Berlingske Business

Hvornår er huslejen betalt?

Damsgaard
Advokat Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver hver uge her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Udlejning af fast ejendom er baseret på et kontraktforhold mellem udlejeren og lejeren. Som i de fleste andre kontraktforhold har den ene part beføjelse til at hæve kontrakten, hvis den anden part væsentligt misligholder sine forpligtelser.

En ophævelse af lejekontrakten adskiller sig fra en opsigelse ved, at aftalen ophører med det samme, ligesom den misligholdende part kan blive erstatningsansvarlig for det tab, der er en følge af ophævelsen. Ophævelse er en ganske vidtgående beføjelse, og betingelserne for, at den kan benyttes, kan være forskellige fra retsområde til retsområde.

Inden for lejeretten er et hyppigt forekommende tilfælde udlejers ophævelse af lejekontrakten som følge af lejerens manglende betaling af husleje.

Som udlejer skal man dog være opmærksom på den restriktive særregulering, der findes i lejelovgivningen, hvad angår lejers betalingspligt og udlejers ophævelse.

28busUtzoninde.jpg

Lejeren har krav på en betalingsfrist

Udgangspunktet er, at en udlejer kan hæve en lejeaftale om et boliglejemål, hvis lejeren ikke rettidigt betaler husleje eller anden pligtig pengeydelse, der følger af lejelovgivningen. Denne hæveadgang begrænses imidlertid af, at udlejer skal fremsende et påkrav til lejer med en efterfølgende frist på 14 dage for lejer til at betale det forfaldne beløb. Betaler lejer ikke inden udløbet af fristen, kan lejeaftalen som udgangspunkt ophæves.

En tilsvarende regulering findes i erhvervslejeloven for erhvervslejemål, men denne bestemmelse tillader en kortere frist på tre dage, da loven ikke varetager de samme beskyttende hensyn over for erhvervsdrivende lejere, som den normale lejelov varetager over for lejere af boliglejemål.

Lejeren har dog mulighed for at afskære udlejerens hævebeføjelse ved at betale det forfaldne beløb, inden ophævelsen sker. Dette gælder uanset, om betalingen sker for sent, eller at betalingsfristen er overskredet. Det er derfor afgørende, at udlejeren, der ønsker at benytte sin hæveadgang, gør det straks efter påkravsfristens udløb, og inden lejeren har betalt restancen.

Katedralskolen

Udlejer har forsinkelsesrisikoen

Der kan imidlertid opstå det problem, at lejer har foretaget betaling, men at udlejer ikke har modtaget den. For eksempel vil en betaling, der sker fra en konto på netbank eller anden elektronisk overførsel være at anse for foretaget på tidspunktet for debiteringen og bogføringen på betalerens konto, uanset om beløbet først bogføres på udlejerens konto adskillige dage senere. Udlejeren har dermed det man med et juridisk udtryk vil kalde »forsinkelsesrisikoen«.

07BUSboligfremvisning.jpg

Højesteretskendelse fra 2013

I sagen skulle Højesteret tage stilling til udlejerens begæring om udsættelse af en erhvervslejer. Lejeren var i restance med en del af huslejen, og efter udlejeren havde fremsendt en påkravsskrivelse, overførte lejeren det skyldige beløb den 12. marts, og beløbet blev denne dag debiteret og bogført på lejerens bankkonto. Beløbet blev dog først bogført på udlejerens konto den 22. marts, og udlejeren havde derfor den 16. marts hævet lejeaftalen.

Med henvisning til at ophævelsen var uberettiget, nægtede Højesteret at fremme udsættelsen af lejeren og udtalte i den forbindelse, at indbetaling til et dansk pengeinstitut ifølge erhvervslejelovens § 42 som udgangspunkt opfylder lejerens pligt til at betale husleje. Det var derfor ikke et spørgsmål, om der var betalt, men et spørgsmål om, hvornår betalingen var foretaget.

07busValhojsAlle03_høj oplø.jpg

Tidspunktet for debitering er afgørende

Højesteret udtalte, at det afgørende tidspunkt var tidspunktet for debiteringen på afsenderens konto. Højesteret fortolkede dermed reglen således, at huslejen anses for at være betalt, så snart overførslen er bogført på lejerens konto. Der blev i den forbindelse lagt vægt på, at der var dækning på lejerens konto, og at forsinkelsen derfor ikke skyldtes lejerens manglende evne til at betale. Dermed fastslog Højesteret, at udlejeren bærer risikoen for bankens langtrukne sagsbehandling.

Udlejer er derfor i den uheldige position, at hvis der gøres brug af den ved lovgivningen tillagte hæveadgang, risikeres det, at ophævelsen er uberettiget på grund af forhold, som udlejeren ikke har mulighed for at kende til.

Som udlejer må man derfor være opmærksom på, at lejer kan have foretaget en betaling, der afskærer adgangen til at hæve lejeaftalen, selvom beløbet endnu ikke er bogført på udlejerens konto.

21busforsideejendomme.jpg

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen