Berlingske Business
17:02ISS' store ordre trækker C20 op i pænt plus

Kendt økonom: Sæt prisen på andelsboliger fri

Minister: Andelspriser vil eksplodere hvis prisloft fjernes
Arkivfoto: Andelsbolig til salg i København. Foto:

Andelsboliger fylder meget i hovedstaden. Der er stor usikkerhed om værdisætning, og det er kostbart for samfundet. Løsningen er at sætte andelspriserne fri og ligestille med ejerboliger skattemæssigt.

Vi har lidt under 210.000 andelsboliger. Lidt over tre fjerdedele af dem ligger i etagebyggeri i centrum af de store byer. Her udmærker København og Frederiksberg sig ved at have mange andelsboliger: 74 procent af disse boliger ligger her.

Andelsboliger findes også i lavt byggeri, helt overvejende i kæde- og rækkehuse. Den type er naturligvis mere udbredt i provinsen.

Der er også forskel med hensyn til klientellet. Storbyboligerne er dominerede af unge mennesker, som bruger andelsboligen som trædesten i deres boligkarriere. De forsvinder fra andelsboligen, efterhånden som de kommer i erhverv, får højere indkomst og danner familier med børn. Så lokker parcelhuset og græsplænen.

Vesterbro

De lave andelsboliger i provinsen er i højere grad befolket af ældre mennesker, der tiltrækkes af de lave og knap så store boliger samt af boligformens fællesskab.

Andelsboliger må højst sælges til maksimalpriser. Dog således, at andelsbolig­foreningerne kan vælge mellem tre former for maksimalpriser.

1. En konservativ (lav) pris, der i princippet følger de omkostninger, der har været ved at etablere boligerne.

2. En pris bestemt ud fra den offentlige ejendomsværdi. Desværre ligger de offentlige ejendomsvurderinger stille for tiden, så den pris følger ikke med udviklingen på boligmarkedet.

3. Den sidste mulighed er at få en valuar til at sætte en pris. Herved kommer prisen bedre i takt med de priser, der betales for andre boligtyper som f. eks. ejerlejligheder.

Da maksimalpriser fastsat efter de to første principper aktuelt hænger bagud i forhold til prisudviklingen i storbyerne, bruger flere og flere foreninger valuarvurderinger. Det er forståeligt, da de mange unge mennesker, der skal videre i et parcelhus, ikke ønsker at komme bagud og tabe købekraft på det øvrige boligmarked.

RB PLUS PFS Advarsel mod vurdering af andelsboliger

Ved en valuarvurdering skal en valuar skønne, hvad andelsboligforeningens ejendomme kan sælges til, såfremt boligerne var udlejningsboliger. Spørgsmålet, valuaren skal besvare, er, hvad en ejendomsinvestor vil give for ejendommen(e), når boligerne skal lejes ud, og ejendommen løbende skal vedligeholdes.

Investor vil opstille en investeringskalkule, hvor de forventede årlige nettoindtægter tilbagediskonteres med den rente, som købesummen kan lånes til (eller alternativt den rente, som investor kan få ved at placere pengene andetsteds).

Købesummen kan for den største dels vedkommende skaffes ved et realkreditlån, der fås til dagens rente. Da det aktuelle renteniveau er lavt, vil den pris, valuaren kommer frem til, svinge kraftigt med blot et enkelt procentpoints afvigelse i den rente, der sættes ind i ligningen. Her kan være én grund til, at valuarvurderingerne er så svingende.

04BUSBlidahlund-side-4-5-14.jpg

Andre kan være, at nogle valuarer overser, at ejendommen trænger alvorligt til vedligeholdelse, eller at der i en tagetage kan indrettes nye boliger, der lukrativt kan sælges som ejerlejligheder. I Berlingske har man kunnet læse om grelle forskelle i vurderingerne.

De store udsving i valuarvurderingerne og dermed den maksimalpris, som den enkelte andelsbolig får, skaber usikkerhed for såvel køber som sælger. Foruden den personlige frustration kan der være økonomiske tab, som søges inddrevet gennem retssager. Begge dele er samfundsøkonomiske omkostninger, som bør begrænses.

En afskaffelse af valuarvurderingerne fjerner de problemer, der er forbundet med vurderingerne, men efterlader andre problemer som penge under bordet og det relative tab af købekraft, som beboerne får, når priserne på det øvrige boligmarked stikker af.

Hertil kommer, at brugen af maksimalpriser ikke sikrer, at det er familier med lave indkomster, som køber andelsboligerne. Priserne på andele i København ligger i dag fra godt en halv til lidt under seks millioner kroner med et gennemsnit på godt to millioner kroner – ikke oplagt noget for fattigfolk. Tidligere undersøgelser har desuden vist, at de fleste andelsboliger fordeles via bekendte, især der hvor der er pres på boligmarkedet.

TIL ARKIV FLERFAMILIE-HUSE ANDELSBOLIG

Den oplagte løsning på valuarproblemet og penge under bordet samt den uhensigtsmæssighed, der ligger i den tilfældige fordeling af boligerne, er at afskaffe maksimalpriserne, så andelene sælges på markedsvilkår.

Samtidig bør man ligestille andelsboliger og ejerboliger beskatningsmæssigt. Det vil indebære, at andelshaverne kan fratrække deres andel af foreningens låneomkostninger i deres kapitalindkomst. Men det indebærer også, at de skal betale ejendomsværdiskat. Desuden skal andelsboligforeninger, der har plads til at optage tillægslån, kunne udbetale pengene skattefrit til andelshaverne.

En afskaffelse af maksimalprisen og en skattemæssig ligestilling med ejerboliger vil ikke slå andelsboligformen ihjel. I andelsboligforeninger er det kutyme, at det er foreningen, der optager det store realkreditlån. Det giver forholdsvis billige lån og kræver ikke en positiv kreditvurdering af den enkelte andelskøber. Familier med mere beskedne økonomiske ressourcer kan derfor være med.

31BUSAB-sag-163924.jpg

Med skattefri udlodning af foreningens tillægslån til andelshaverne, kan prisen på andelene desuden holdes nede, alt efter foreningens formål.

Det er desuden billigere at flytte til og fra en andelsbolig, da der ikke er skøde og realkreditlån involveret.

Få det bedste debat fra Business.dk hver fredag.

Se alle nyhedsbreve

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kommenteres og debateres via Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen, investeringsdirektør i Sampension</p>
Sponseret

Aktiemarkederne ligger historisk set forholdsvis højt. Det afspejler, at det går rigtig godt i den underliggende økonomi, forklarer investeringsdirektør.Arbejdsløsheden er rekordlav i både Japan og US...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen