Berlingske Business

Mens vi venter på stigende renter

07BUEOPSLAG-093332-369.jpg
Selv om rentestigninger i givet fald vil ramme alle europæiske lande, vil deres konsekvenser for ejendomsmarkederne variere betragteligt. Det vil derfor givetvis blive et stort tema på ejendomsmessen MIPIM i Cannes i næste uge. Billedet er fra sidste års messe. Foto: S. D’Halloy/IMAGE&CO for Reed Midem

De forventede rentestigninger kan give et knæk i ejendomspriserne. Men det kommer ikke nødvendigvis med det samme, og det betyder heller ikke nødvendigvis, at der bliver flere gode købsmuligheder – det afhænger blandt andet af, om de nuværende ejere vil sælge til lavere priser.

Per Hallgren, adm. direktør i Jeudan, er ikke manden, der råber om sensationer, og slet ikke før de er indtruffet. Og da han i sidste uge skabte opmærksomhed ved i Dagbladet Børsen at udtale, at stigende renter kunne afkøle ejendomsmarkedet, og dermed give opkøbsmuligheder for selskabet, fulgte da også straks forbeholdet: måske.

De ultralave renter har presset priserne på ejendomme op, fordi investorerne har set selv historisk lave afkast på ejendomme som et attraktivt alternativ til de helt fraværende afkast på statsobligationer.

Så omvendt, hvis renten fortsætter opad, som de fleste økonomer forventer, vil det alt andet lige lægge en dæmper på priserne på ejendomsmarkedet.

Men et er teori – noget andet er praksis, og på ejendomsmarkedet går det sjældent præcis, som man forventer.

embe

To forudsætninger

For at stigende renter skal sende gode opkøbsmuligheder på markedet, er der grundlæggende to forudsætninger, der skal opfyldes: For det første skal ejendomspriserne rent faktisk falde, og for det andet skal det være mere end blot en undtagelse, at ejendommenes nuværende ejere vil sælge til de nye og lidt lavere priser.

Begge forudsætninger tvivler Henrik Lyngskjold, adm. direktør i Newsec Egeskov & Lindquist, på holder.

I mæglerfirmaets nye outlook for markedet for investeringsejendomme beskæftiger man sig netop med muligheden for rentestigninger. Den amerikanske centralbank har annonceret flere kommende rentestigninger, og også den europæiske centralbank lægger så småt an til en stramning af pengepolitikken.

»Vi har ingen historiske erfaringer at trække på, da vi aldrig før har stået i en lignende situation med en cocktail af negative renter, et hårdt pumpet aktiemarked og en relativt høj gæld,« skriver Newsec Egeskov & Lindquist.

28BUEOPSLAG-094243-328.jpg

Få ejere under pres

Men Henrik Lyngskjold tror ikke på, at de rentestigninger, der ligger i kortene, vil føre til fald i ejendomspriserne inden for de kommende et til to år. Der er nemlig ikke mange, der er presset til at sælge.

I modsætning til, hvad situationen var i midten af 00erne, har mange købt for egenkapital og ikke for lånte penge. Det betyder, at disse ikke har banker, der presser dem til at realisere værdierne, uanset at det også indebærer at realisere tab på investeringerne. Med andre ord: De har råd til at være tålmodige.

En mere sandsynlig konsekvens er, som Henrik Lyngskjold ser det, at transaktionsvolumen i stedet falder. Det vil især være relevant for strøgejendomme og centralt beliggende boligejendomme, som i dag bliver handlet til ekstremt lave afkast, og hvor der derfor ikke skal store rentestigninger til, før investorerne hellere vil købe obligationer.

»Jeg tror stadig, vi vil se et relativt stærkt transaktionsmarked i 2018 og 2019. Men altså, vi har vurderet, at omsætningen i 2017 var på ca. 87 mia. kr. Det er meget i forhold til et normalt år, så selv om transaktionsvolumen skulle falde til 60 eller 70 mia. kroner, vil det stadig være et meget stærkt marked,« siger Henrik Lyngskjold.

28BUENYHED-094020-120.jpg

Han fremhæver, at baggrunden for rentestigningen er en stærk økonomi. Det giver en dynamik, hvor handler fortsat vil blive indgået på den baggrund, at mulighederne for en ejendom ændrer sig, og at en køber med rette eller urette tror at kunne få mere ud af disse muligheder, end de eksisterende ejere kan.

Henrik Lyngskjold tilføjer, at f.eks. de lønstigningstakter, man taler om i de igangværende overenskomstforhandlinger på det offentlige område, tyder på, at der vil være dynamik i økonomien en god tid endnu: Forbrugerne vil få flere penge mellem hænderne.

Så det er ikke et stort problem, Newsec Lindquist & Egeskov ser for sig med de stigende renter. Men dog en faktor, som den professionelle investor må tage højde for.

»Det er vigtigt, at investorerne er opmærksomme på de ting, der sker nu. Det betød ikke så meget, da den amerikanske centralbankrente steg fra 0,5 til 1,0 pct. Men hvis der bliver lagt et eller halvandet procentpoint yderligere på, så vil det på et tidspunkt have en effekt på ejendomsmarkedet, og så skal man tænke sin business case igennem,« siger Henrik Lyngskjold.

28BUEBAGSIDE-094056-325.jpg

Bufferen skrumper

Rentestigninger vil naturligvis ikke kun have betydning for det danske ejendomsmarked, og hvad de nærmere konsekvenser bliver, vil utvivlsomt være et af de mest almindelige samtaleemner under den store europæiske ejendomsmesse MIPIM i Cannes i næste uge.

Cushman & Wakefield er i to nylige analyserapporter kommet med en mest positiv, men også forbeholden melding. Overordnet hæfter man sig ved, at der stadig er en buffer fra afkastkravet på de bedste ejendomme og ned til de såkaldte risikofrie obligationsrenter. Dette spænd er større end normalt, og der er altså luft til, at obligationsrenten kan stige, uden at det nødvendigvis betyder, at investorerne vil forlange lige så meget mere afkast på ejendomsinvesteringer.

Men på den anden side er bufferen ikke så stor, som den har været. Den seneste opdatering af Cushman & Wakefields Fair Value Index for Europa, der blev offentliggjort i sidste uge, viser, at indekset nu for første gang siden finanskrisen ligger under det langsigtede gennemsnit.

530221237.jpg

Udsolgt i England og Frankrig

I perioden forinden den store krise, der brød ud for 10 år siden, var mange ejendomme som bekendt blevet handlet til voldsomt opskruede priser, og det kan de for så vidt blive igen. Men forhåbentlig er investorerne blevet klogere, og Cushman & Wakefield peger på kontormarkederne i Stockholm og Paris som nogle af de segmenter, der først kan blive berørt, hvis renten stiger.

Generelt mener Cushman & Wakefield, at både det britiske og det franske ejendomsmarked er løbet tør for ejendomme, der kan købes til under fair pris. Også i Tyskland og Norden er der ved at være udsolgt. I Benelux er der lidt mere at komme efter, men man skal til Øst- og Centraleuropa eller ud i Europas periferi, før der for alvor er gode købsmuligheder.

Fordelt på segmenter er det især kontorejendomme, og i mindre grad butiksejendomme, der er kommet højt op i pris, og hvor værdisætningen dermed er særligt følsom over for rentestigninger. Derimod kan man, også i Tyskland og Norden, finde gode købsmuligheder inden for logistikejendomme.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen