Berlingske Business

Vellykket modernisering af lejelov

Vellykket modernisering af lejelov - 1
Advokaterne Niels (tv) og Christian Gangsted-Rasmussen. <br>Foto: Jan Jørgensen

For to år siden holdt markedslejen sit indtog i erhvervslejeretten - det blev lettere at regulere lejen på markedets vilkår. Erhvervslejeloven fungerer fremragende, mener Gangsted-Rasmussen advokaterne, der gerne ser erfaringerne overført til lejelovgivningen for boliger.

Den nye erhvervslejelov, som trådte i kraft den 1. januar 2000, fungerer fremragende. Loven indførte bl.a. en mere effektiv beregning af markedslejen.

På baggrund af erfaringerne med den nye erhvervslejelov konstaterer Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen, at loven fungerer efter hensigten - hvilket blandt andet har givet sig udslag i et markant fald i antallet af retssager mellem udlejer og lejer.

Advokaterne Niels og Christian Gangsted-Rasmussen, der begge er specialister inden for ejendomsjura, ser derfor gerne, at politikerne tager hul på en tilsvarende modernisering eller liberalisering af bolig-lejelovgivningen med vægt på begrebet markedsleje.

»Den nye erhvervslejelov har medvirket til at fremme et godt forhold mellem udlejer og lejer. Loven er ikke længere medvirkende til at skabe fjendebilleder, men fremmer derimod et godt kundeforhold, hvor udlejer er interesseret i at servicere lejer,« mener Niels Gangsted-Rasmussen.

»Man kan efter min mening godt overføre erfaringerne til boliglejemarkedet. Hvis man også her gennemførte en liberalisering af lejeloven, ville man næppe se udlejerne presse citronen, sådan som mange lejere frygter. Man vil snarere se, at udlejeren i højere grad end i dag indleder en dialog med sine lejere, nemlig kunderne i ejendommen,« siger erhvervsadvokaten.

Gangsted-Rasmussen advokaterne erkender samtidig, at netop en liberalisering af lejelovgivningen inden for boliger næppe står højt på ønskesedlen hos ret mange politikere. Sådanne tanker kostede engang Venstre et valgnederlag - og siden har sagen været politisk død.

Markedsleje virker
Men det er på mange måder synd, at boliglejelovgivning er blevet et politisk tabu. Meget tyder nemlig på, at en liberalisering på sigt ville blive til fordel for alle parter.

»Hvis man indførte markedsleje for boliger akkurat som for erhvervslejemål, ville det givetvis føre til store stigninger i lejen for nogle lejere, men langt de fleste vil det ikke berøre. Men det er kun en mindre del af den samlede boligmasse, der endnu ikke er effektivt prissat - og massen bliver stadig mindre. Her vil man på kort sigt opleve store stigninger i lejen,« erkender advokat Christian Gangsted-Rasmussen.

»Men oven på den umiddelbare chokeffekt, vil man se lejen tilpasse sig markedsniveauet. Nogle steder vil lejerne sågar kunne opleve, at lejen skal sættes ned for at svare til markedslejen. Loven virker nemlig begge veje. Udlejer kan kræve en lejestigning op til markedslejen, men lejer kan omvendt også kræve en nedsættelse til markedslejeniveauet.«

Netop denne fastsættelse af lejen ud fra begrebet markedsleje har virket over al forventning, siden erhvervslejeloven blev justeret med virkning fra januar 2003. Det er bl.a. hensigten med loven at opnå, at markedslejen i højere grad afspejler det aktuelle markedslejeniveau end lejefastsættelse efter "det lejedes værdi", som blev anvendt tidligere.

»Erhvervslejeloven er nu sådan indrettet, at den lægger op til ordentlige drøftelser mellem udlejer og lejer. Man betragter hinanden som samarbejdspartnere, hvor man tidligere var fjender, der alt for ofte mødtes i retten. Sådan som det stadig er på boligområdet, hvor vi ser alt for mange tvister mellem udlejere og lejere,« konstaterer Niels Gangsted-Rasmussen.

Loven definerer markedsleje som den leje, en kyndig lejer og en kyndig udlejer vil kunne enes om for et lejemål, under hensyntagen til lokalernes beliggenhed, vilkår, anvendelse etc. - samt ved at sammenholde med lejeniveauet i »sammenlignelige lejemål«.

Forudser fald i leje
Gangsted-Rasmussen advokaterne fastslår, at den nye erhvervslejelov har skabt bedre forhold for såvel ejerne af erhvervsejendomme som for deres lejere.

Således vil erhvervslejerne formentlig kunne se frem til at få nedsat lejen, hvis det f.eks. viser sig, at ejendomsmarkedet har toppet. Det vil i første omgang afspejle sig i, at der indgås nye lejemål til lavere priser. Eller at lejen nedsættes ved genudlejning.

Og så åbner erhvervslejeloven mulighed for, at også lejerne i de eksisterende lejemål kan anmode om at få nedsat lejen, hvis de har konstateret et fald i markedslejen på cirka 15 procent i forhold til den leje, de selv betaler.

»Når vi ser på butikslejemål, så er der ingen tvivl om, at lejen har nået et overordentlig højt niveau. Derfor tror jeg, man vil se flere markedslejesager, hvor lejer ønsker at få lejen nedsat. Sådan som man allerede har set inden for kontorlejemål. Vi har også kontakt med lejere, der er i færd med at varsle lejenedsættelser,« forklarer Niels Gangsted-Rasmussen.

Ifølge advokaterne kan virksomheder, der bor dyrt til leje, selv undersøge, om der er grundlag for at opnå lejenedsættelser ved at finde ud af, hvad deres naboer i sammenlignelige lejemål betaler. Og derefter beder man blot udlejer om en dialog om en lejeregulering.»Og den kloge udlejer vil vælge at tage henvendelsen alvorligt. Ellers risikerer han jo, at lejeren vælger at fraflytte lejemålet. Det er derfor i udlejers interesse at bevare sin lejer, måske ved at nedsætte lejen, og bevare det gode forhold til sine kunder. Det er sådan, en klog udlejer bør agere. Det er ikke professionelt at skrue lejen så højt op, at lejerne flytter,« siger advokaten.

Niels Gangsted-Rasmussen påpeger, at loven naturligvis også virker den anden vej - så udlejer kan varsle lejestigninger i et opadgående lejemarked.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

Danske pensionsselskaber kan lige nu fortælle om afkast, der ligger og svinger i størrelsesordenen 0-3 pct. Det er langt fra sidste års to-cifrede gevinster, men der er en gode forklaringer på, at afk...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen