Berlingske Business
17:43Tak for i dag

Grænsefladen mellem drifts- og vedligeholdelsesudgifter ved omkostningsbestemt leje

21BUEADVOKATKLUMME-095038.jpg
Søren Damgaard, adm. partner, Bruun & Hjejle.

Ved omkostningsbestemt leje skal lejen fastsættes efter de omkostninger, udlejer har i forbindelse med ejendommen. Det har derfor betydning hvilke udgifter, der kan indgå i udlejers omkostningsbestemte budget.

I Danmark kan lejen for boliglejemål fastsættes på flere måder. Den mest almindelige lejefastsættelse er såkaldt ’omkostningsbestemt leje’. Reglerne om omkostningsbestemt leje fremgår af boligreguleringsloven, der supplerer lejelovens regler.

Udlejere af beboelsesejendomme i regulerede kommuner (kommuner der havde over 20.000 indbyggere pr 1. april 1973) er som udgangspunkt forpligtede til at fastsætte lejen som omkostningsbestemt leje, medmindre den pågældende kommune har besluttet at fravige reglerne.

21BUENYHED-093917.jpg

Omkostningsbestemt leje beregnes ud fra ejendommens driftsudgifter, afkast af ejendommens værdi og tillæg for forbedringer af det lejede. Driftsudgifter skal være nødvendige og rimelige under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter, da det er udlejer, der træffer beslutning om de udgifter, der skal anvendes på ejendommen, mens det er lejer, der skal betale for udgifterne gennem den omkostningsbestemte leje. Der er derfor krav til, hvilke udgifter udlejer kan medtage i det omkostningsbestemte budget, så lejen ikke fastsættes vilkårligt og uforholdsmæssigt højt.

Vedligeholdelsesomkostninger

Udlejer har normalt pligt til at holde ejendommen og de enkelte lejemål ved lige. Vedligeholdelsespligten er en pligt til løbende at udbedre spor efter slid og ælde, så ejendommen er i god og brugbar stand. Udlejeren kan fravige denne pligt ved at indgå en specifik aftale med lejeren. Ofte aftaler man, at udlejeren har pligt til at varetage den udvendige vedligeholdelse, mens lejeren har pligt til at varetage den indvendige vedligeholdelse.

Når udlejer har vedligeholdelsespligten har det betydning, om en udgiftspost defineres som ’vedligeholdelse’ eller som en ’driftsudgift’. Udlejer skal nemlig bære omkostningerne til vedligeholdelse, mens driftsudgifter kan indføres i det omkostningsbestemte budget, som lejer betaler for i den omkostningsbestemte leje.

21BUESIDE-4-5-090840.jpg

I en nyere kendelse fra boligretten på Frederiksberg blev der taget stilling til, hvorvidt ydelser til elevatorabonnementer på tre ejendomme kunne godkendes som nødvendige og rimelige driftsudgifter. Abonnementerne omfattede tre hovedydelser: 1) lovpligtigt eftersyn, 2) tryghedsalarm og 3) fuld vedligeholdelse.

Det var alene punkt 3) om fuld vedligeholdelse, der gav anledning til uenighed mellem lejerne og udlejeren. Lejerne gjorde gældende, at udgifterne til ’fuld vedligeholdelse’ skulle udgå af budgetterne, da ’vedligeholdelse’ ikke kunne være nødvendige og rimelige driftsudgifter.

14BUEADVOKATKLUMMEN--102629.jpg

I aftalen mellem udlejeren og leverandøren af elevatorabonnementerne blev ydelsen i punkt 3) defineret som ’vedligeholdelse’. Leverandøren blev i abonnementet defineret som ’sælger’ og udlejer som ’køber’. Disse betegnelser anvendes normalt ved køb og salg af varer og vedrører sædvanligt ikke drift af en ejendom.

Ydelsens navn er ikke det afgørende

Boligrettens flertal udtalte, at kontrakten ikke angik køb og salg af varer, men levering af tjenesteydelser i form af eftersyn, assistance, rensning, mv. Ifølge boligrettens flertal var dette udgifter til drift af elevatorerne, som kunne indgå i udlejers omkostningsbestemte budget og den omkostningsbestemte leje. Boligrettens flertal lagde vægt på, at udlejer i sit vedligeholdelsesregnskab for elevatorerne havde afholdt betydelige øvrige udgifter til vedligeholdelse af elevatorerne.

Mindretallet i boligretten fandt, at visse udgifter i abonnementerne ikke havde karakter af ’løbende og tilbagevendende driftsudgifter’. Dette pegede ifølge mindretallet i retning af, at der var tale om vedligeholdelsesudgifter.

14BUENYHED-093056.jpg

Flertallet i boligretten var dog ikke enige heri og udtalte at kontrakten, trods benævnelsen ’vedligeholdelse’, ikke vedrørte vedligeholdelse i lejeretlig forstand, men driftsudgifter. De forskellige konklusioner fra boligrettens flertal og mindretal viser, at der i nogle tilfælde er en uklar grænseflade mellem, hvorvidt en udgift hører under vedligeholdelse eller drift.

Ifølge boligrettens dom er det ikke afgørende, hvordan ydelser til drift eller vedligeholdelse bliver defineret/omtalt. Det afgørende er derimod, hvilken ydelse der reelt er tale om. Hvis ydelsen kan karakteriseres som en driftsudgift, kan den medtages i det omkostningsbestemte budget, hvor udgiften kan opkræves af lejer, hvilket ikke er tilfældet, hvis der er tale om en vedligeholdelsesudgift. Boligrettens dom er anket til landsretten.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kommenteres og debateres via Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen, investeringsdirektør i Sampension</p>
Sponseret

Aktiemarkederne ligger historisk set forholdsvis højt. Det afspejler, at det går rigtig godt i den underliggende økonomi, forklarer investeringsdirektør.Arbejdsløsheden er rekordlav i både Japan og US...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen