Berlingske Business

Ejere af fast ejendom har særlig oplysningspligt

1
Søren Damgaard, adm. partner, Bruun & Hjejle. Foto:

Hvis en ejer af fast ejendom ikke informerer sine lejere om forurening på den udlejede grund, risikerer ejeren både bøde og at blive mødt med krav om lejeafslag eller erstatning fra sine lejere.

I Danmark er et stort antal af grunde forurenede som følge af industrivirksomhed. De forurenede grunde findes særligt i større byer, men findes også i landsbyer og naturområder.

Jordforureningsloven indeholder regler, som skal mindske skadelige virkninger af forurening. Ifølge loven kortlægger regionsrådet i samarbejde med kommunalbestyrelsen den danske jordforurening. Når et areal kortlægges som forurenet, bliver ejere af ejendomme på arealet underrettet om det. I den forbindelse kan regionsrådet udstede retningslinjer for, hvilke forholdsregler ejere og brugere af ejendommene bør tage for at undgå sundhedsfare.

I jordforureningslovens § 12 findes en særlig oplysningspligt for de ejendomsejere, som udlejer forurenede ejendomme. Modtager en ejer underretning om, at ejendommen er forurenet, har ejeren pligt til at underrette sine lejere herom. Desuden skal ejeren efter lovens § 9 underrette lejerne om retningslinjer og forholdsregler vedrørende brugen af ejendommen.

30BUENOTE-090655.jpg

Mulighed for straf

Opfylder ejeren ikke oplysningspligten, ifalder ejeren et strafansvar og kan desuden risikere at være lejeren erstatningspligtig. Strafansvaret gælder dog ikke for manglende underretning om forholdsregler.

Efter jordforureningsloven straffes ejerens brud på underretningspligten nemlig med bøde uden hensyntagen til ejerens gode tro. I grove tilfælde kan straffen for overtrædelse endda være fængsel i op til to år. En så indgribende straf forudsætter dog, at ejeren har handlet forsætligt eller groft uagtsomt, samt at der ved overtrædelsen enten er voldt skade på miljøet eller er fare herfor. Det samme gælder, hvis overtrædelsen er begået forsætligt eller groft uagtsomt med intention om økonomisk vinding.

Den ejer, som ikke informerer sine lejere om forurening, kan som nævnt risikere at ifalde et erstatningsansvar over for lejeren eller blive mødt af krav om afslag i lejen. Sådanne krav vil blandt andet kunne støttes på, at lejeren mener at have betalt en for høj leje set i lyset af forureningen, som kan besværliggøre lejers forudsatte brug af ejendommen på flere måder.

05BUSIVAR-TOLLEFSEN-122209.jpg

I lyset heraf bør ejeren under alle omstændigheder informere sine lejere, hvis grunden er forurenet, eller også selv om der ingen reel sundhedsrisiko er ved forureningen.

Ejerens erstatningsansvar opstår dog ikke automatisk, men det er nemmere at ifalde et erstatningsansvar, hvis pligter fastsat ved lov ikke er overholdt og lejeren har lidt et berettiget tab.

En illustrativ sag om underretningspligten kom for Østre Landsret i december 2016.

Landsrettens afgørelse

En ejendom bestod af to bygninger, hvor der i den ene tidligere lå et renseri. I år 2000 blev ejendommen kortlagt som forurenet. Herefter pågik undersøgelser af forureningen, og i 2004 blev ejendommens ejer informeret om, at der ikke var en sundhedsmæssig risiko forbundet med forureningen, men ejeren blev alligevel anbefalet at udlufte ofte samt ikke at dyrke frugt og grønt i jorden.

I 2005 blev ejendommen udlejet til beboelse. Ejeren informerede hverken lejer om forureningen eller om forholdsreglerne.

Af lejekontrakten fremgik, at lejer ikke måtte foretage ændringer i lejemålet, herunder dets have, uden ejerens samtykke. Til trods for samtykkekravet anlagde lejer en køkkenhave.

16BUEBAGSIDEN-103747.jpg

I 2013 fraflyttede lejeren lejemålet og blev kort efter oplyst, at ejendommen var kortlagt som forurenet. Ejeren blev herefter politianmeldt af lejeren og idømt en bøde på 1.000 kr. for ikke at have opfyldt sin oplysningspligt. Lejeren påstod for landsretten, at lejemålet havde lidt af en mangel grundet forureningen og rejste derfor et krav om et afslag i lejen på halvdelen af den samlede leje i lejeperioden.

Landsretten lagde vægt på, at det med oplysningerne fra 2004 om forureningens lave skadepotentiale var tvivlsomt, om ejendommens have var uanvendelig til køkkenhave – en anvendelse, som ikke var tilladt i lejekontrakten. Landsretten fandt det derfor ikke bevist, at forureningen udgjorde en mangel ved det lejede, hvorfor lejer ikke fik medhold i sit krav om afslag i lejen. Afgørelsen viser, at ejeren kan være ansvarlig, hvor lejer kan sandsynliggøre, at forureningen har et omfang, som kan hindre eller væsentligt indskrænke en direkte aftalt brug af det lejede.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen