. i april i år til nu godt 60 mio. kr.

»Rentestigningerne over de seneste to måneder har altså kappet ca. ti mio. kr. af foreningens gæld,« siger Lone Kjærgaard.

For en andelshaver med en lejlighed på godt 50 kvm. betyder det, at andelsværdien er steget fra 575.000 kr. i april til 620.000 kr. i juli.

Når bankerne sælger swaplån, skyldes det ifølge Martin Østengaard, at de fremstår som en hurtig og let løsning frem for at optage fastforrentede lån og så satse på at kunne konvertere dem, når renten bevæger sig. Desuden giver det mulighed for eksempelvis at tilknytte en rentetrappe, så renten er lav i de første år efter en forenings stiftelse, hvorefter den stiger gradvist. Og netop den sidstnævnte egenskab har vist sig at være giftig for økonomien i andelsforeninger, der i forvejen er økonomisk skrøbelige f.eks. pga. af overbelåning.

Men der sælges fortsat lejligheder i andelsforeninger med swaplån, der gør andelen billig, men som medfører en række problemer under overfladen. Og typisk ser køberne kun den lave købspris, siger Martin Østengaard.

11BUSThyra-Danebod-2.jpg

»I Hostrups Have (Danmarks største andelsforening på Frederiksberg med økonomiske problemer, red.) bliver lejlighederne stadig solgt til 100.000 kr. Køberne glemmer bare, at der er en rentetrappe forbundet med købet. Folk lukker øjnene for, at de med købet bliver forpligtede til at betale på lånet,« siger Martin Østengaard.

Og selv om køberen regner sig frem til at kunne betale sine regninger i resten af swaplånets løbetid, er der den risiko, at andre andelshavere begynder at forlade deres lejligheder, fordi de ikke kan betale deres boligafgift.

»Foreningen har godt nok førsteprioritet over for andelshavere, der ikke har betalt. Men du kan jo ikke plukke håret af en, der er skaldet. Man kan jo godt hoppe om bord, og hvis renten stiger, så får man værdistigningen på swappen med samtidig med, at den offentlige værdi formentlig stiger. Risikoen er kun, at renten falder yderligere, eller at nogle af de andre andelshavere forlader skuden,« siger Martin Østengaard.

Lone Kjærgaard påpeger også begge sider af regnestykket:

»Man skal selvfølgelig være opmærksom på, at det kan gå i begge retninger. Med det lave renteniveau, vi har lige nu, vil mange formentlig mene, at der er en stor up-side. Renterne kan jo næsten ikke falde yderligere. Og hvis de stiger, vil andelsbeviset stige i pris,« konkluderer hun.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen