Berlingske Business
18:13Amsterdam vinder lodtrækning om EUs lægemiddelagentur

Oslos boligmarked ryster

11BUEFOTO-094105.jpg
Oslo har vokseværk i endnu højere grad, end København har det. Men selv i et ophedet og voksende marked kan priserne komme for højt op, og lige nu er boligmarkedet i den norske hovedstad i bakgear. Foto:

Inden for det seneste halve år er priserne på ejerlejligheder i den norske hovedstad faldet med næsten 10 pct. Hvis det varer ved, kan det få stor indflydelse på det professionelle ejendomsmarked. Prisfaldet er udløst af samme typer kreditbegrænsninger, som Finanstilsynet har introduceret herhjemme.

»Det er en påmindelse om, at boligpriserne også kan falde, uden at der er tale om en bristet boligprisboble.«

Sådan siger Jacob Isaksen, boligmarkedsanalytiker hos Nykredit, om et bemærkelsesværdigt knæk i boligpriserne i Oslo. Som i København har prisniveauet ellers været støt stigende over en årrække, men over det seneste halve år er det faldet med 8,6 pct.

Set med danske øjne er udviklingen ikke mindst bemærkelsesværdig, fordi den er udløst af samme type begrænsning i boligejernes mulighed for at optage boliglån, som vi også har i København og Aarhus, og som blev strammet en tak for et par uger siden – blandt andet med begrænsninger på, hvilke lånetyper man kan vælge, hvis lånet udgør mindre end fire gange låntagerens indkomst.

Selv om der er nogle betydelige forskelle mellem boligmarkederne i den danske og den norske hovedstad – blandt andet går nybyggeriet hurtigere deroppe – kan både boligejere, finansielle institutioner og mæglere altså se, hvor effektive den type tiltag kan være i henseende til at dæmpe priserne.

04BUSPix1-Ib-Ravn-125010.jpg

Forhøjet risiko

For de professionelle boliginvestorer i Oslo er der i grundtræk de samme dagsordener, som vi ser i København – bare meget stærkere.

Som herhjemme bliver der dels bygget masser af spritnye boliger, og dels bliver forældede kontorer i de gamle bydele ombygget til attraktive boliger. Det sidste er de senere år foregået i en takt på cirka 100.000 kvm konverteret areal om året, oplyser Håvard Bjorå, analysechef for mægler- og rådgivningsfirmaet Cushman & Wakefield i Norge.

Disse investorer har fået noget at tænke over med det bratte prisfald.

»Jeg mener ikke, at priskorrektionen indtil nu har haft dramatiske konsekvenser for det professionelle ejendomsmarked. Men hvis faldet i priserne fortsætter, vil det bestemt føre til færre konverteringer af kontorer til boliger. For så vidt angår byggeprojekter, vil de fleste nok vente og se tiden an, før de sætter nye projekter i gang. Disse projekter løber jo i to-tre år, så der er nu en forhøjet risiko,« siger Håvard Bjorå.

Boligpriser

Ophedet lejemarked

De professionelle investorer skal også overskue den ved første øjekast paradoksale situation, at samtidig med at det bliver billigere at købe en ejerbolig, er lejepriserne steget betragteligt. Foreløbigt har små og store ejendomsselskaber altså bare tjent endnu flere penge.

I april måned, da faldet i boligpriserne satte ind, steg den gennemsnitlige leje i en toværelses lejlighed ifølge avisen Dagens Næringsliv med en halv pct. – vel at mærke i forhold til måneden før. Over et år var lejen steget med 6,3 pct.

Ved nærmere eftersyn var det dog måske ikke så paradoksalt alligevel: For de boligkøbere, der blev ramt af de nye kreditregler, var og er der ikke meget trøst i, at boligerne bliver solgt billigere, når de alligevel ikke kan låne penge til at købe dem. De må finde en anden løsning på deres boligproblem, og leje er i de tilfælde den eneste mulighed, der er tilbage.

02BUS20170707-135808-3-1502.jpg

Ifølge Håvard Bjorå er det dog endnu for tidligt at fastslå, om de højere huslejer virkelig stammer fra samme kilde som de lavere boligpriser.

»Huslejerne er steget gennem en del tid efterhånden. Det er en rimelig antagelse, at kreditstramningen får dem til at stige endnu mere, men det er endnu ikke dokumenteret gennem data,« siger Håvard Bjorå.

En joker i spillet er, at de norske myndigheder har prioriteret sådan, at indgrebet er relativt mildt over for dem, som vil købe bolig til eget brug, men til gengæld så meget hårdere over for dem, der køber en bolig nummer to i investeringsøjemed eller som forældrekøb eller lignende. Det er således også især disse købertyper, der er presset ud af markedet.

Få handler med boligejendomme

Den gode nyhed for erhvervsejendomsmarkedet er, at selv om den del af det, der handler om boligudlejning, skulle komme til at lide, vil det næppe have mere end moderate effekter på andre segmenter, såsom kontor og butik.

Forklaringen er primært, at boligudlejningsejendomme i forvejen kun står for en meget lille del af omsætningen på det norske ejendomsmarked. Dette i stik modsætning til situationen i Danmark, hvor handlen med boligejendomme er helt dominerende.

Samtidig er det norske marked kendt for at være lidt af en lukket fest med nogle for udenforstående svært gennemskuelige transaktioner.

Sådan er det ikke helt mere – ifølge CBRE var der udenlandske købere i 27 pct. af handlerne i første halvår i år. Men i Danmark var tallet hele 60 pct., og dette endda under en cirka dobbelt så høj omsætning.

Det sidste viser, at skulle norske investorer få behov for at sælge, er der rigeligt med udenlandske købere, der gerne vil have fast ejendom fra solide, skandinaviske lande ind i porteføljen.

Rockerborg Efter skyderier på åben gade lukker politiet rocker

Breder det sig?

Set fra dansk side er det naturligvis spændende, om vi om et halvt eller helt år vil kunne se, at en udvikling med faldende boligpriser – med de afledte effekter, det har til det øvrige ejendomsmarked – kom først til Norge og derefter til Danmark.

»Men,« fremhæver Jacob Isaksen fra Nykredit, »de ændringer, vi har set i Norge, er væsentligt strammere end det, som vi er blevet mødt af i Danmark de seneste år. Derudover er der en række forskelle mellem de to markeder. I Oslo steg priserne på ejerlejligheder med 24 pct. gennem 2016. I København var stigningen på 10 pct. Man skal også huske på, at kvm-priserne i Oslo, trods prisfaldet, stadig ligger næsten 50 pct. højere end i København.«

Men situationen har givet Nykredit anledning til at gentage en pointe, der er gået igen i en række kommentarer fra realkreditinstituttet det seneste års tid: nemlig at de boligprisstigninger på cirka 10 pct. om året, som vi har set gennem fire-fem år, ikke kan vare ved i det lange løb. Og kommer der prisfald, vil vi se en effekt, som typisk optræder under nedture på ejendomsmarkedet, men som man næsten glemmer efter en lang periode med pil opad.

»Når priserne begynder at falde, holder boligkøberne måske igen, fordi de forventer endnu lavere priser. Så får det en selvforstærkende effekt,« siger Jacob Isaksen.

06BUSopinion-lejligheder-11.jpg

0 Kommentarer

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen