Berlingske Business
17:16

Nu bliver der igen udstedt erhvervsobligationer i ejendomme

31BUEOPSLAG-090434.jpg
Skandinavisk Tobakskompagnis tidligere hovedkontor midt i billedet er bygget om til 175 boliger, som der er stor søgning efter. Det kan også blive en god forretning for de investorer, der købte obligationerne til mellemfinansiering. Men de påtog sig også en risiko.

For første gang siden de hektiske år i midten af 00erne blev der i 2017 udstedt erhvervsobligationer med baggrund i ejendomsselskaber. Det kan blive til endnu mere i 2018, men branchefolk råder til at holde et vågent øje med risikoen i de bagvedliggende projekter.

Et årti. Så lang tid skulle der gå, fra mange investorer under finanskrisen eftertrykkeligt brændte fingrene på erhvervsobligationer med basis i danske ejendomme, til den slags obligationer igen blev udstedt.

Desværre mener nogle iagttagere i markedet, at nogle af de nye obligationer grundlæggende har samme skavank som de gamle: at de er baseret på en for optimistisk værdiansættelse af de bagvedliggende ejendomme.

Der er dog også forhold, der, selv for så vidt der skulle være en betydelig risiko ved selve ejendomsprojekterne, bibringer en større tryghed for investorerne nu end dengang.

Mere om dette senere i artiklen. I første omgang kan man konstatere, at der er kommet gang i markedet igen: I 2017 blev der ifølge en opgørelse fra Nordic Trustee udstedt ejendomsrelaterede erhvervsobligationer for 1,2 mia. kr. Ejendomsbranchen har dermed en – om end lille – andel i, at udstedelserne af erhvervsobligationer i Danmark i det hele taget slog den tidligere rekord. I alt udstedte virksomheder obligationer for 42,7 mia. kr. i det forgangne år.

d

Nølende banker

Jacob Arenander, adm. direktør for Nordic Trustee i Danmark, har ikke noget bud på, om udstedelserne fortsætter ind i 2018. Der har ikke været nogen udstedelser her i januar, men højsæsonen kommer traditionelt også først senere på året.

Men det vil være oplagt, hvis det sker, for selv om bankerne igen er villige til at låne ud til ejendomsbranchen, er det typisk kun for en mindre del af projektsummen, og de kan for eksempel også kræve, at et vist antal boliger i et boligprojekt er solgt, før byggeriet går i gang. Den slags krav skaber en hønen og ægget-problematik, som erhvervsobligationer kan være med til at løse. Her kan investoren få høj rente til gengæld for at løbe risikoen ved mellemfinansieringen.

24BUEOPSLAG-085040.jpg

»Alle udstedte obligationer inden for real estate er til høj rente. Dette er til forskel fra de andre nordiske markeder, hvor obligationerne stort set altid er ’investment grade’ (obligationer med lav rente på grund af lav vurderet risiko, red.).

Det handler i bund og grund om, at realkreditinstitutter i Danmark giver en stor del af den finansiering, der i andre lande bliver givet som erhvervsobligationer. I Danmark er obligationerne også i næsten alle tilfælde knyttet til konkrete projekter, hvor det i de andre lande er almindeligt, at obligationerne er udstedt på baggrund af ejendomsselskabernes balance og ikke som projektfinansiering,« siger Jacob Arenander.

Betydelig risiko

Han oplyser, at både private og institutionelle investorer sætter penge i obligationerne.

For de private investorer kan det måske være en idé at holde et øje på, hvad de professionelle investorer gør. Erhvervsobligationer kommer nemlig typisk i små serier, hvilket betyder, at der ikke er offentligt tilgængelige analyser af dem, sådan som man kender det fra stats- og realkreditobligationer.

Og to erfarne aktører i ejendomsbranchen, som Berlingske Business Ejendomme har talt med, vurderer, at nogle af de udstedte erhvervsobligationer med sikkerhed i ejendomme er baseret på nogle rigeligt optimistiske vurderinger af de bagvedliggende ejendomme. Eller sagt mere kontant: Investorerne kommer til at stå med en betydelig risiko for at tabe deres penge, hvis ikke ejendomsmarkedet bliver ved med at udvikle sig gunstigt.

24BUENYHED-085021.jpg

De to aktører ønsker ikke at udtale sig til citat, men de peger specifikt på et projekt fra Gefion Group, som netop var en af de større udstedere i 2017.

Gefion Group har solgt obligationer for ca. 70 mio. kr. som led i finansieringen af byggeriet af 175 ungdomsboliger i Skandinavisk Tobakskompagnis tidligere lokaler i Søborg. For øjeblikket sælges der aktier i projektet, og når – eller hvis – det lykkes, skal obligationerne efter planen indløses omkring primo august.

Obligationerne er altså ren mellemfinansiering, og køberne af dem har påtaget sig risikoen for, at det ikke bliver muligt at samle investorer til at købe alle aktier.

Det springende punkt er prissætningen: Ejendommen er ifølge prospektet fra obligationsudstedelsen købt til 71 mio. kr. Hertil kommer bygge- og projektomkostninger på 75 mio. kr. og finansieringsomkostninger på 16 mio. kr. – i alt 163 mio. kr.

Men projektet var værdisat til 211 mio. kr. ved obligationssalget, og yderligere til 240 mio. kr. ved det forstående aktiesalg. Det er denne merpris, kritikerne finder problematisk. Det kan sagtens gå godt, så alle er glade, men det kan også gå galt, hvis stemningen på ejendomsmarkedet vender, så det bliver svært at finde investorer til aktietegningen.

..

For langsigtede investorer

Modsat anfører Gefion Groups operationelle direktør Jørgen Junker over for Berlingske Business Ejendomme, at den fortjeneste, som selskabet har beregnet til sig selv, er helt på niveau med sædvanen ved udviklingsprojekter.

Han fremhæver også, at det, som aktieinvestorerne sætter penge i, ikke blot er ejendom, men en virksomhed, der lejer ungdomsboliger ud. Og i lyset af den store efterspørgsel efter ungdomsboliger skal meget gå galt, hvis ikke den forretning vil løbe rundt og give et pænt løbende afkast, som vil glæde den langsigtede investor, der kan leve med, at det i en periode, som følge af dårlige tider på ejendomsmarkedet, kan blive umuligt at sælge aktierne til købsprisen.

»I København er 14.000 unge på venteliste til en ungdomsbolig. I midten af december etablerede vi en hjemmeside, hvor vi viser tegninger af boligerne og angiver huslejer og deposita. Torsdag i sidste uge havde 788 skrevet sig op til en bolig, og når så mange gør det på bare halvanden måned, kan prissætningen ikke være helt skæv,« siger Jørgen Junker.'

17BUEFOTO-090420.jpg

Bejler til udlændinge

Mens nogle aktører i markedet som nævnt er skeptiske over for de obligationer, Gefion Group har udstedt, har andre taget godt imod dem. Hele udstedelsen blev således foretaget af en svensk kapitalforvalter, der solgte dem til sine kunder.

Det er altså ikke danske investorer, der i dag ejer obligationerne. Det er i øvrigt et almindeligt træk ved udstedelsen af erhvervsobligationerne sidste år. Ifølge Økonomisk Ugebrev blev kun ca. en tredjedel af dem udstedt i danske kr. Resten var altså direkte målrettet udenlandske investorer.

gefion

Skulle uheldet være ude med nogle af obligationsserierne, er der – forhåbentligt – også større mulighed for at redde dem i land, end der var efter finanskrisen, fremhæver en kilde, der har arbejdet med oprydningen efter udstedelserne fra 00erne.

Dengang var problemet i høj grad, at bankerne selv var i uføre, så de ikke havde mulighed for at bidrage til konstruktive redningsaktioner, men bare måtte fokusere på at få så stor en del af deres eget udestående reddet i land hurtigst muligt. Med den megen regulering af bankerne, der er kommet til i mellemtiden, er der grund til at tro, at de i dag er betydeligt mere solide.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Sponseret

Sampensions kunder kan glæde sig over et godt afkast for 2017.”En typisk kunde i vores markedsrenteprodukt opnår et afkast i år på omkring 8 pct., og det er meget højere, end hvad man kunne forvente v...

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen