Berlingske Business

Den rigtige pris på en ejendom

Til BT Christian Correll ejendomme
Arkivfoto. I en almindelig ejendomshandel kan det være svært at nå til enighed om prisen. Men også når der er tale om en situation, hvor der ikke er modstridende interesser mellem køber og sælger, kan det være svært, for Skat har fokus på handler mellem interesseforbundne parter. Foto:

I en almindelig ejendomshandel kan det være svært at nå til enighed om prisen. Men også når der er tale om en situation, hvor der ikke er modstridende interesser mellem køber og sælger, kan det være svært, for Skat har fokus på handler mellem interesseforbundne parter.

Når parterne i en ejendomshandel ikke er uafhængige, taler man skatteretligt om interesseforbundne parter. De findes i mange varianter. Det kan f.eks. være handler mellem nære familiemedlemmer, mellem selskaber med samme ejerkreds, eller mellem et selskab og dets hovedaktionær. Interesseforbundne parter skal handle som uafhængige parter på såkaldte armslængdevilkår. Konkluderer skattemyndighederne, at der er handlet til en pris under armslængdevilkår, beskattes sælgeren af en indtægt, der ikke er opnået (hvis salgssummen er skattepligtig), og modtageren beskattes eller er gaveafgiftspligtig af fordelen ved at have købt en ejendom til underpris.

Når interesseforbundne parter handler med fast ejendom, følger det af praksis, at værdiansættelsen kan ske med udgangspunkt i den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering. Det er dog bare et udgangspunkt, og ejendomsvurderingen kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien. En ny afgørelse fra Skatterådet belyser en særlig situation.

4

Ejendom med hjemfaldspligt

I afgørelsen ejede et selskab en ejendom, hvor der var tinglyst en hjemfaldspligt, som betød, at Københavns Kommune havde ret til at tilbagekøbe ejendommen i 2020 for 200.000 kr. Kommunen havde i 1999 solgt hjemfaldspligten til et andet selskab for 30 mio. kr. Ejendomsselskabet og køberen af hjemfaldspligten var interesseforbundne. Der var den udfordring, at ejendommen var meget nedslidt og ifølge en valuar burde istandsættes nu for 30 mio. kr. En stor andel af ejendommens lejemål stod tomme, og der forventedes en tomgang på ca. 74 pct.

Den nuværende ejer havde ikke interesse i at istandsætte, da han om fire år skulle afstå ejendommen til et meget lavt beløb, og for ejeren af hjemfaldspligten ville det betyde, at ejendommen ville stå tom og først i 2020 kunne istandsættes, hvilket udskød deres udsigt til fortjeneste. De ønskede derfor at overdrage ejendommen nu.

københavn

Prisfastsættelsen

Ejendommens seneste offentlige vurdering var 238 mio. kr., og en valuarvurdering nåede samme konklusion, men ingen af vurderingerne tog hensyn til hjemfaldspligten, som utvivlsomt – hvilket Skat var enig i – betød, at prisen måtte være lavere.

Det interessante ved sagen var, at værdien af ejendommen var forskellig fra købers og sælgers perspektiv. Sælger havde ikke nogen interesse i at investere i ejendommen på grund af hjemfaldspligten og ville derfor kun realisere en tilbagediskonteret indtjening på 18,5 mio. kr., indtil hjemfaldspligten trådte i kraft. Køber, derimod, var rede til at investere i ejendommen nu, fordi han også ville være ejer af ejendommen på langt sigt. Køber ville derfor kunne realisere en tilbagediskonteret indtjening på anslået 37,5 mio. kr. i perioden indtil hjemfaldspligtens indtræden. Parterne foreslog Skat, at den rette pris var midt imellem, nemlig 28 mio. kr., baseret på en betragtning om, at parternes ville mødes på halvvejen.

Skat var enig i vurderingerne af ejendommens værdi fra henholdsvis købers og sælgers perspektiv, og i at uafhængige parter ville mødes på halvvejen. Prisen blev derfor godkendt.

Sagen er interessant, fordi den viser, at armslængdeprisen ikke altid er den værdi, som sælger kan opnå ved salg til en uafhængig tredjemand. Hvis køber i sagen her havde solgt til en uafhængig tredjemand, som ikke havde investeret i hjemfaldsforpligtelsen, må man formode, at der kun kunne opnås en pris på 18,5 mio. kr.

Er det imidlertid muligt at sælge til en køber, som på grund af sine egne forhold er rede til at give en særligt høj pris, må man tage højde for dette, også når transaktionen foregår mellem interesseforbundne parter.

20BUETV-102314.jpg

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen