Berlingske Business
12:14Rød dag blandt de danske eliteaktie

Hvorfor har pensionskasserne ikke scoret kassen på ejendomme?

fq3
Nordea Liv & Pension vurderer løbende værdien af sine ejendomme - bl.a. denne prominente ejendom på Kgs. Nytorb i København

Selv om om den ekstremt lave rente har fået investorer til at søge ind i ejendomsmarkedet i stort tal, har pensionsselskaber kun opskrevet værdien af deres ejendomme marginalt. Det kan være udtryk for, at i hvert fald nogle af selskaberne har større formuer, end man kan læse i regnskaberne.

Der er en god eller en dårlig nyhed til det store flertal af danskerne, der har opsparing i en pensionskasse eller i et af pensionsselskaberne.

Lad os få overstået det negative scenarie. Det lyder på, at pensionssektoren har ramt ved siden af skiven og opkøbt ejendomme, der stort set ikke har haft glæde af, at handelspriserne de senere år er steget markant.

af

Norge

Det noget lysere scenarie er, at pensionsselskaberne har valgt at være konservative i deres regnskaber. I det tilfælde ligger der store værdier, som før eller siden vil komme pensionsopsparerne til gode. Uanset altså, at disse værdier endnu ikke fremgår af opgørelserne over afkast.

Berlingske Business Ejendomme har kigget i regnskaberne for ti af de største pensionsselskaber. På kontorejendomme har nogle givet værdisætningen et meget lille nøk opad, mens andre holder værdisætningen uændret.

Det giver mening for så vidt, at danske kontorejendomme ikke er det, de internationale investorer er mest ude efter – bl.a. fordi tomgangen fortsat er høj. Rationalet bag investorernes appetit på ejendomme er, at disse kan gå som erstatning for de lavt forrentede obligationer. Men det holder kun så længe, at lejeindtægten er nogenlunde sikker.

Dyrestevilla

Men på boligudlejningsejendomme er det endnu mere udpræget, at pensionsselskabernes værdisætning ikke har ændret sig i 2014, eller at værdierne kun er skrevet ganske lidt op. Boligudlejningsejendomme i storbyerne er særdeles eftertragtede, fordi man her er næsten sikker på at få sine lejeindtægter hjem.

Værdisætningen fremgår af de afkastprocenter – også kaldet forrentningskrav – der bliver nævnt i noter til pensionsselskabernes regnskaber. Afkastprocenterne viser, hvor meget man forventer en køber af ejendomme vil forudsætte at få i afkast af sin investering. Jo lavere et afkast i procent, køberen vil acceptere, jo mere kan han give i pris.

En lavere afkastprocent betyder altså alt andet lige, at ejendommen er vurderet højere, selv om også andre ting spiller ind – efter metoden vil ejendommen f.eks. blive værdisat højere, hvis markedslejen stiger i området.

IPD Dansk Ejendomsindeks har opgjort, at forrentningskravet som helhed for boligudlejningsejendomme i 2014 faldt ganske drastisk fra 4,6 til 4,0. For ejendomsbranchen som helhed er værdierne altså blevet skrevet op. Det er bare ikke noget, der fremgår af regnskaberne hos ret mange pensionsselskaber.

Ejendomme

Problemet med værdisætning af ejendomme er, at de bliver handlet relativt sjældent. Derfor kan man ikke sætte en helt skarp pris, som man kan gøre det med aktier og obligationer.

I regelsættet for pensionssektorens regnskaber hedder det, at »hvis en ejendom tilhører en ensartet gruppe af ejendomme, der regelmæssigt handles til offentliggjorte priser, skal ejendommens dagsværdi fastsættes på grundlag heraf. Dette kan være tilfældet for mindre ejendomme, hvis dagsværdi følgelig kan fastsættes til de offentliggjorte priser (…) I de fleste tilfælde vil en ejendoms dagsværdi dog skulle beregnes ved anvendelse af anerkendte målingsmetoder«.

Disse ankerkendte målingsmetoder giver i praksis pensionsselskaberne vide muligheder for at værdisætte ejendommene konservativt. Alt andet lige vil sektoren naturligvis gerne levere og bogføre høje afkast. Men med en konservativ praksis slipper man for at bogføre store tab, når markedet går den modsatte vej. Således så man også under finanskrisen, at pensionsselskaberne i mange tilfælde holdt afkastprocenterne uændrede, selv om der ikke var nogen tvivl om, at markedspriserne var styrtdykket.

Bygning

Udviklingen i PFAs portefølje af boligejendomme illustrerer fænomenet meget tydeligt. PFA er et af de få selskaber, der har foretaget store opskrivninger. Afkastprocenten på boligejendommene er sænket fra 3,3 til 2,4 procent.

Men det skyldes ifølge direktør Michael Bruun fra PFA Ejendomme, at porteføljen er lille og i høj grad består af rest-ejerlejligheder, så man kan få dagsaktuelle priser fra det almindelige ejerboligmarked.

»Vi solgte vores boligportefølje i 2006, og det eneste, vi har tilbage, er en enkelt ejendom på Frederiksberg samt en masse rest-ejerlejligheder. De bliver solgt, efterhånden som de bliver ledige, og de bliver værdisat ud fra salgspotentialet og ikke på baggrund af det løbende afkast,« siger Michael Bruhn.

20busGrønttorvet_solgte gru.jpg

I Nordea Liv & Pension er afkastkravet på kontorejendomme drypvis faldet siden 2010. Dengang lå det på 6,5 procent – nu er det 6,1 procent. Denne del af porteføljen er altså løbende opskrevet i værdi.

Derimod har boligporteføljen ligget fast med et afkastkrav på 5,7 procent over alle årene. Men investeringsdirektør Anders Schelde afviser, at det skyldes en konservativ værdiopgørelse.

»Vi gennemgår hvert halve år vores portefølje. Vi kender jo økonomien i ejendommene, og ud fra det afgør vi, hvilke afkastprocenter vi mener de kan handles til. Vi justerer afhængig af, hvor vi ser markedet går hen. Hvis f.eks. boligmarkedet i København er meget hot, så regulerer vi for det. Hvert år får vi også eksterne valuarer til at vurdere en tredjedel af porteføljen,« siger Anders Schelde.

»Så vi mener, at vores vurderinger er så tæt på en markedsværdier, som man overhovedet kan komme. Så er det rigtigt, at vores portefølje sammenlagt ikke har haft de store udsving. Men vores portefølje er spredt over hele Danmark, og selv om ejendomme i København er steget i værdi, er der altså andre, som udgør en udfordring,« fortsætter Anders Schelde, som også understreger, at markedet for boligudlejningsejendomme ikke nødvendigvis stiger og falder sammen med det almindelige ejerboligmarked.

dgt

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Sponseret

Sampensions kunder kan glæde sig over et godt afkast for 2017.”En typisk kunde i vores markedsrenteprodukt opnår et afkast i år på omkring 8 pct., og det er meget højere, end hvad man kunne forvente v...

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen