Berlingske Business

2018 står til at blive et nyt superår på ejendomsmarkedet

10BUEOPSLAG-083518.jpg
APT Ejendommes køb af halvparten i Danicas portefølje af shoppingcentre – herunder Frederiksberg Centret – var en af de giganthandler, der medførte den bemærkelsesværdige stigning i transaktionsvolumen i 2017.

Dårligere konjunkturer, højere rente, større uvilje mod at løbe risici og mere omfattende regulering af kreditinstitutter er blandt de faktorer, der kan lægge en dæmper på ejendomsmarked, der i 2017 atter en gang slog alle rekorder. Men ingen af delene ligger umiddelbart i kortene i år 2018.

Udenfor er der regn, kulde og blæst – men på ejendomsmarkedet skinner solen ufortrødent, og der er højst små skyer langt ude i horisonten.

Med en omsætning i investeringsejendomme i 2017, der formentligt lander i omegnen af 90 mia. kr., når december-dagenes sidste, hektiske aktivitet er regnet ind, overgik markedet sidste år med længder de ellers meget høje forventninger, der var til det. Og som det ser ud nu, ligger 2018 til at blive lige så godt, lyder det fra aktørerne i markedet.

»Jeg tror, transaktionsvolumen i 2018 vil blive høj – men måske ikke nå 2017-niveauet, hvor vi har set en række meget store transaktioner i milliardklassen,« skriver adm. direktør Michael Nielsen fra ATP Ejendomme i en mail til Berlingske Business Ejendomme.

gefion

Det er en vurdering, han deler med analysechef Lior Koren fra Cushman & Wakefield RED.

»Vi havde en række meget store handler i 2017, blandt andet ATPs køb af 50 pct. af Danicas shoppingcentre og Niams køb af Heine Delbings bolig- og erhvervsportefølje. Men vi ved også, at der allerede er store handler i pipelinen i 2018. Investeringsklimaet er intakt for så vidt angår efterspørgslen, renten og de generelle økonomiske konjunkturer. Omsætningen vil derfor i høj grad være bestemt af antallet af villige sælgere,« lyder det fra Lior Koren.

Gennem historien har ejendomsmarkedet været berømt og berygtet for at gå op i skyerne for derefter at knække sammen i nogle år med dyb krise. At det sidste vil ske igen, kan man da heller ikke udelukke. Her og nu er det blot sådan, at de faktorer, der trækker markedet op, består uændret.

Det gælder især det forhold, at selv om afkast på ejendomsinvesteringerne er faldende, er de stadig højere end på alternativerne som f.eks. obligationer, anfører Michael Nielsen. Samtidig vokser investorernes mod år for år.

Pubben i blackburn

Kontorsegmentet bliver bredere

»Det fortsat lave renteniveau samt det attraktive danske lånemarked vil fortsat tiltrække udenlandske, gearede investorer. Jeg har også noteret mig, at investorerne tager højere og højere ejendomsrelaterede risici, uden at det nødvendigvis reflekteres i afkastet. Her tænker jeg især på udviklings- og udlejningsrisici samt en større geografisk spredning til mere sekundære markeder. Denne trend vil fortsætte i 2018,« skriver Michael Nielsen.

Den højere risikovillighed kan ifølge Lior Koren komme til at betyde, at man inden for kontorsegmentet vil se en udvikling tilsvarende den, man hidtil har set inden for boliger.

Den første ejendomstype, investorerne turde røre ved efter finanskrisen, var boligudlejningsejendomme i det centrale København. Efterhånden som de blev handlet op i pris, bredte investeringerne sig til forstæderne og de store provinsbyer, og i dag har den bredt sig videre til også mellemstore provinsbyer.

04BUSPix-6-Gront-133647.jpg

»Kontorinvesteringerne har endnu ikke spredt sig geografisk i samme grad som boliginvesteringerne. Men afkastene i København og Aarhus er under pres, og manglen på udbud i de to store byer vil forventeligt drive efterspørgslen til de større provinsbyer også. Kontormarkedet udvikler sig lidt langsommere end retail- og boligmarkedet, men vi er ikke i tvivl om, at det vil udvikle sig positivt i 2018,« skriver Lior Koren.

Men professionelle ejendomsfolk må naturligvis holde et vågent øje med de risici, der er, og her peger Michael Nielsen især på, at de gode økonomiske konjunkturer i Danmark holder.

»En helt bærende forudsætning for en god ejendomsinvestering er en stabil udvikling i udlejningsmarkedet – uanset ejendomstype. Både værdier og investeringsvolumen påvirkes negativt af et vigende udlejningsmarked. De positive trends, vi har set i 2017, må gerne fortsætte i 2018. Dog kan udlejningspriserne i visse områder og segmenter meget vel have toppet,« skriver Michael Nielsen.

Han er i virkeligheden mindre bekymret for renteniveauet, selv om det som nævnt er en meget væsentlig del af baggrunden for det nuværende ejendomsmarked.

»En stigning i renteniveauet vil utvivlsomt påvirke ejendomsværdierne, idet investorerne så vil have andre placeringsmuligheder. Vi ser dog fortsat en relativ høj marginal indeholdt i ejendomsafkastene, sammenholdt med den risikofrie rente. Der vil være plads til en indsnævring af denne marginal ved stigninger i renten,« vurderer Michael Nielsen.

RB PLUS PFS Forældrekøb er blevet mindre attraktivt

Risiko på segmenter

Lior Koren påpeger, at der også ligger en risiko i den stadigt mere omfattende regulering af den finansielle sektor. Det kan få denne til at skrue ned for ejendomsbelåningen. Derudover ser han en stribe risici knyttet til de forskellige segmenter på ejendomsmarkedet:

»Investorerne synes lige nu at være bekymrede for truslen fra nethandlen på retailmarkedet, hvor der, særligt i USA, har været et skift væk fra segmentet. Hvis denne pessimisme spreder sig yderligere, vil vi se et dyk i omsætningen på retailmarkedet i Danmark også.«

»Boligmarkedet synes vanskeligt at bremse, og investeringslysten har i dén grad bredt sig til de større provinsbyer, hvilket tyder på en stor tillid til det danske marked. Der strammes lovgivningsmæssigt på udlånsmulighederne for private boligkøbere, hvilket kan lægge en dæmper på prisudviklingen, men vi tror fortsat på et 2018 med høj aktivitet og høje priser.«

»Risikoen i kontormarkedet, som vi kender det, ligger i et muligt skift i kontorbrugernes præferencer. Nye måder at arbejde på og indrette sig på vil stille større krav om fornyelse og fleksibilitet til udlejerne – men dette er på lidt længere sigt.«

cover

Ingen boble

Også Sadolin & Albæk beskæftigede sig i sit seneste kvartals-nyhedsbrev, der kom før jul, med risikoen på ejendomsmarkedet. Mæglerfirmaet hæftede sig ved, at potentialet sine steder er ved at være opbrugt – f.eks. er boligbyggeriet i dag så omfattende, at det næppe er realistisk at forestille sig lejestigninger på samme niveau som i de foregående år.

»Der er god grund til at være opmærksom på, at også ejendomspriserne i dag er høje, og at de ikke vil stige til evig tid. Derfor er risikoen for tabsgivende investeringer også stigende,« sammenfattede Sadolin & Albæk, som dog i samme åndedrag afviste, at der er en boble på ejendomsmarkedet.

Sådan en er pr. definition karakteriseret ved, at køberne spekulerer i, at den næste køber vil acceptere en endnu højere pris. Men de stigende ejendomsværdier har i denne omgang været drevet af vurderinger af potentialet i den langsigtede drift, mener Sadolin & Albæk.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

Danske pensionsselskaber kan lige nu fortælle om afkast, der ligger og svinger i størrelsesordenen 0-3 pct. Det er langt fra sidste års to-cifrede gevinster, men der er en gode forklaringer på, at afk...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen