Berlingske Business

Andelsboligforeninger fanget i swap-klemme

Duegården på Frederikberg
Arkiv. Foto:

En del andelsforeninger er i uoverskuelige gældsproblemer på grund af renteswap-aftaler, som er mere end svære at slippe ud af. De føler sig dårligt rådgivet og modarbejdet af kreditinstitutterne,­ der har solgt swap-produkterne.

Mange andelsboligforeninger oprettet i de fede år 2004 til 2008, før finanskrisen brød ud, lod sig lokke af et scenario, der næsten var for godt til at være sandt: I kan få en fast lav rente, samtidig med at gælden falder, og boligværdien stiger.

Desværre var det for godt til at være sandt.

Det faldende renteniveau under krisen har nemlig medført, at swappen, der blev solgt som en forsikring mod stigende renter, har fået en voldsom negativ markedsværdi, der betyder, at foreningernes gæld er eksploderet.

Spørgsmålet er så, om foreningerne er blevet for dårligt rådgivet af bankerne, og hvor stort et ansvar foreningerne selv bærer. Pengeinstitutankenævnets afgørelser viser store forskelle fra sag til sag, men der er klare afgørelser om for dårlig rådgivning.

»Generelt føler foreningerne sig ikke godt nok oplyst i forbindelse med, at aftalerne er blevet indgået,« siger Jan Hansen, direktør for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.

Paradoksal dobbeltrolle

Han fortæller, at nogle foreninger har svært ved at sælge andele nu, fordi banker ikke vil låne penge til private, der ønsker at købe andele i foreninger med renteswap, men at de selv samme banker har solgt renteswap til foreningerne. Med andre ord regnes det for usikkert at investere i en forening på grund af et produkt, som bankerne selv har solgt.

Mens banker i flere swap-sager har indgået forlig med landmænd, er forligsvilligheden foreløbig meget mindre over for andelsforeningerne, hvor der typisk er meget større beløb på spil, i nogle tilfælde trecifrede millionbeløb.

»Vi er involveret i omkring 15 andelsboligforeningers sager, og andre advokatfirmaer har også sager. Historisk har det ellers været uhyre sjældent, at andelsboligforeninger er endt i konflikt med deres banker eller kreditforeninger,« fortæller partner Torben Winnerskjold fra Abel og Skovgård Larsen Advokatfirma, der blandt andre repræsenterer andelsforeningen Engskoven ved Aarhus.

Engskoven er ved at trække Jyske Bank i retten, fordi banken ikke vil følge en klar afgørelse i Pengeinstitutankenævnet, som har givet Engskoven enstemmigt medhold i, at Jyske Banks rådgivning var mangelfuld. Afgørelsen siger derfor, at Jyske Bank skal annullere swap-aftalen og stille foreningen, som om der i stedet var solgt et 30-års fastforrentet lån.

Retten i Viborg er lige nu ved at vurdere, om sagen skal have lov til at begynde direkte i Vestre Landsret, fordi den er principiel. Engskoven har dog allerede fået fri proces af Civilstyrelsen, netop på grund af sagens principielle karakter.

Kontrovers på Frederiksberg

Men Engskoven er på ingen måde den eneste forening, der efter dårlig rådgivning er havnet i en gældsfælde. Også foreningen Duegården på Frederiksberg føler sig dårligt rådgivet og er endt i en langvarig kontrovers med Nykredit om enorme beløb i forbindelse med en swap-aftale.

Duegården indgav i 2011 konkursbegæring, men foreningen er siden erklæret solvent, fordi Nykredit har stillet en underskudsgaranti frem til 2021 for ordinære driftsudgifter.

»Det betyder, at vi i dag er sat helt under administration. Vi kan i dag ikke disponere over vores kassekredit, som ligger i Nykredit Bank. Man har således på skrift meddelt os at eventuelle regninger til juridisk bistand ikke vil blive betalt. Vi føler os retsløse,« fortæller Bent Schmidt-Nielsen, der er næstformand i Duegården.

Swap populært i de fede år

Præcist hvor mange af landets cirka 9.000 andelsforeninger, der er i problemer på grund af swap-aftaler, vides dog ikke.

Boligministeriets skøn i en rapport fra august 2012 lyder, at der er knyttet en renteswap-aftale til omkring en fjerdedel af de realkreditlån, der er ydet til andelsboligforeninger. Og for de foreninger, der blev etableret i perioden 2005 til 2008, er andelen noget større. Ministeriet understreger dog også, at det langtfra er alle foreninger med renteswap, der er i problemer.

»Der er overordnet set behov for at styrke gennemsigtighed (og rådgivning) på andelsboligmarkedet, således at andelsboligforeningen er i besiddelse af det bedst mulige grundlag, når de træffer beslutning om foreningens finansiering, og at både købere og sælgere er i besiddelse af det bedst mulige grundlag, når de handler en andelsbolig,« lyder det i ministeriets rapport.

Ministeriets skøn over omfanget stemmer også fint overens med, at 22 af de 100 største andelsboligforeninger i hovedstadsområdet har brugt renteswap-aftaler ifølge en analyse fra Andelsbasen.dk. Af disse 100 foreninger betegnes otte som havende så dårlig en solvens, at de er »truede«. Af disse otte truede foreninger har de fem benyttet sig af renteswap.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen