Berlingske Business

»Når man er stor og stærk, skal man opføre sig ordentligt«

jesper
Fra Realdanias bygning i det indre københavn har adm. direktør Jesper Nygård og Realdania givet knap 20 mia.kr. til det danske samfund gennem almenvelgørende projekter. Foto:

Danske boligejere har gennem 150 år skabt fundamentet for Realdania, der som velgørende forening mistede halvdelen af formuen i 2008, men som nu gennem 15 år har givet knap 20 mia. kr. til det danske samfund.

For enden af Ørstedsparken i Indre By i København troner en høj grå bygning, der gemmer på en pengetank på godt 20 milliarder kroner – filantropiske penge, hvis formål er at øge danskernes livskvalitet gennem det byggede miljø.

Der er en imponerende udsigt over København fra øverste etage, hvor direktørens kontor normalt vil være placeret, og hvor man kan forestille sig, at håbefulde pengeansøgere træder ind med en vis ærefrygt over at skulle bede den magtfulde direktør om økonomisk støtte til et projekt.

Men sådan er det ikke i Realdania, der holder til i denne bygning. Direktionen har taget plads i stueetagen for at sende det klare signal, at her er man er i øjenhøjde med samarbejdspartnerne. På det åbne kontor har adm. direktør Jesper Nygård hængt en dukke af Pippi Langstrømpe op, hvilket har en klar henvisning til Realdanias mantra; sammen kan vi noget, vi ikke kan hver for sig.

»Pippi siger, at når man er stor og stærk, skal man være vældig sød. Jeg plejer at sige, at når man er stor og stærk, skal man opføre sig ordentligt. Og vi er store og stærke, for vi har mange penge, og vi har mange muligheder for at forandre nogle ting. Men hvis vi ikke gør det i øjenhøjde, dialog og samarbejde, så lykkes det ikke,« siger Jesper Nygård, adm. direktør i Realdania, der i øjeblikket har gang i 695 forskellige projekter.

Blandt projekterne støttet af Realdania er det såkaldte Cold Hawaii, hvor Klitmøller i Nordvestjylland er omdannet til et nordisk surferparadis. Og et omfattende projekt på Bornholm, hvor øens særlige kendetegn trækkes frem for at lokke flere folk til, herunder hvordan Allinge bedre kan udnytte, at der dukker 90.000 mennesker op til det årlige politiske Folkemødet. Fælles for alle projekterne er, at de har fokus på det byggede miljø.

Kreditforeningens vugge

Netop det byggede miljø er, hvad der i sin tid skabte Realdania. Forhistorien begynder helt tilbage i 1795, hvor en brand raserede København, og næsten en fjerdedel af byens huse brændte ned til grunden. Byens eneste brandforsikringsselskab, Københavns Brandsikring, kunne blot dække halvdelen af skaderne med sin formue. Det medførte, at vi som samfund begyndte at organisere os i kreditforeninger, hvor boliglån blev optaget med pant i ejendommen, og hvor låntagerne hæftede solidarisk.

I 1851 blev Østifternes Kreditforening oprettet, og senere fusionerede en række kreditforeninger og skabte den landsdækkende Kreditforeningen Danmark. Selve Realdania blev født i 2000, da foreningen solgte realkredit- og bankaktiviteterne til Danske Bank. Egenkapitalen udgjorde 10,5 milliarder kroner, som ifølge vedtægterne og realkreditloven ikke kunne tilbagebetales til medlemmerne. Derfor blev det besluttet at oprette Realdania med det formål at støtte almennyttige formål inden for det byggede miljø – og på den måde sikre, at også frem-tidens generationer får gavn af pengene.

Op- og nedture med Danske Bank

Danske Banks betaling faldt i form af aktier i koncernen, og derfor havde Realdania ved fødslen 97 procent af sin formue placeret i én aktie. Det strider voldsomt imod enhver fornuftig investors strategi, som er at sprede risikoen. Det var da også aftalen, at aktiebeholdningen over tid skulle nedbringes, hvilket den blev, men ikke desto mindre var Realdania stadig storaktionær i Danske Bank i 2008 og dermed særlig følsom over for udsving i Danske Bank-aktien. Og finanskrisen ramte Danske Bank hårdt. Alene i 2008 faldt aktiekursen med omkring 75 procent til kurs 48, hvilket gav Realdania et negativt investeringsafkast det år på 13,7 milliarder kroner. Egenkapitalen blev mere end halveret fra 27,7 milliarder kroner i 2007 til 13 milliarder kroner i 2008.

I de første måneder af 2009 fortsatte Danske Bank-aktien rutsjeturen nedad og bundede i kurs 31 i marts, og det store spørgsmål, der fyldte meget hos mange i finanssektoren og særligt hos Realdania, var, om det utænkelige kunne ske, at Danske Bank gik konkurs. Det ville have efterladt Realdania i ruiner, og derfor var det en hård tid at komme igennem for foreningen. Ræsonnementet i Realdania var dog trods alt, at en konkurs i landets største bank ville have så store økonomiske konsekvenser for hele det danske samfund, at Realdanias risiko for at svinde ind til det rene ingenting nok ville være den mindste bekymring.

Så galt skulle det da heller ikke gå. Aktien kravlede opad igen, og samlet set har Danske Bank været yderst rentabel for Realdania. I foreningens 15 års levetid har Danske Bank-aktien i gennemsnit givet Realdania et afkast på lige under 30 procent om året. Løbende har Realdania solgt Danske Bank-aktier fra, og i marts 2013 gik den almenvelgørende forening fra en beholdning på 10 procent af aktierne i landets største bank til lige under 5 procent – den magiske grænse, hvor man som aktionær ikke længere skal oplyse markedet om køb og salg. Siden er aktiepositionen bragt yderligere ned til nu at være på niveau med dens andel i C20-indekset, og dermed har Realdania i dag aktier i Danske Bank for blot omkring 200 millioner kroner.

Investeringsstrategien udviklet

»Det kapitel slutter nu. Danske Bank var vores fædrene ophav og har hjulpet os i vores opvækst. Nu er vi blevet teenagere, 15 år gamle, og nu står vi på egne ben i forhold til den historiske binding. Men vi er tro mod historien. Vi kommer fra det byggede miljø, og vi bliver stadigvæk i filantropi, der skal bidrage med rigtig meget i det byggede miljø,« siger Jesper Nygård.

Direktøren gør det meget klart, at investeringen af formuen er tjeneren for det, som Realdania laver i filantropien. Og i takt med at beholdningen af Danske Bank-aktier er blevet nedbragt, er investeringsstrategien blevet udviklet og udvidet. Pengene investeres nu i en lang række forskellige aktivklasser af investeringschef Peter Johansen og en håndfuld interne medarbejdere, mens nogle opgaver også klares eksternt.

Realdania er en langsigtet investor med en horisont på 25 år eller mere, og da foreningens holdning er, at aktier giver det bedste afkast på den lange bane, er eksponeringen i aktier høj. Det kan lade sig gøre, da Real-dania hverken er en børsnoteret virksomhed, som skal have et stort kapitalberedskab klar, eller en pensionskasse, som skal opfylde bestemte solvenskrav. Bestræbelserne på at opnå et så højt afkast som muligt betyder udsving i investeringerne, og dem har der også været nogle af i Realdania.

Blandt andet vakte det opsigt, da tre tidligere partnere fra kapitalfonden Dania Capital forlod den nu lukkede fond med mindst 45 millioner kroner, selv om de havde mistet næsten alle de 600 millioner kroner, som de blev sat til at investere for Realdania.

Milliarder til samfundet

Overordnet set ser de økonomiske tal i Realdania dog ganske fornuftige ud. Foreningen etableredes i 2000 med 10,5 milliarder kroner og havde ved udgangen af 2014 godt 20 milliarder kroner i egenkapital. I den mellemliggende periode har foreningen givet knap 20 milliarder kroner til det danske samfund. Godt 15,5 milliarder kroner er givet i form af filantropiske bidrag til i alt 2.711 projekter, mens godt 3,5 milliarder kroner er betalt i skat.

Men hvad bruges alle disse milliarder så på, og hvordan afgøres det, om et bestemt projekt skal støttes eller ej? Selv om Real-dania reelt er en forening, minder den meget om en fond. Men det er ikke alle mennesker, der har den helt rigtige opfattelse af, hvordan en fond – eller Realdania – arbejder, har Jesper Nygård erfaret gennem de godt to år, han har været i Realdania.

»Mange sagde til mig, da jeg skiftede job; hvorfor tager en 51-årig gut sådan et seniorjob, hvor man møder klokken ti, kigger på de syv ansøgninger der er kommet, siger ja til to og nej til fem og spiser en stor frokost, så man kan holde kampvægten, og går hjem klokken kvart i et. Men sådan er det ikke. Hvis man gerne vil lave effekt af de her penge, så er det hårdt arbejde,« siger Jesper Nygård.

Den filantropiske trappestige

Ofte bliver Realdanias milliardformue betegnet som herreløse penge, men sådan afviser Jesper Nygård at opfatte dem. Han kalder det et enormt privilegium, men også en enorm forpligtelse at varetage pengene, og han peger på, at både presse og de 150.000 medlemmer er med til at holde godt øje med Realdania. Han lægger vægt på åben og transparent kommunikation, også om den omfattende filantropiske indsats og de mange projekter.

Forvaltningen sker efter, hvad Jesper Nygård kalder en filantropisk trappestige med tre trin. Første trin er den klassiske filantropi, hvor Realdania får en ansøgning, som de siger ja eller nej til. Eller der, hvor man giver den sultne en fisk, som Jesper Nygård betegner det.

»Dem, der ikke kender os godt, tror, at dette er, hvad vi laver mest. Det er det ikke, men vi får en del ansøgninger på bøger, film, forskellige publikationer, forskningsværker, ph.d.-stillinger – og nogle gange om at bringe en international forsker til en konference. Vi siger ja til relativt mange af ansøgningerne, fordi vores hjemmeside er meget præcis på, hvad vi støtter, og hvad vi ikke støtter. Det medfører også, at vi ikke skal bruge en masse ressourcer på at gennemgå en masse ansøgninger, som vi alligevel ikke vil støtte,« siger Jesper Nygård.

Næste trin på den filantropiske trappestige er strategisk filantropi, hvor Realdania både deler penge og viden ud til projekter. Eller for at blive i billedsproget giver man her den sultne en fiskestang.

»Uden at skulle lyde overlegen, så tror jeg faktisk, at vores viden skaber større forandringer, end vores penge gør. Det her er et hus med vanvittigt dygtige mennesker på de områder, som de arbejder inden for. Og ved strategisk filantropi sikrer vi os, at vi ikke bare kommer med pengene, men at vi får det rigtige rådgiverteam på, at vi får truffet de rigtige beslutninger på de rigtige tidspunkter. Det er med til at øge effekten af det, vi laver,« siger Jesper Nygård.

Gebyr

Tredje trin er den katalytiske filantropi, hvor man gør noget ved sulten, eller som Realdania kalder det; problemdrevet dagsordensættende filantropi. Her går man fra at beskæftige sig med projekter til at beskæftige sig med problemer. Det kan være dagsordener som, hvad gør vi ved klimaet, hvad gør vi ved indeklimaet. Hvad gør vi ved yderområderne, og hvad gør vi ved urbaniseringen.

695 igangværende projekter

Lige nu har Realdania part i 695 igangværende projekter, hvoraf 30-40 projekter handler om regnvand i byer. Det er et stort problem mange steder, og Realdania er med til at kigge på, hvordan problemet kan afhjælpes. Et vigtigt element er, at der skal slås to fluer med ét smæk, forklarer Jesper Nygård.

»Den nemme løsning på regnvands- problemet er at følge en gammel ingeniørrapport og bruge 46 milliarder kroner og skifte alle vores kloakker under jorden. Det ville være fremragende de syv dage om året, hvor det vælter ned med regn, og hvor der dermed ikke ville komme regnvand i folks kældre. Men det vil ikke øge danskernes livskvalitet de 358 dage, hvor regn ikke er et problem. Vi har forsøgt at skabe evidens for en dags-orden, der handler om at skabe dobbelt værdi,« siger Jesper Nygård.

Et eksempel på dette findes i Gladsaxe, hvor Realdania sammen med Lokale Og Anlægsfonden (LOA) og Naturstyrelsen gennem kampagnen VANDPLUS har støttet et klimatilpasningsprojekt, hvor vandet tilbageholdes i en række damme og kanal-systemer langs haller og boldbaner. Når dammene er tørre, kan de bruges til andre aktiviteter såsom paddletennisbane. Paddletennis minder meget om almindelig tennis – bare med vægge, som man også må spille bolden op ad. Og på grund af indretningen kan banen også fungere som et regnvandsbassin.

»I de syv dage om året med meget kraftig regn kan man så ikke spille paddletennis, men i de 358 øvrige dage har vi givet danskerne livskvalitet,« siger Jesper Nygård.

Fokus på yderområder

Et stort fokusområde for Realdania er at prøve at hjælpe til i yderområderne af landet. Nogle borgmestre sidder og håber på, at virksomhederne kommer til, at statslige arbejdspladser kommer, og at befolkningen og børnefamilierne vender tilbage. Men tendensen er i stedet en urbanisering, hvor folk flytter til byerne, så det sker ikke af sig selv. Der skal tænkes på en helt ny måde, og det forsøger Realdania at gøre gennem dagsordensættende og problemdreven filantropi, blandt andet gennem det program, foreningen kalder »Mulighedernes Danmark«. Det sker i samarbejde med en række kommuner, og her har Realdania, der er god til at finde nye ord og betegnelser, fundet på betegnelsen »stedspecifikke potentialer«. Lokalområderne skal altså udnytte det potentiale, der findes i netop lokalområdet.

Et eksempel er Klitmøller i Thisted Kommune i Nordvestjylland, hvor nogle borgere har fundet ud af, at revforholdene, vindforholdene og bølgeforholdene er fuldstændig som på surferparadiset Hawaii. Der er dog én forskel; temperaturen. Så dette område er nu døbt Cold Hawaii, og surfere fra hele verden flokkes til områdets gode forhold og mange surferkonkurrencer.

»Der er omkring 1.000 landsbyer i Danmark, og langt de fleste har befolkningstilbagegang. Seks-syv stykker har befolkningsfremgang, og det her er én af dem, fordi surfere og folk fra surfermiljøet søger derover. Det er blevet et fantastisk sted, som vi er tre fonde, der har været med til at finansiere. Men det er ildsjælene og kommunen, der har været de bærende kræfter og fået en smaddergod idé. Når du snakker stedspecifikke potentialer, så er Cold Hawaii præcis et stedspecifikt potentiale,« siger Jesper Nygård.

Indsats på Bornholm

En anden kommune, som Realdania arbejder sammen med, er Bornholms Regionskommune, hvor Jesper Nygård netop har indviet Green Solution House, som er et bæredygtigt hotel og konferencecenter lidt uden for Rønne. Derudover så Jesper Nygård ti andre projekter, som Realdania er med i på øen. Det gælder blandt andet et havnebad i Hasle og et nyt anlæg i Hammerhavn, der skal skabe mere liv i det granitfyldte område.

Senest er Realdania og Bornholms Regionskommune begyndt at se på, hvordan et mindre bysamfund som Allinge med knap 1.500 faste indbyggere hvert år kan forvandles til ét stort festivalområde med 90.000 besøgende, når der holdes Folkemødet på stedet. Og ikke mindst, hvordan Allinge kan udnytte og udvikle denne unikke identitet.

»Alle de projekter gør, at der kommer nogle flere destinationer for turisterne. Der kommer nogle fantastiske steder, og dermed gør Bornholm sig jo endnu mere attraktiv som det sted, hvor vi gerne vil holde fri, eller hvor man vil være deltidsbornholmer, som de kalder sommerhusejerne. Vi prøver at ændre måden at tænke på, så man tænker i potentialer og muligheder,« siger Jesper Nygård.

Realdanias igangværende 695 projekter koster samlet set 20 milliarder kr., hvoraf Realdania kommer med de 11 mia. kroner.

 

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

Truslerne om handelskrig kan ikke bare absorberes af aktiemarkederne, konstaterer Sampensions investeringsdirektør”Markederne er mere nervøse end sidste år og der har været større daglige udsving side...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen