Berlingske Business

Politikere overhører advarsler: Ny andelsboligaftale rammer helt skævt

15BUSAndelsforeningen-AS-HA.jpg
Loven om andelsboliger bør forsimples og moderniseres, mener Rasmus Juul-Nyholm. Arkivfoto: Jan Jørgensen

Folketingets indgreb, der skal sikre robuste andelsforboligforeninger, rammer skævt. Indgrebet tager udgangspunkt i usunde foreninger – men langt de fleste er veldrevne.

Regeringen, Socialdemokratiet, de Radikale og Dansk Folkeparti indgik 27. november en aftale om »Mere robuste andelsboligforeninger«. Aftalen består af 16 tiltag, som er ved at blive omsat til lov og træder i kraft 1. juli 2018.

Intentionen om at beskytte andelshaverne er sympatisk. Imidlertid har politikerne ikke taget notits af omfattende advarsler fra en række organisationer og eksperter på området. Det betyder, at aftalens indhold på flere områder ikke gør livet mere sikkert for fremtidens andelshavere, tværtimod. Andre steder rammer aftalen ved siden af og skader boligformen.

Eksemplerne på »skæve forslag« er flere.

Markant stigning i boligpriserne Bolig renovering. København

Et af forslagene er, at andelsboligforeninger i forbindelse med deres stiftelse og tre år efter kun må optage afdragsfrie lån på op til 40 procent af købesummen. I modsætning til almindelige boligejere, skal andels­havere altså tvinges til at afdrage på al realkreditgæld ud over 40 procent af købesummen. Konsekvensen bliver, at markant færre vil stifte en andelsbolig­forening. Alternativt presser lånebegrænsningen de nye foreninger over i variabelt forrentede lån – vel at mærke i en tid hvor den faste rente er historisk lav og netop den rigtige løsning for en nystiftet forening.

Når renten en dag stiger, vil disse foreninger blive ramt hårdt. Havde man i stedet krævet et indskud på f.eks. ti eller 20 procent, og ikke blot de foreslåede fem procent, ville det skabe større sikkerhed for både andelshaverne og bankerne.

De nye regler gør det samtidig vanskeligere at redde skrantende andelsboligforeninger. Overgår en andelsboligforenings­ejendom til at blive en udlejningsejendom, skal lejen nu lovligt kunne fastsættes til gennemsnittet af de sidste fire års boligafgift (boligafgiftsleje).

Andelshaverne vil dermed ikke længere være interesserede i at øge boligafgiften og skæppe i kassen, når foreningen bliver presset, mangler penge eller skal rekonstrueres. Hvorfor? Bordet fanger, og man sidder med en højere leje, hvis foreningen går konkurs.

Bestyrelsesposter

Den nye boligafgiftsleje skaber også en stor og urimelig usikkerhed om fremtidens lejeniveau.

Boligafgiftslejen skal kun gælde i seks år, hvorefter man skal fastsætte lejen efter de almindelige regler for lejeberegning. Det betyder, at andelshaverne, der nu er blevet lejere, ikke ved, hvor meget de skal betale i leje, når seksårsperioden er udløbet. Det er et unødvendigt, utryghedsskabende damoklessværd, som ingen lejere burde have hængende over hovedet.

I stedet bør politikerne rydde op i regeljunglen. De skal afklare de usikker­heder, der står i vejen for at bruge de eksisterende regler for, hvordan man fastsætter lejen i denne situation.

Politikerne ønsker at beskytte mod uhensigtsmæssige lån (bl.a. swaps). I et forsøg på at opnå dette øger man rådgivers ansvar. Konkret forlænger man forældelsesfristen i forhold til rådgivning fra finansielle virksomheder, advokater, revisorer, administratorer mv. af andels­boligforeninger fra tre måneder til seks år.

Historien har dog vist, at det stort set er umuligt at få dømt en rådgiver for inkom­petent rådgivning. Et langt mere effektivt skridt for at skærme andelshavere havde derimod været, at andelsboligforeningerne, ligesom andre private boligejere, ikke får adgang til risikofyldte finansielle produkter. Resultatet havde være langt færre nødlidende foreninger.

Sådan bliver det ikke: Nej, med den kommende lovpakke kan bankerne ufor­trødent fortsætte med at rådgive og sælge komplicerede, uigennemskuelige erhvervsprodukter til andelsboligforeningerne.

28BUSPix2-Andelsbolig-17302.jpg

Endelig får folk, der sælger deres andel efter juli 2018, en større usikkerhed omkring, hvorvidt prisen for deres andel ligger fast eller skal sænkes.

Med de gamle regler vidste en sælger efter seks måneder, at andelens salgspris lå fast. Men med de nye regler kan en ændret praksis eller en ny dom udløse et stort til­bagebetalingskrav mod en sagesløs sæl­ger, to år og 11 måneder efter at man har solgt. Har sælger købt ny bolig, kan denne ændring få den nye boliginvestering til at vakle. Intentionen er her at dæmme op for penge under bordet, hvilket er vigtigt. Men i stedet for at forlænge forældelsesfristen for overpriser, burde politikerne rydde op i andelsboliglovgivningens mange uklarheder og skabe klare og sikre regler for at beregne maksimalprisen.

Regeringens »indgreb« baserer sig på en opfattelse af, at der er et overordnet problem med »forsvarlig drift i andelsboligforeninger«. Virkeligheden er imidlertid, at hovedparten af landets andelsboligforeninger er veldrevne med solide bestyrelser, en solid økonomi samt engagerede beboere og dygtige rådgivere. Det er lovgivningen, den er gal med – og andelsboligloven bør forsimples og moderniseres.

De 16 tiltag, der skal beskytte andels­havere, er sikkert velmente. Men når flere af instrumenterne er forkerte, bliver ind­grebene til overgreb, der skaber utryghed.

Deltag i Business-debatten: Send indlæg til business-opinion@berlingske.dk

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen