Berlingske Business

Tvangsauktioner kan fastsætte prisniveau

Tvangsauktioner kan fastsætte prisniveau - 1

Januar og februar byder på en stribe tvangsauktioner over boligudlejningsejendomme. Priserne ved hammerslag vil give en klar indikation af præcis, hvor meget priserne er faldet.

Sandhedens time er oprunden for de ejere af boligudlejningsejendomme, der gerne vil sælge for at slippe af med gæld.

I lang tid har de holdt sig tilbage og afvist at sælge til de priser, der har været købere til. Der er simpelthen uenighed om, hvor prisniveauet skal ligge i den nye verden efter finanskrisen, og det har sat markedet skakmat, så der over det seneste år kun har været meget få handler i det hele taget.

Det har haft en selvforstærkende effekt, for uden handler har der ikke rigtig været nogle priser at sammenligne med, og både købere og sælgere har kunnet stå fast på deres opfattelser af, hvor de rigtige priser skulle ligge, når støvet havde lagt sig.

Men nu er det alvor. En stribe ejere af boligudlejningsejendomme har været så pressede, at deres ejendomme er gået på tvangsauktion. Første bølge af disse tvangsauktioner kommer i løbet af januar og februar, og flere erhvervsmæglere forudser, at det vil trække proppen ud af det generelle marked. Både købere og sælgere må se den hårde virkelighed i øjnene, hvorefter handlerne kan gå i gang igen.

Rettesnor

- For øjeblikket er der et meget stort spread mellem de priser, ejendommene bliver sat til salg til, og det, som køberne vil give. Tvangsauktionerne vil blive en rettesnor for begge parter. Der er nogle, der må se i øjnene, at de har tabt voldsomt mange penge. Omvendt må de potentielle købere også erkende, at de ikke kan lukrere så meget på situationen, som de havde håbet på, som partner Jesper Rasmussen fra Nybolig Erhverv København udtrykker det.

Jakob Dalhoff, adm. direktør i DN Erhverv, ligger på linje. Han bruger billedet, at der er en række mindre gode ejendomme, der skal »skylles igennem systemet«, før der kommer gang i markedet igen.

Nye købere

- For en række af de ejendomme, der skal på tvangsauktion, gælder, at de ikke har været optimalt drevet. Men det bliver meget spændende at se, hvem køberne bliver, og hvor priserne kommer til at ligge, siger Jakob Dalhoff, der forventer, at panthaverne i de fleste tilfælde vil begære en ny auktion i håb om at få priserne lidt op. Det vil betyde, at hele processen trækker ud.

Verden er dog ikke så lykkelig, at markedet uden videre flyder igen, blot fordi tvangsauktionerne kommer med en prisindikation. For der er en anden hurdle i markedet: Bankernes fortsatte ulyst til at give finansiering til køb af ejendomme.

Den betyder, at køberne skal komme med en meget stor del af egenkapitalen selv – mellem 30 og 50 procent – og det er der ikke så mange, der er i stand til. Pensionssektoren kunne være et bud; men dels holder den sig fortsat lidt tilbage, dels er pensionskasser og -selskaber normalt kun interesserede i meget store boligudlejningsejendomme.

Andre bud på købere er formuende privatpersoner og selskaber, som ikke sidder i finanskrisens hårde klemme samt gamle ejendomsselskaber med en lav gearing på deres portefølje.

Og så er der naturligvis realkreditselskaberne, som partner Mikael Hartmann fra DTZ tror i første omgang vil overtage ejendommene på auktionerne, for så at sælge dem videre ved først mulige lejlighed.

Han tror til gengæld kun i mindre grad på, at tvangsauktionerne vil give markedet den ønskede prisindikation.

Han peger på, at så længe salgsprisen på tvangsauktionen ligger inden for det første pant, som typisk ligger hos et realkreditinstitut, gør det i praksis ikke nogen forskel for dette realkreditinstitut, om det vinder aktionen med et bud på en krone, eller om det går op på den pålydende værdi af pantet. Det afgørende vil være prisen ved salget i almindelig handel efter tvangsauktionen. Dermed bliver prisen på tvangsauktionen flagrende og vanskelig at forholde sig til.

Nye vurderinger

Derimod ser Mikael Hartmann en anden faktor, som kan trække markedet i gang i nærmere fremtid:

- Gennem de år, hvor priserne var meget høje, så man ikke lejerne benytte deres ret til at købe ejendommen gennem en andelsforening til den pris, som den eksisterende ejer var blevet enig med en anden køber om. Det kan godt være, at det som investering havde været klogt af lejerne at købe; men det er jo også et spørgsmål om at have likviditeten måned for måned. Nu ser vi, at priserne er kommet så langt ned, at lejerne igen begynder at optræde som købere. Det lægger en bund under markedet, siger Mikael Hartmann.

DTZ er en af de mæglere, der mener, at det er muligt at sætte tal på prisfaldet, selv om der har været ret få handler at vurdere det ud fra. Spørgsmålet er blandt andet relevant som følge af de valuarvurderinger, der gennem de gode år har udløst formuer til andelshaverne i de eksisterende andelsforeninger.

Disse valuarvurderinger skal sendes ned igen, i takt med at prisen på boligudlejningsejendomme falder. Og nu står man altså i den specielle situation, at finanskrisen har ændret verden og prisniveauet på udlejningsejendomme, men at man på den anden side ikke rigtig har fået det dokumenteret, fordi der har været så få handler siden den bragende højkonjunktur.

Bytteklubber

Dertil kommer, at man skal tage højde for de opskruede priser i de famøse »bytteklubber« under højkonjunkturen. Heller ikke dette er ukompliceret, for selv om der var nok så mange slette motiver bag handlerne i bytteklubberne, fandt handlerne dog sted.

Men henover alt dette mener DTZ, at de reelle markedspriser på normale boligudlejningsejendomme i hovedstaden er faldet med cirka 30-35 procent siden toppunktet.

DN Erhverv mener, at prisfaldet er endnu større:

- Allerede i dag ser vi fald på op imod 40 procent på boligudlejningsejendomme, fra da markedet toppede, og vi har ikke ramt bunden endnu. Ud fra vores analyser skal priserne yderligere 10-20 procent ned, før der igen kommer gang i handlen, selv med en faldende rente, siger Jakob Dalhoff.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen