Berlingske Business

Nye boliger for dyre for børnefamilier

Nye boliger for dyre for børnefamilier - 1
»Det lejeniveau, der er nødvendigt for at investorerne får et tilfredsstillende afkast, hænger ikke sammen med, hvad familierne reelt har råd til at betale for en lejlighed,« siger Per Hallgren. Foto: David Høgsholt

Ifølge et arbejdsnotat fra ejendomsselskabet Jeudan A/S bygges der generelt alt for dyrt til, at familier med et eller to børn har råd til at flytte ind. Derfor afholder Jeudan sig fra at bygge lejeboliger - og køber i stedet eksisterende investeringsejendomme.Af Peter Hartung

En typisk dansk børnefamilie vil stå og mangle omkring 20.000 kr. på årsbudgettet, hvis familien flytter ind i en nyopført lejebolig på godt 100 kvadratmeter i København.

Det fremgår af et arbejdsnotat fra ejendomsselskabet Jeudan A/S, som har kigget nærmere på forholdet mellem investorernes krav til afkast ved nybyggeri af boliger og børnefamiliernes økonomiske formåen.

Og konklusionen er klar: De mange tusinde nye boliger, der planlægges opført i hovedstadsområdet i disse år, bliver for dyre for de fleste familier.

Fra politisk side har det ellers længe været et stort ønske at få sat gang i boligbyggeriet i hovedstadsområdet, hvor især unge familier med børn mangler egnede boliger. Men det igangværende byggeboom ser altså ud til at gå netop børnefamiliernes næse forbi.

Administrerende direktør Per W. Hallgren, Jeudan A/S, taler om en såkaldt »asymmetri« mellem indkomst og lejepriser, som er den direkte årsag til, at Jeudan ikke selv vælger at gå aktivt ind i nybyggeri af boliger. Jeudan vurderer simpelthen, at der bygges for mange dyre boliger i København.

»Der er slet ikke sammenhæng mellem prisen på at bygge en bolig, investorernes krav til afkast, og endelig rådighedsbeløbet til boligudgifter, som børnefamilierne har. Vores beregninger viser, at det lejeniveau, der er nødvendigt for at investorerne får et tilfredsstillende afkast, ikke hænger sammen med, hvad familierne reelt har råd til at betale for en lejlighed,« siger Per Hallgren.

Jeudans beregninger tager udgangspunkt i en pris på cirka 20.000 kr. pr. kvadratmeter for nybyggeri i hovedstaden, inklusiv køb af grund.

Det vil resultere i en månedlig husleje på cirka 12.800 kr. for en lejebolig på 100 kvadratmeter - eller cirka 154.000 kr. om året i boligudgift.

Familiernes økonomi
Problemet er, at en gennemsnitlig familie med ét barn ifølge Danmarks Statistik kun har 135.000 kr. til disposition på budgettet til opsparing og boligudgifter. Familien mangler altså godt 18.000 kr. på årsbudgettet, og så er der hverken afsat penge til opsparing eller pension.

Familier med to børn har tilsvarende 147.000 kr. til rådighed til opsparing og bolig, når der er betalt for fødevarer, tøj, el, varme, boligudstyr, medicin, transport, fritid, rejser etc.

I dette tilfælde vil familien have behov for en bolig på mindst 110 kvadratmeter til en månedlig husleje på godt 14.000 kr. Og så mangler der hele 22.000 kr. for at opnå balance på familiens årsbudget.

»I regneeksemplet har vi ikke sat penge af til opsparing og pension. Skulle man det, ville der være endnu mindre til rådighed på familiens boligbudget. Og vi taler om en type af boliger, der måske skal bygges 5.000-10.000 af i kommunen. Det bliver desværre ikke boliger til børnefamilierne. De har ikke råd med de priser, der bygges for,« fastslår Per Hallgren.

Han forudser samtidig, at en del familier alligevel vil vælge at flytte ind i de nye boliger, fordi de på grund af boligmangelen simpelthen ikke har andet valg.

»Men så er problemet, at familier med mindre børn typisk ikke har en større opsparing, som de kan anvende løbende for at få råd til at bo i de nye ejendomme. Familierne vil få en særdeles stram økonomi, og de vil ikke spare noget op til pensionen. Familierne bliver i høj grad afhængige af den hjælp, de kan få fra staten i form af børneydelser,« forudser Per Hallgren.

Jeudan-direktøren ser ikke umiddelbart nogen løsning på problemet:

»Der er slet ingen sammenhæng i det. Med de eksisterende markedspriser er det næppe muligt at bygge billigere i København - uden at man risikerer at en for lav byggekvalitet. Og investorerne vil næppe stille sig tilfredse med et lavere afkast end de nuværende på cirka seks procent.«

Jeudans strategi
Børnefamilierne har derfor valget mellem at bo dyrere, end de reelt har råd til; flytte ind i en mindre lejlighed på færre kvadratmeter; eller vælge at bo i en anden kommune end København.

Problemet er nemlig i høj grad isoleret til hovedstadsområdet, hvor grundpriserne er i top og boligmangelen stor. I forstadskommunerne eller de nærmeste provinsbyer kan der måske bygges nye lejeboliger til en pris på 13.000 kr. pr kvadratmeter, og det giver nogle meget mere realistiske huslejepriser. Mens København fortsat er lukket land for børnefamilierne.

Beregningerne har afgørende betydning for forretningsstrategien hos Jeudan, der er et af Danmarks mest succesrige, børsnoterede ejendomsselskaber.

Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendomsvirksomhed med en årsomsætning på cirka 300 millioner kr. og en egenkapital på 0,9 milliard kr. Aktiverne udgør p.t. 2,8 milliarder kr., og koncernen beskæftiger cirka 130 medarbejdere.

»Beregningerne gør, at vi ikke i større omfang går ind og investerer i store boligprojekter i København. De andre investorer må have nogle andre regnestykker end os. Vi ser ingen udviklingsmuligheder i nye boliger, og vi ville først finde det interessant, hvis børnefamilierne fik mere luft i økonomien, end de har i dag,« siger Jeudan-direktøren.

Jeudan har netop meddelt, at selskabet forhandler med Ejendomsselskabet Norden om køb af hele Nordens resterende ejendomsportefølje bestående af 11 Københavner-ejendomme, hvoraf den klart største er det tidligere kommunehospital på 75.000 kvadratmeter beliggende på Øster Farimagsgade.

Kommunehospitalet er under ombygning til Københavns Universitet, og de projekterede ombygningsudgifter er sat til 200 millioner kr. Den samlede investering for Jeudan kommer dermed op i nærheden af 1,4 milliard kr., hvis handelen med Norden gennemføres.

Den største handel
»Vi regner med at have en aftale inden udgangen af januar, hvorefter vi overtager ejendommene i løbet af første halvdel af 2004. Det bliver isoleret set den største handel i Jeudans historie - og en af de største ejendomstransaktioner i Danmark nogensinde. Vi regner naturligvis med, at handelen vil kunne bidrage positivt til vores driftsresultat,« siger Per Hallgren.

Især købet af kommunehospitalet ligner en god forretning. Udlandet har også haft bygningerne i kikkerten, blandt andet fordi der følger en 20-årig lejeaftale med staten med i købet.

Hemmeligheden bag Jeudans resultater er ifølge direktøren, at selskabet drives efter nogle meget konservative forretningsmetoder, hvor der udelukkende fokuseres på netop det primære driftsresultat.

Og det har været positivt år efter år efter år. Voksende fra et plus på 17 millioner kroner i 1998 til et forventet resultat på 80-90 millioner kroner i 2003.

»Der skal nok være dem, der synes, jeg er kedelig. Men jeg vil meget nødigt give mere end 13.000 kr. pr. kvadratmeter for en ejendom. Det er en forudsætning for, at afkastet kan leve op til vores krav. Vores egenkapital skal kunne forrentes med 8,5-10,0 procent om året,« siger Per W. Hallgren.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

Venezuela har verdens største oliereserver – og en årlig inflation på 100.000 pct. Hvad er det lige, der sker?For en dansk investor var Venezuela frem til for få år siden interessant, fordi ØK havde s...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen