Berlingske Business
11:43Banker trækker ned i C20 løftet af FLS og DSV

Lejeforhøjelse stod fast trods manglende orientering

Ejendom
Arkivfoto. Manglende orientering om ændring af lejefastsættelsen ved første udlejning, efter at et lejemål er gennemgribende forbedret, medfører som udgangspunkt ikke ugyldighed for lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejninger. Foto:

Manglende orientering om ændring af lejefastsættelsen ved første udlejning, efter at et lejemål er gennemgribende forbedret, medfører som udgangspunkt ikke ugyldighed for lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejninger.

De fleste kommuner, herunder Københavns Kommune, er i dag omfattet af reglerne i boligreguleringsloven, der blandt andet indeholder bestemmelser om, hvilken leje udlejer har mulighed for at opkræve, og hvordan denne opkrævning skal varsles over for lejeren.

Udgangspunktet for lejefastsættelsen i en ejendom, der er omfattet af boligreguleringsloven, er, at lejen skal fastsættes på baggrund af omkostningerne forbundet med ejendommens drift (omkostningsbestemt leje). Foretager udlejer forbedringer i lejemålet, er der dog mulighed for at opkræve et tillæg til den omkostningsbestemte leje for disse forbedringer. Hvis udlejer derimod ønsker at gennemføre en gennemgribende forbedring af lejemålet, er det muligt for udlejer at fastsætte lejen til det lejedes værdi, jævnfør boligreguleringsloven § 5, stk. 2. Den værdibaserede leje ligger over niveauet for den omkostningsbestemte leje med et eventuelt forbedringstillæg og er derfor mere attraktiv for udlejer.

Den værdibaserede leje forudsætter dog, at udlejer orienterer lejeren eller beboerrepræsentanten om ændringen af lejefastsættelsen som følge af forbedringer for det pågældende lejemål forud for indgåelse af lejeaftalen, jævnfør boligreguleringslovens § 5, stk. 4.

Såfremt udlejer ikke overholder denne orienteringspligt, er lejefastsættelsen og den værdibaserede leje som udgangspunkt ugyldig. Højesteret har for nyligt truffet afgørelse om, hvorvidt ugyldighedsvirkningen af manglende orientering også medfører ugyldighed for lejefastsættelsen ved genudlejninger.

Thomas

Højesterets afgørelse

Sagen omhandlede et lejemål, der blev gennemgribende forbedret og udlejet, uden at udlejer iagttog den omtalte orienteringspligt. Lejemålet blev genudlejet flere gange, og lejens størrelse, der var fastsat efter det lejedes værdi, blev i 2016 indbragt for Højesteret.

Lejer påstod lejen fastsat som omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg, da lejefastsættelse til det lejedes værdi var ugyldig som følge af, at udlejer på intet tidspunkt havde opfyldt sin orienteringspligt.

Udlejer påstod lejen fastsat til det lejedes værdi, da orienteringspligten alene gælder ved den første udlejning, efter at lejemålet er gennemgribende forbedret. Udlejer mente derfor ikke, at det var et krav, at der skete orientering ved efterfølgende genudlejninger.

27BUSValuar-Lars-Wismann-19.jpg

Højesteret skulle derfor tage stilling til, om udlejers manglende orientering af lejeren alene medførte ugyldighed af den første værdibaserede lejefastsættelse, eller om ugyldigheden også havde virkning for genudlejninger.

Mindretallet i Højesteret fandt ligesom landsretten, at udlejers manglende opfyldelse af orienteringspligten medførte, at både lejefastsættelsen ved den første udlejning og ved efterfølgende genudlejninger blev anset for ugyldige.

Som begrundelse anførte mindretallet blandt andet, at det var i strid med bestemmelsens formål, hvis orienteringspligten bortfaldt efter den første udlejning, uanset hvor kortvarig den første udlejning måtte være.

Barfod

Mindre risiko for ejendomskøbere

Højesterets flertal mente derimod, at udlejers manglende opfyldelse af sin orienteringspligt forud for den første udlejning ikke kunne medføre, at lejefastsættelser ved efterfølgende genudlejninger blev anset for ugyldige.

Flertallet lagde afgørende vægt på ordlyden og hensigten bag bestemmelsen og nævnte, at en forståelse som anført af mindretallet ville medføre, at udlejeren mister sin adgang til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke til enhver tid kan bevise at have opfyldt sin orienteringspligt.

Ugyldighed indtræffer derfor som udgangspunkt kun i det tilfælde, hvor udlejer ikke opfylder sin orienteringspligt i forbindelse med den første udlejning efter bestemmelsen, og den har kun virkning for denne aftale.

Højesterets resultat medfører en mindre risiko for en erhverver af en fast ejendom i forhold til, om lejefastsættelsen efter det lejedes værdi i ejendommens lejemål er gyldig. Såfremt der alene er tale om genudlejninger, udgør manglende overholdelse af orienteringspligten efter Højesterets afgørelse ikke en risiko for erhververen.

Afgørelsen ændrer dog ikke ved vigtigheden af, at udlejer altid opfylder sin orienteringspligt ved første udlejning, efter at et lejemål er blevet gennemgribende forbedret.

Onsdag - nordhavn

0 Kommentarer

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen, investeringsdirektør i Sampension</p>
Sponseret

Aktiemarkederne ligger historisk set forholdsvis højt. Det afspejler, at det går rigtig godt i den underliggende økonomi, forklarer investeringsdirektør.Arbejdsløsheden er rekordlav i både Japan og US...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen