Berlingske Business

Tjener arvinger mere på selv at overtage huset?

Arvsalg-Brevkassen
At overtage forældrenes bolig fra dødsboet kan udvikle sig til en skidt forretning for arvingerne. Foto:

Skats hammer falder tungt, hvis børnene klumrer i salg af forældrenes bolig.

? Vi er tre børn, som i fællesskab skal dele arven efter vores mor, der mistede sin mand (vores far) for mange år siden. Arven består mestendels af en villa. Vi overvejer at overtage huset og altså undlade at sælge det. Vi kunne så afslutte boet efter vores mor hurtigt og tænke lidt over alternative anvendelsesmuligheder for huset. En af os kunne f.eks. overtage det og udleje overetagen - under alle omstændigheder ville vi jo altid kunne sælge det senere.

Spørgsmålet er, om det - også af økonomiske grunde - ville være en fordel at undlade at sælge huset i boet. Boafgiften beregnes jo ud fra salgsprisen - mens den, hvis huset udlægges til arvingerne, må blive beregnet ud fra seneste offentlige vurdering. Denne antages at være lavere en en salgspris på det nuværende marked, og resultatet ville være en lavere boafgift. Er dette ræsonnement i orden?

Jeg har hørt, at en forudsætning for, at denne løsning ikke strider mod gældende lov, er, at børnene (altså vi tre arvinger) skal have tilbragt deres barndom i det pågældende hus. Dette har jeg dog ikke kunnet få bekræftet.

Med venlig hilsen I.

! Jeres plan er ikke supergod, og spørgsmålet illustrer meget godt, hvad der bør undgås. Vi ser desværre hvert år en del tilfælde, hvor »modellen« er anvendt, og reaktionen er ofte: Kan dødsboet genoptages? Svaret er et klart nej. Skaden er sket.

Der er i øvrigt flere grunde til, at »modellen« ikke er supergod.

1. Hvis I lader salget ske via dødsboet, så kan I sælge med fraskrivelse af ansvaret. Det kræver tilstandsrapport, eltjek-rapport og tilbud om ejerskifteforsikring og betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie. Så kan I sælge uden ansvar, når jeg skal beskrive det kort. Der er krøller på dette som på al anden jura, men konklusionen er, at det er en fordel.

2. Udgifterne ved salg kan fratrækkes som boudgift, og det modregnes, før boafgift (arveafgift) beregnes.

3. Udlejning giver en masse udfordringer, omkostninger og bøvl.

4. Endelig – og ikke mindst vigtigt – hvis boet sælger, er der ingen avanceskat. Hvis I udtager ejendommen og senere sælger den, så er udgangspunktet, at I skal betale avanceskat, der er væsentlig højere end boafgiften.

Medlov_Business

Der er en undtagelse fra reglen om beskatning. Den findes i ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Koden til at undgå beskatning er, at »huset (...) har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand«. Den regel falder I ikke ind under, selv om I har boet i huset som børn.

Retspraksis viser en del eksempler, hvor arvingerne for at spare boafgift har udtaget en ejendom til f.eks. 85 procent af den kontante ejendomsvurdering. Derefter sælger arvingerne ejendommen videre. Hvis kontantværdirn for eksempel er tre millioner kroner, og arvingerne udtager for 85 procent eller 2.550.000 kroner, så spares boafgift af 450.000 kroner svarende til 67.500 kroner. Hvis ejendommen så sælges for 3,6 millioner kroner, og hvis vi antager, at ejendommen er anskaffet i 2000 for 1,8 mio. kroner, så vil avanceskatten være på ca. 1,2 mio. kroner. Så er det en ringe trøst, at der blev sparet 67.500 kroner i boafgift.

Uskiftet_Brevk_business

Lad mig lige kort repetere, hvornår avanceskat kan undgås. I en del tilfælde oplever jeg, at der er solgt, uden arvingerne har været opmærksomme på reglerne, og hvis de ikke er opfyldt, falder skattehammeren tungt. Vær derfor opmærksom på disse regler. Ved rettidig omhu kan der i mange tilfælde - lovligt -tilrettelægges et forløb, så avanceskat på millioner kan spares.

dobbelt_brev

Betingelserne for avancefrit salg kan kort opridses på denne måde:

Hvis ejendommen har været benyttet af ejeren eller dennes husstand til private formål, og én af følgende betingelser er opfyldt, kan der sælges uden avanceskat:

1. Grundarealet er mindre end 1.400 kvadratmeter.

2. Udstykning til selvstændig bebyggelse kan ifølge offentlig myndigheds beslutning ikke ske.

3. Udstykning vil ifølge erklæring fra Told&Skat medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet.

Der er ikke krav om længden af benyttelsen, men pas på med omgåelser. Der skal være tale om reel beboelse.

Med venlig hilsen Allan Ohms, advokat (H), www.ForumAdvokater.dk

 

 

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen