Berlingske Business

De gode tider er tilbage ... pas på

asf
På europæisk plan ligner både stemning og priser det, man så i de sidste år op til finanskrisen. Optimismen gælder også det danske marked, der endda endnu kan have den største del af festen til gode. Men branchens garvede aktører advarer: Det gælder om at begå sig med forsigtighed. Foto:

På europæisk plan ligner både stemning og priser det, man så i de sidste år op til finanskrisen. Optimismen gælder også det danske marked, der endda endnu kan have den største del af festen til gode. Men branchens garvede aktører advarer: Det gælder om at begå sig med forsigtighed.

Hvis du har pengene, skulle du have brugt dem i går.

Det har aldrig været nemmere. Vi er tilbage i de gode tider, hvor det er ret enkelt at rejse egenkapital.

Ejendomspriserne er bestemt af den mængde kapital, man kan finde – ikke af værdien.

Ældre får nej til at låne i friværdi

Ovenstående er løsrevne citater fra ejendomsaktører, der har leveret input til den årlige rapport Emerging Trend in Real Estate fra Urban Land Institute og PwC. 2015-udgaven af rapporten, der lodder stemningen på det europæiske ejendomsmarked, blev som altid præsenteret for den danske branche ved en konference hos PwC i Hellerup.

Det foregik i forrige uge. Altså her i 2015. Men undervejs kunne en og anden godt være fristet til at tage mobilen frem, åbne for kalenderen og tjekke, om vi nu ikke i virkeligheden var tilbage i 2005. Stemningen var grangiveligt som dengang for ti år siden, hvor alt var festligt, men hvor der også kun var et par år til boblen sprang.

Det var ikke bare de frejdige citater, der skabte stemningen. Långiverne er også tilbage i lige så stort omfang, som de var før krisen. De tager igen store risici, bare for at være med i festen. Og priserne på ejendomme er banket så højt op, at det afkast, investorerne kan se frem til, kun er marginalt.

Men der er udsigt til mere. Af forskellige grunde ikke mindst i Danmark. Søren Kviesgaard, partner i PwC, gik så vidt som til at love forsamlingen prisstigninger på ejendomme i 2015. Store ord fra en revisor.

pix-byggeri

Der er naturligvis en forklaring på det hele. De ultralave obligationsrenter har sendt investorerne på jagt efter aktiver, der dog giver bare lidt i afkast.

Sådan var det allerede inden den europæiske centralbank annoncerede sit enorme opkøbsprogram, der har til formål at presse renten yderligere ned. Bankens intention er at få europæiske virksomheder til at investere. Men i ejendomsbranchens tilfælde har man blot hældt benzin på et bål, der i forvejen brændte.

Michael Nielsen, direktør i ATP Ejendomme, holdt da også pause i konferencen uden overhovedet at være overbevist om, at alt var rosenrødt. Hans selskab købte sidste år europæiske ejendomme for 5,6 mia. kr., og han vil alt andet lige gerne fortsætte opkøbene. Som alle pensionsselskaber har ATP jo en lind strøm af midler, der skal placeres.

Men Michael Nielsen er ikke sikker på, at det kan lade sig gøre til de nuværende priser – og han er heller ikke sikker på, at alle køberne i markedet for øjeblikket træffer kloge beslutninger.

»Der er alt for lidt fokus på de fundmentale risici, som der altid er forbundet med ejendomsinvesteringer på både kort og lang sigt. Pt. er prissætningen af disse risici svære at få øje på, og mange investorer accepterer lavere afkast, samtidig med at de tager betydeligt højere risici. Det er en giftig cocktail,« siger Michael Nielsen, der også vurderer, at de stigende priser i betydelig omfang drives af den lånevillighed i fast ejendom, som der igen ses i de fleste europæiske lande. Hukommelsen hos både investorer og banker lader til at være kort.

»Der skal være et forudseligt cash flow af investeringer i ejendomme. Det er muligt, at man her og nu har et afkast på nogle procent. Men så skal man være meget sikker på, at lejerne ikke bare siger op. Sker det, er man helt afhængig af, at man fortsat kan få finansiering, og netop det har jo voldt mange gearede investorer problemer både under og efter finanskrisen. Under alle omstændigheder skal man regne med, at afkastkravene vil stige igen, og dermed at priserne vil falde. Det kan vi håndtere i ATP, fordi vi samtidig investerer i aktiver, der sandsynligvis vil stige i pris i den situation. Men sådan er det jo ikke, hvis man kun har ejendomme i porteføljen,« siger Michael Nielsen.

22BUSPix-bagside-Nils-Ole.jpg

Selv om renterne nu er ekstremt lave, var de lave i forvejen, og investorer har allerede i flere år søgt til ejendomsmarkedet for at få bedre afkast. Men indtil for blot få år siden var denne pengestrøm entydigt rettet mod de allerbedste ejendomme, hvor risikoen for betydelige tab af lejeindtægter var minimal.

Det nye er, at investorerne mere eller mindre har smidt risikoaversionen over bord. Man ser det bl.a. ved, at vurderingen af de spanske, irske og græske ejendomsmarkeder er tordnet frem i årets analyse fra PwC og Urban Land Institute.

Specielt det sidste er opsigtvækkende. Athen lå så sent som sidste år på sidstepladsen i investorernes vurdering af ejendomsmarkedet i 28 europæiske byer. I år er byen strøget op på femtepladsen. Hvor det da bestemt er sandsynligt, at Grækenland før eller siden vil komme på fode igen, er man som bekendt end ikke så langt, at der er enighed mellem EU og Grækenland om en køreplan.

København ligger også fint til i det spil og er gået en enkelt plads frem på listen – til nu nummer 8. Det kan altså forventes, at strømmen af udenlandske investorer, der kigger på den danske hovedstad, vil tage til, og at de vil være endnu mindre kræsne end hidtil.

Eksperter enige: Huspriserne stiger i 2015

Det gør livet svært for de danske investorer. Blandt dem er PFA, der efter salg af sin boligportefølje i 2013 kun havde cirka fem procent af formuen placeret i ejendomme. Man vil gerne fordoble den andel, men når pengene hele tiden vælter ind, samtidig med at der bliver længere og længere mellem de attraktive ejendomme, er det, som Michael Bruhn, direktør i PFA Ejendomme, udtrykte det på konferencen, som at gå op ad en rulletrappe, der kører nedad.

PFA går for øjeblikket mest efter ejendomme i udlandet – primært EU og USA, men også Canada og Asien er i fokus. Skal man ind på det danske marked og købe noget, hvor man stadig kan se en fortjeneste, må kreativiteten tages i brug:

»Vi har f.eks. købt det gamle posthus på Købmagergade (i København, red.), som ingen rigtigt ville finansiere. Men vi har god tid, og vi kan gøre noget ved det, hvis vi går sammen med de rigtige partnere. Vi kan også prøve at gå ind i nogle af de segmenter, der for øjeblikket ikke er så populære hos de udenlandske fonde, f.eks. ungdomsboliger,« sagde Michael Bruhn.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen