Berlingske Business
BREAKINGDansk biotekfirma skal på børsen -  vil sælge aktier for 600 millioner

Udlejers ophævelse ved fraflytning i bofællesskaber

Søren
Søren Damgaard er partner i Bruun og Hjejle og klummeskribent. Foto:

Udlejeren af et boliglejemål er i lejeloven tillagt en adgang til at hæve lejemålet i en række tilfælde, herunder i det tilfælde at lejeren, uden aftale med udlejeren, fraflytter det lejede i utide.

Ud over betaling af husleje pålægger lejeloven lejere en række pligter. En af disse er lejerens pligt til at benytte det lejede i overensstemmelse med det aftalte – for lejere af boliglejemål altså en pligt til rent faktisk at bebo det lejede.

Lever lejeren ikke op til denne pligt, har udlejeren den ganske effektive beføjelse, at kontrakten kan hæves. Udlejerens hæveadgang eksisterer, selv hvis lejeren fortsat betaler husleje. Formålet med denne bestemmelse er dels at varetage det samfundsmæssige hensyn, at lejeboliger ikke står tomme, dels at varetage udlejerens interesse i, at hans ejendom ikke står tom og uopvarmet og forfalder.

Bestemmelsens anvendelsesområde er dog i praksis begrænset, idet det er sjældent, at en lejer fraflytter og stadig betaler husleje. Betaler lejeren ikke husleje, er det i sig selv en misligholdelse, der kan begrunde en ophævelse.

Børnehave

Hæveadgangen kan dog blive interessant for en udlejer, der udlejer til en flerhed af lejere. I de større danske studiebyer udgør bofællesskaber og delelejligheder en stor del af boligmarkedet. Disses udlejere kan have en interesse i at kunne gøre denne hæveadgang gældende, hvis en eller flere af lejerne fraflytter, eller hvis lejerne benytter en fraflytning til at udskifte lejlighedens beboere i videre omfang, end fremlejereglerne tillader.

Fraflytter samtlige lejere, er retsstillingen klar: Udlejeren kan ophæve lejemålet og kræve erstatning for sit tab, herunder betaling af leje, til det tidspunkt hvor lejerne ville kunne have opsagt og fraflyttet lejemålet.

Usikker retsstilling

Hvis en af lejerne fraflytter, men den eller de resterende lejere ønsker at blive i lejemålet, er det dog spørgsmålet, om udlejeren også her bevarer sin hævebeføjelse. Her er udlejerens retsstilling mere usikker.

En svingende retspraksis har sået tvivl om, hvorvidt udlejeren i disse situationer har den samme hævebeføjelse. De afgørelser, der foreligger, har på den ene side hæftet sig ved lovens ordlyd og det hensyn, at der er grænser for, hvilke ændringer en udlejer som kontraktpart må tåle – herunder dennes berettigede forventninger til, af hvem og hvordan det lejede benyttes. På den anden side har det været fremhævet, at så længe det lejede endnu er beboet, er hensynet bag bestemmelsen ikke relevant.

Vindmøller

I en landsretsdom fra 2010 om dette spørgsmål lagde retten vægt på, at lejligheden endnu var beboet. I sagen lejede to studerende en lejlighed i fællesskab. Den ene af lejerne fremlejede i en periode sin del af lejligheden til en anden, men vedkommende flyttede ikke tilbage, efter at fremlejemålet ophørte. Udlejeren hævede herefter lejemålet med henvisning til, at en af lejerne var fraflyttet.

Både byretten og landsretten afviste ophævelsen og henviste i den forbindelse til, at lejemålet endnu var beboet af den ene lejer, og at bestemmelsen derfor ikke fandt anvendelse.

Dommens rækkevidde begrænses dog, idet den var konkret begrundet. Byretten hæftede sig således ved, at udlejeren ikke på noget tidspunkt i forbindelse med indgåelsen af lejekontrakten, eller i øvrigt før ophævelsen, havde givet udtryk for, at det var en forudsætning for udlejer, at begge lejere beboede lejemålet. Dette blev tiltrådt af landsretten.

RB PLUS PFS Svært at spare op til drømmeboligen

Retsstillingen er således ikke helt klar, men det må dog antages, at domstolene i et vist omfang lægger vægt på, hvorvidt lejemålet endnu er beboet af de øvrige lejere.

Hvordan kan udlejeren beskytte sig?

Byrettens henvisning til udlejerens forudsætninger er dog af interesse for udlejere, og det må derfor anbefales, at en udlejer, der ønsker at bevare sin hæveadgang i tilfælde af en af lejernes fraflytning, er opmærksom på dette ved udfærdigelsen af lejekontrakten, så der tages højde for dette.

Sørenlehman

Om en sådan klausul vil være tilstrækkelig til at bevare hæveadgangen er usikkert, men det vil uden tvivl være til udlejerens fordel at gøre det klart for lejerne inden indgåelsen af lejeaftalen, at det er en forudsætning for udlejer, at alle lejerne benytter lejemålet.

0 Kommentarer

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen, investeringsdirektør i Sampension</p>
Sponseret

Aktiemarkederne ligger historisk set forholdsvis højt. Det afspejler, at det går rigtig godt i den underliggende økonomi, forklarer investeringsdirektør.Arbejdsløsheden er rekordlav i både Japan og US...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen