Berlingske Business

Pilen for lejeniveauerne peger kraftigt opad i 2018

06BUEOPSLAG-084042-431.jpg
En stadig større del af detailhandlen går via internettet. Men ejerne af butiksejendomme har foreløbigt været dygtige til at tilpasse sig situationen, og det endda i en grad, så de kan sætte lejen op. Billedet er fra Vanløse. Foto: Sten Thorup Kristensen

Efter at have ligget mere eller mindre fladt i en årrække er lejen for både kontorer og butikker steget betragteligt i det seneste kvartal, viser nye tal fra Ejendomsforeningen Danmark. Det er blevet undtagelsen, at nye lejere får store startrabatter og gratis ombygning.

Selv om ejendomsmarkedet er boomet gennem flere år nu, både målt på handelspriser og på omsætningsvolumen, er det indtil nu ikke gået ud over erhvervslejerne i ejendommene. Stigningerne i markedslejerne har holdt sig på eller under inflationen.

Men ny markedsstatistik, som Ejendomsforeningen Danmark offentliggør i dag, tyder på, at dén fest er ved at være forbi. Alene i seneste kvartal er markedslejen i kontorer således steget med 0,7 pct., mens den er steget med 1,0 pct. i butikker.

Udviklingen i et enkelt kvartal kan til dels skyldes tilfældigheder. Men de markedsaktører, Berlingske Business Ejendomme har talt med, genkender tendensen fra den virkelige verden.

»Jeg kan bestemt bekræfte, at erhvervslejeniveauerne i København er stigende,« siger f.eks. Stig Plon Kjeldsen, analysechef i Nybolig Erhverv København.

Grænser brydes

»I city-området falder kontorudbuddet drastisk. Skal du have større kontorlokaler af god kvalitet, er udbuddet efterhånden ekstremt begrænset. Du skal ganske vidt omkring for at få et bredere udbrud, og du skal virkelig gå på kompromis med beliggenheden. Det betyder, at der opadtil bliver brudt grænser i henseende til lejeniveauet,« forklarer Stig Plon Kjeldsen.

»Al markedsaktivitet peger på, at det vil fortsætte. På den led er markedet på vej til at opnå den normalisering, det har sukket efter lige siden finanskrisen. Jeg mener ikke, det er ved at tippe, men nogle af de for lejerne meget favorable ting er forsvundet ud af markedet. Det er endnu kun der, vi er,« uddyber han.

Især i de første år under krisen blev der givet store startrabatter, f.eks. i de første år af lejekontraktens levetid. Lejerne havde også gode kort på hånden i henseende til at kunne presse udlejerne til at renovere eller ombygge lejemål for egen regning.

Men den trafik er slut, vurderer Stig Plon Kjeldsen. Udlejerne vil stadig gerne bygge lejemålet om, så det passer til en ny lejer. Men denne kommer selv til at betale for det i form af højere husleje.

Afhængigt at segmenter

ATP Ejendomme er en af Danmarks største udlejere til erhverv, og her oplever underdirektør Lars Gøtke også lejestigningerne. Han mener dog, at der ikke længere er helt så meget tryk på markedet, som der var i årets begyndelse.

»Det er vores opfattelse, at markedet, hvad lejestigninger angår, for øjeblikket er meget segmenteret i i forhold til beliggenhed, størrelse, nyt kontra gammelt og så videre. Det gælder såvel markedet for kontorlejemål som for detailhandelslejemål,« skriver Lars Gøtke i en mail til Berlingske Business Ejendomme.

»På de mindre og mellemstore lejemål i centrum af København har vi oplevet mindre prisstigninger i forbindelse med ny udlejning. Og vi oplever også, at det på de gængse lejemål ikke er nødvendigt at tilbyde rabatter og lignende. På de dyre og mere eksklusive lejemål i centrum af København kan vi imidlertid ikke se, at lejen er steget endnu. Det samme gør sig gældende for nybyggerier. I omegnen af København har vi oplevet prisstigninger, selv om den del af markedet fortsat er konkurrenceudsat,« uddyber han.

Velkørende butikker

Det er måske lidt mere overraskende, at også huslejerne i butikker stiger, og endda endnu mere end den gør i kontorer. Den ’gammeldags’ detailhandel er som bekendt under angreb fra nethandlen.

Men den fysiske detailhandel er langtfra døende, og så er det også lykkedes at konvertere mange gamle butikker til andre formål som boliger eller restauranter. Derved er noget af udbudspresset forsvundet.

»En stor del af butikkerne er samlet i hovedhandelsgaderne i Københavns forskellige kvarterer. Og i hovedhandelsgaderne går det generelt rigtigt fint, og der er ikke ret meget tomgang. Der er selvfølgelig altid undtagelser, men generelt er der ikke meget, der står tomt, så man bare kan samle det op. Derfor har lejen været stigende. Det er dog kun på de allerbedste beliggenheder, at der bliver betalt større afståelsessummer og nøglepenge,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Efterslæb indhentes

Hvor stigende lejeniveauer naturligvis er skidt for lejerne, er det lige så naturligt godt for udlejerne. Det er da også den sidste indfaldsvinkel, adm. direktør Jannick Nytoft fra Ejendomsforeningen Danmark tager, når han ser på de stigende butikslejer.

»Jeg synes stadig ikke, der er nogen eksplosion. Men selvfølgelig er det interessant, hvis der f.eks. sker lejestigninger på en pct. pr. kvartal fire kvartaler i træk. Over de seneste fire år er butik den af erhvervssektorerne, der er steget mest i leje. Det hænger måske sammen med, at der ikke er så meget for lejerne at vælge mellem, som der er i de andre segmenter,« siger Jannick Nytoft.

Han hæfter sig også ved, at lejeniveauerne, set over en længere periode, har udviklet sig meget moderat. Det er endnu mere udpræget, når det gælder kontorerne.

»Lige nu stiger lejen mere inflationen. Men over fire år har vi ikke engang fået fem pct. stigning i lejerne, hvilket kun er lige akkurat over inflationen. Det er gode tider, og der er mange, der er interesserede i at leje. Det skulle være mærkeligt, hvis det ikke satte sig i priserne,« siger Jannick Nytoft.

To forskellige boliglejer

Den suverænt største lejestigning i kvartalet har man dog set i boligsegmentet, hvor lejen er steget med hele 1,5 pct.

Broderparten af den stigning kommer fra nybyggeriet, der i modsætning til de gamle ejendomme ikke er underlagt lejelovens restriktioner. Det vil sige, at spændet mellem huslejen i gamle og nye ejendomme bliver stadigt større.

»Det er en kæmpe gevinst at komme ind i en bolig med reguleret leje. Det er stadig billigt, selv om deres leje bliver sat op med en, to eller tre pct. Det er som at vinde i lotteriet, og det bliver stadig mere tydeligt, efterhånden som der kommer flere boliger til markedsleje,« siger Jannick Nytoft.

Cirka 85 pct. af lejeboligerne i Danmark er underlagt regulering af huslejen, så det, på trods af det meget nybyggeri, endnu kun er 15 pct., der bliver lejet ud til markedsleje.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen