Berlingske Business

Udlejers genudlejningspligt

Søren Damgaard
Søren Damgaard Foto:

Hvis en lejer uberettiget ophæver sit erhvervslejemål, hæfter lejeren for lejebetaling, indtil lejemålet kunne opsiges i henhold til kontrakten. Udlejer har i samme periode pligt til at søge lejemålet genudlejet. Men har udlejer pligt til at genudleje for enhver pris?

Det er et almindeligt princip i erstatningsretten, at skadelidte har pligt til at begrænse sit tab. I erhvervslejeretten kommer det til udtryk i udlejerens pligt til at forsøge at genudleje erhvervslejemålet, hvis en lejer fraflytter i utide. Det følger af erhvervslejeloven, at hvad udlejer tjener eller burde have tjent ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren. Udover at betale leje, mens lejemålet står tomt, skal lejeren også betale en eventuel differenceleje, hvis den efterfølgende lejer betaler mindre i leje.

Differenceleje og merleje

En nyere Højesterets-dom kan bruges til illustration. Sagen drejede sig om en strøgbutik, der i 2007 uberettiget ophævede sit lejemål. Lejemålet var uopsigeligt frem til 2014. Udlejer fik genudlejet lejemålet i 2008 – endda til en højere leje – og udlejer rejste derefter krav mod den tidligere lejer for lejebetalinger mv. i perioden frem til genudlejning.

Spørgsmålet for Højesteret var, om den merleje, som udlejer oppebar, skulle fratrækkes i det tab, som udlejer havde lidt i tomgangsperioden. Højesteret udtalte, at udlejer indgik den nye lejeaftale »for egen regning og risiko«, og derfor skulle gevinsten ved genudlejning ikke fratrækkes i udlejers tab over for den tidligere lejer.

Søren Damgaard

For udlejers regning og risiko

En nyere Vestre Landsrets-dom viser dog, hvordan udlejer ved en genudlejning alligevel kan komme i klemme og lide et tab, som den tidligere lejer ikke skal dække.

En bank lejede i sommeren 2008 lokaler til nyt domicil med facade ud mod motor-vejen ved Fredericia. Lejekontrakten var uopsigelig i ti år. Banken ønskede at udnytte den attraktive synlighed med skiltning ud mod biltrafikken, men kunne ikke blive enig med udlejer om vilkårene, og banken ophævede derfor lejekontrakten i marts 2009. Både boligretten og landsretten fandt, at ophævelsen var uberettiget, og at banken derfor skulle erstatte udlejers tab i den periode, hvor lejemålet stod tomt.

Lokalerne blev genudlejet allerede i sensommeren 2009. Der var aftalt en indslusningsrabat til den nye lejer, som resulterede i, at udlejer også havde krav på differenceleje frem til maj 2010, hvor lejen derefter var på samme niveau, som i den oprindelige leje-aftale med banken. Det var først fra dette tidspunkt, at banken var løst for sin forpligtelse til at erstatte udlejers tab som følge af den uberettigede ophævelse.

Den nye lejer fik snart efter overtagelse problemer med at betale, og det førte til, at udlejer måtte ophæve lejemålet og indgå forlig med den insolvente lejer. Udlejer måtte efterfølgende leje lokalerne ud til en lavere leje.

Spørgsmålet for landsretten var, om udlejer fortsat kunne få erstatning fra banken (hvis uopsigelighedsperiode først udløb i 2018) for sit lidte tab, som nu var begrundet i den overtagende lejers betalingsmisligholdelse. Vestre Landsret afviste dette, idet den fastslog, at udlejer havde indgået den nye aftale »for egen regning og risiko«, og at banken dermed var løst fra sin erstatningspligt i det øjeblik, hvor lejens størrelse i den nye kontrakt krydsede lejen i henhold til lejekontrakten med banken. Hvad udlejer derefter tabte eller vandt var den forhenværende lejer uvedkommende.

lejertaleret_Business

Udlejers genudlejningspligt

Som de to afgørelser viser, sker genudlejningen for egen regning og risiko, og udlejer kan derfor risikere at tabe sin ret til erstatning over for lejer 1, hvis han accepterer en lejer 2, som efterfølgende viser sig ude af stand til at betale.

Det rejser en række spørgsmål i forhold til, om udlejer kan stille krav til den nye lejer. Skal udlejer for eksempel acceptere en kortere uopsigelighedsperiode? En økonomisk usolid lejer? Afviser udlejer en ny potentiel lejer, risikerer han i stedet at miste retten til erstatning for ikke at have foretaget tilstrækkelige genudlejningsbestræbelser.

Som retsstillingen er, bør udlejere træde varsomt i forbindelse med genudlejning og samtidig sikre sig et tilstrækkeligt og objektivt grundlag for at afvise en ny lejer.

Det er nu dobbelt så dyrt at bo til leje som at at bo i ejerlej

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen