Berlingske Business

Nye markeder og aktører ind på ejendomsmarkedet

Nye markeder og aktører ind på ejendomsmarkedet - 1
De mange gæster vandrer rundt mellem de mange udstillere i det seks etager høje messecenter. Foto: MIPIM 2004

Mipim 2004 Kommer et økonomisk opsving ejendomsmarkederne til gode? Det var der tvivl om i Cannes, hvor over 16.000 branchefolk i sidste uge holdt deres årlige cocktailparty. Til gengæld er det sikkert, at ejendomsmarkederne bliver mere og mere internationale.

Allerede inden åbningen af MIPIM 2004 syntes optimismen at have taget overhånd. Den franske avis Le Figaro udkom med en særlig MIPIM-udgave, der varslede nye og bedre tider på ejendomsmarkederne.

»Ejendomsmarkedet ind i en ny fase,« stod der med store bogstaver på forsiden.

Det glade budskab var, at USA nok skal sætte skub i verdensøkonomien, mens Europa vil blive trukket frem af de ti nye lande, der om godt 50 dage indtræder i EU. Et økonomisk opsving er på vej. Det kan ikke gå galt. Eller kan det?

Der var koldt i Cannes - for årstiden. De smukke mørke danserinder fra Fernande's Bar, fremviste gåsehud foran Palais des Festivals på åbningsdagen. Og efterhånden sænkede kulden sig tilsvarende indendørs. I takt med, at de 16.000 professionelle ejendomsfolk på MIPIM fik snakket sig ind på hinanden, var det som om tonen skiftede fra dur til mol.

Gensynsglæden, velkomstfesten, festfyrværkeriet, de mange private cocktailparties og avisernes smukke ord blev afløst af en kollektiv skepsis. Når man kigger nærmere på de mange økonomiske statistikker, er det svært at finde belæg for den store optimisme.

Spørgsmålet er, om ikke de positive forhåndsudsagn om ejendomsmarkederne mere skyldtes en hel branches håb end egentlige realiteter? Det økonomiske opsving lader vente på sig. Og selv hvis det kommer, fører det ikke nødvendigvis til mere byggeri, højere ejendomspriser eller højere afkast - på de traditionelle bygge- og investeringsmarkeder.

Til gengæld blev den 15. udgave af MIPIM en kraftig strømpil om, at det internationale ejendomsmarked er under en voldsom forandring i disse år.

Gamle markeder afløses af nye, samtidig med at der i langt højere grad end tidligere investeres på tværs af landegrænser og verdensdele.

Opsving uden effekt
Danmark er et meget god eksempel på de internationale tendenser. Kontorledigheden i København er steget til cirka otte procent, og ifølge Nordicum vil den være 8,5 procent inden årets udgang.

Hvad sker der, hvis det økonomiske opsving kommer i 2004 eller 2005? Næppe ret meget. Der skal først tyndes ud i de mange ledige lokaler, før der kommer efterspørgsel på nye ejendomme og gang i erhvervsbyggeriet. De glade dage venter ikke lige om hjørnet, hvis man spørger de erfarne.

»Der er en omfattende skjult kontorledighed i København. Virksomheder, der har fyret 20 procent af deres ansatte, uden at skære tilsvarende ned på kontorfaciliteterne. Når opsvinget kommer, skal de igen ud og ansætte, men uden at det fører til øget efterspørgsel på kvadratmeter,« forudser adm. direktør Nikolaj Hertel, NCC Property Development A/S.

»Først skal virksomhederne jo have fyldt deres tomme kontorer op. Derfor tror jeg ikke på, at et opsving får nogen særlig effekt på byggeaktiviteten hverken i år eller i 2005,« siger han.

Bedre går det på det danske marked for investeringsejendomme. Her har en række udenlandske investorer været med til at øge fokus i 2003, og meget tyder på, at tendensen fortsætter i det nye år.

På MIPIM er der tradition for, at de cirka 250 deltagende danskere samles omkring Copenhagen Capacitys stand, der altid er god for en omgang pindemadder, frikadeller og champagne til de besøgende.

Det er her, den danske ejendomsbranche udveksler såvel sladder som nyttig fagsnak. Der byttes visitkort og udveksles idéer. Men den danske selvtilstrækkelighed kan være farlig. Jagten på investorer er blevet international - hvad mange danske virksomheder da også har indset.

Stor portefølje til salg
En unavngiven dansk ejendomsinvestor går f.eks. ud på det internationale marked for at sælge en ordentlig portion af sine ejendomme i København. En portefølje bestående af cirka 20 ejendomme, som skal sælges til en samlet pris af cirka en halv mia. kr.

Opgaven har sælger overladt til Home Erhvervscenter København. Indehaver Michael Lind Olesen og investeringschef Claus Hald var derfor i Cannes, hvor de bl.a. mødes med Homes internationale samarbejdspartner CBB, Chesterton Blumenauer Binswanger, for at diskutere det omfattende salg.

Det er så meningen, at CBB i de kommende måneder skal kontakte en række internationale hedgefonde og investorer med henblik på et samlet salg af ejendomsporteføljen, der er stor både efter dansk og international målestok. Der er tale om velbeliggende ejendomme bestående af blandet bolig/erhverv i det centrale København.

»Porteføljen bliver i første omgang udbudt via vores faste internationale samarbejdspartner, som vil tilbyde ejendommene til en lukket kreds af investorer. Ejendommene bliver altså ikke annonceret til salg, og vi forventer ingen afklaring lige med det samme,« siger Michael Lind Olesen.

De 20 ejendomme udgør samlet den hidtil største portefølje, som Home Erhvervscenter København har haft til salg. Og hvis der findes en international køber, bliver det første gang, at udlandet så massivt går ind og investerer i en stor stak mindre danske boligejendomme.

Det årlige afkast på ejendommene er cirka tre procent eller cirka det dobbelte af det nuværende, rekordlave renteniveau. Salget udtrykker desuden en anden aktuel tendens på markedet for investeringsejendomme: Der handles i et lukket system mellem særlige kredse af købere og sælgere. På den måde kommer mange attraktive ejendomme aldrig i spil på det åbne marked.

Internationalisering
Internationaliseringen ramte som nævnt Danmark i 2003 med masser af spændende opkøb: Tyske DEKA købte Kobbertårnet i Nordhavnen, CGI købte en halvpart i Fields, Merrill Lynch investerede i 80 procent ejerskab i Illum og så videre.

I Sverige har tendensen været endnu stærkere. De første otte måneder af 2003 tegnede udenlandske investorer sig for 75 procent af de samlede ejendomsinvesteringer på det svenske marked - med tyske og amerikanske fonde som de mest aktive.

I øvrigt kunne Investment Property Databank benytte MIPIM til at præsentere en ny version af det svenske ejendomsindeks, SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex 2003, som ikke overraskende er trist læsning. Et gennemsnitligt totalafkast på 0,9 procent i 2003 for ejendomme - som dermed både overgås af aktier - med 34,2 procent og obligationer 4,9 procent.

Det årlige danske ejendomsindeks (2003) fra DE/IPD ventes først til april, og det ventes heller ikke ligefrem at blive jubellæsning, om end markedet synes at have stabiliseret sig.

MIPIM er først og fremmest et gigantisk mødested og udstillingsvindue, hvor projektudviklere søger investorer og omvendt. Der konkurreres også mellem lande og regioner.

Og det er et åbent spørgsmål, hvor mange der egentlig vender hjem fra Cannes med en underskrevet kontrakt. »Der er 300 frisører, men intet hår at klippe,« som en deltager bemærker.

Nye markeder
Der er dog slet ingen tvivl om, at netop de lave afkast på de traditionelle markeder får mange internationale pengetanke til at rette opmærksomheden mod nye markeder.

Men hvor skal pengene placeres? Måske på et »gammelt« marked som det tyske, hvor det næsten kun kan gå fremad efter nogle magre år. Derfor er det ikke utænkeligt, at de danske udbydere af timands-projekter i 2004 vil vende blikket mod Tyskland, især Frankfurt, og udbyde en række projekter for investorer, der tror på den længe ventede turnaround i den tyske økonomi.

Især tyske butikscentre og hoteller synes at være interessante.

Men de mere eventyrlystne investorer vil givet vende blikket mod nogle af de nye EU-lande. Polen og Tjekkiet har længe været spændende markeder - og til stede på MIPIM. I år havde de selskab af de baltiske lande, som ikke uden videre har tænkt sig at lade alle pengene strømme længere sydpå til landene i Centraleuropa.

Blandt andet prøver et privatejet britisk/russisk selskab, Marr Estates, at finde investorer til et 450 hektar stort byudviklingsprojekt i Saliena mellem Riga og Jurmala.

»Vi leder efter internationale partnere, der kan gøre os mere synlige. Letland er perfekt placeret mellem Rusland og Skandinavien, men landet har ikke hidtil formået at tiltrække EU-midler. Derfor træder vi nu til med en hjælpende hånd,« siger direktør Marat R. Safin, Marr Estates.

»Vi er bare én af mange nye spillere på MIPIM. Og der er simpelthen ingen grænser for, hvor mange penge der kan investeres i det nye Europa. Min største frygt er, at mange investorer venter tre-fire år for at se, hvad vej vinden blæser. Men så er det også for sent at være med, hvor de bedste forretninger kan gøres,« siger den russiske ejendomsinvestor med base i London.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

Venezuela har verdens største oliereserver – og en årlig inflation på 100.000 pct. Hvad er det lige, der sker?For en dansk investor var Venezuela frem til for få år siden interessant, fordi ØK havde s...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen