Berlingske Business

Hemmelig aftale hæmmer ejendomsmarkedet

pix - ejendomsmægler - biz
Ejendomsmæglere kritiseres for hemmelig aftale, der hæmmer konkurrencen. Arkivfoto. Foto:

Konkurrencen på boligmarkedet lider under aftale, som forhindrer, at den enkelte ejendomsmægler går efter andre ejendomsmægleres kunder med ejendomme til salg. Eksperter vurderer, at aftalen kan udgøre ulovlig markedsdeling.

Konkurrencen på boligmarkedet hæmmes af en hemmelig aftale mellem ejendomsmæglerne, som forhindrer, at den enkelte ejendomsmægler går efter andre ejendomsmægleres kunder med ejendomme til salg. Eksperter vurderer, at aftalen kan udgøre ulovlig markedsdeling, som formelt kan udløse fængselsstraf, og Forbrugerrådet vurderer, at aftalen kan være medvirkende til den svage omsætning på boligmarkedet.

Aftalen, som Dansk Ejendomsmæglerforening står bag, betyder nemlig, at oplagte ejendomshandler antageligt ikke bliver til noget, hvis en ejendomsmægler har den rigtige køber til en ejendom, som er sat i kommission hos en anden ejendomsmægler. Økonomisk Ugebrev er i besiddelse af det interne etiske regelsæt fra Dansk Ejendomsmæglerforening (DE), der forbyder et medlem af foreningen at give et godt tilbud til f.eks. en boligsælger, der allerede er inde i folden hos en anden mægler.

Lektor, Ph.d. Christian Bergqvist fra Det Juridiske Fakultet på Københavns Universitet anbefaler DE at gå til Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen for at få vurderet bestemmelsen.

»Aftalen lyder konkurrencebegrænsende, og i princippet er det sådan noget, der er fængselsstraf for. Historisk har der været tradition for at man i brancheforeninger aftalte at dele markedet ved ikke at gå efter hinandens kunder, men det er noget, Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har haft meget fokus på de senere år,« siger han.

Også chefkonsulent Martin Salomon fra Forbrugerrådet undrer sig. Forbrugerrådet og DE indgik tilbage i 2000 en aftale om et såkaldt forbrugerpolitisk regelsæt, der bl.a. siger, at en mægler, der får en henvendelse fra en potentiel kunde, som allerede er kunde hos en anden mægler, skal oplyse om ulemperne ved at være kunde flere steder.

Men Martin Salamon var ikke bekendt med, at mæglerne oven i det har en intern regel, der direkte afholder mæglerne fra f.eks. at rette henvendelse til en boligsælger, der er kunde et andet sted.

»Der er forskel på kvaliteten af sælgerne, og reglen betyder, at den første mægler, man har valgt, kommer til at sælge huset, med mindre man mister tålmodigheden med ham. Det kan sagtens tænkes, at en del af den stilstand, der er på markedet, skyldes, at nogle af boligerne ligger til salg hos de forkerte mæglere. Så der er noget dynamik i markedet, der forsvinder med den type regler, og det er klart ikke i forbrugernes interesse,« siger Martin Salamon, der tilføjer, at den slags håndslag på ikke at ville konkurrere med hinanden om kunderne normalt er problematisk i et konkurrenceperspektiv.

Økonomisk Ugebrev har fået adgang til tre afgørelser, hvor DE’s Etiske Råd har behandlet sager ud fra reglen. Den siger i sin præcise ordlyd:

»Det er ikke tilladt at rette direkte henvendelse til en kollegas klient, hvor klientforholdet er eller burde være den pågældende bekendt. Det gælder dog ikke almindelige konkurrencemæssige tiltag såsom generel markedsføring, generel direct mail eller lign.«

Gavner branche og kunder

I DE har formanden Torben Strøm ingen planer om at kontakte Forbruger- og Konkurrencestyrelsen vedrørende den kritiserede formulering. Han mener, at den gavner både branchen og forbrugerne, og han henviser til, at styrelsen tilbage i 1998 formelt accepterede det etiske regelsæt.

»Det (formuleringen, red.) skaber velordnede forhold, uden at det virker konkurrenceforringende på nogen måde, og det forhindrer ikke nogen mægler i at ringe til en anden mægler, der har kontakten til den pågældende ejer,« siger han.

I Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen kan kontorchef Martin Nyvang ikke alene ud fra ordlyden i det etiske regelsæt afgøre, om bestemmelsen er i strid med konkurrenceloven.

»Normalt vil vi ikke acceptere, at man internt i en forening aftaler den slags begrænsninger. Men i den konkrete situation kan det have betydning, at der er et lovkrav om, at en ejendomsmægler skal udføre en række obligatoriske ydelser. Så man må underkaste det en nærmere vurdering. Det ligger på kanten, men det er et af de tilfælde, hvor man skal ind og se på, om der ligger et konkurrencebegrænsende formål. Hvis der ikke gør det, skal man påvise, at det har en mærkbart konkurrencebegrænsende effekt på markedet,« siger Marting Nyvang.

Afgørelserne fra mæglernes etiske råd viser, at reglen har konkret betydning for konkurrencen. F.eks. blev en mægler idømt en bod, fordi han havde henvendt sig til en kunde hos en anden mægler i et tilfælde, hvor den første mente, at den anden var udygtig og i strid med sandheden og fortalte sine kunder, at han havde købere på hånden. 

Konkurrencen på boligmarkedet hæmmes af en hemmelig aftale mellem ejendomsmæglerne, som forhindrer, at den enkelte ejendomsmægler går efter andre ejendomsmægleres kunder med ejendomme til salg. Eksperter vurderer, at aftalen kan udgøre ulovlig markedsdeling, som formelt kan udløse fængselsstraf, og Forbrugerrådet vurderer, at aftalen kan være medvirkende til den svage omsætning på boligmarkedet. 

Aftalen, som Dansk Ejendomsmæglerforening står bag, betyder nemlig, at oplagte ejendomshandler antageligt ikke bliver til noget, hvis en ejendomsmægler har den rigtige køber til en ejendom, som er sat i kommission hos en anden ejendomsmægler. Økonomisk Ugebrev er i besiddelse af det interne etiske regelsæt fra Dansk Ejendomsmæglerforening (DE), der forbyder et medlem af foreningen at give et godt tilbud til f.eks. en boligsælger, der allerede er inde i folden hos en anden mægler.

Principielt fængselsstraf

Lektor, Ph.d. Christian Bergqvist fra Det Juridiske Fakultet på Københavns Universitet anbefaler DE at gå til Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen for at få vurderet bestemmelsen.

»Aftalen lyder konkurrencebegrænsende, og i princippet er det sådan noget, der er fængselsstraf for. Historisk har der været tradition for at man i brancheforeninger aftalte at dele markedet ved ikke at gå efter hinandens kunder, men det er noget, Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har haft meget fokus på de senere år,« siger han.

Også chefkonsulent Martin Salomon fra Forbrugerrådet undrer sig. Forbrugerrådet og DE indgik tilbage i 2000 en aftale om et såkaldt forbrugerpolitisk regelsæt, der bl.a. siger, at en mægler, der får en henvendelse fra en potentiel kunde, som allerede er kunde hos en anden mægler, skal oplyse om ulemperne ved at være kunde flere steder.

Men Martin Salamon var ikke bekendt med, at mæglerne oven i det har en intern regel, der direkte afholder mæglerne fra f.eks. at rette henvendelse til en boligsælger, der er kunde et andet sted.

»Der er forskel på kvaliteten af sælgerne, og reglen betyder, at den første mægler, man har valgt, kommer til at sælge huset, med mindre man mister tålmodigheden med ham. Det kan sagtens tænkes, at en del af den stilstand, der er på markedet, skyldes, at nogle af boligerne ligger til salg hos de forkerte mæglere. Så der er noget dynamik i markedet, der forsvinder med den type regler, og det er klart ikke i forbrugernes interesse,« siger Martin Salamon, der tilføjer, at den slags håndslag på ikke at ville konkurrere med hinanden om kunderne normalt er problematisk i et konkurrenceperspektiv. 

Økonomisk Ugebrev har fået adgang til tre afgørelser, hvor DE’s Etiske Råd har behandlet sager ud fra reglen. Den siger i sin præcise ordlyd:

»Det er ikke tilladt at rette direkte henvendelse til en kollegas klient, hvor klientforholdet er eller burde være den pågældende bekendt. Det gælder dog ikke almindelige konkurrencemæssige tiltag såsom generel markedsføring, generel direct mail eller lign.«

I DE har formanden Torben Strøm ingen planer om at kontakte Forbruger- og Konkurrencestyrelsen vedrørende den kritiserede formulering. Han mener, at den gavner både branchen og forbrugerne, og han henviser til, at styrelsen tilbage i 1998 formelt accepterede det etiske regelsæt. ”Det (formuleringen, red.) skaber velordnede forhold, uden at det virker konkurrenceforringende på nogen måde, og det forhindrer ikke nogen mægler i at ringe til en anden mægler, der har kontakten til den pågældende ejer,” siger han.

I Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen kan kontorchef Martin Nyvang ikke alene ud fra ordlyden i det etiske regelsæt afgøre, om bestemmelsen er i strid med konkurrenceloven.

»Normalt vil vi ikke acceptere, at man internt i en forening aftaler den slags begrænsninger. Men i den konkrete situation kan det have betydning, at der er et lovkrav om, at en ejendomsmægler skal udføre en række obligatoriske ydelser. Så man må underkaste det en nærmere vurdering. Det ligger på kanten, men det er et af de tilfælde, hvor man skal ind og se på, om der ligger et konkurrencebegrænsende formål. Hvis der ikke gør det, skal man påvise, at det har en mærkbart konkurrencebegrænsende effekt på markedet,« siger Marting Nyvang.

Afgørelserne fra mæglernes etiske råd viser, at reglen har konkret betydning for konkurrencen. F.eks. blev en mægler idømt en bod, fordi han havde henvendt sig til en kunde hos en anden mægler i et tilfælde, hvor den første mente, at den anden var udygtig og i strid med sandheden og fortalte sine kunder, at han havde købere på hånden. 

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen