Berlingske Business

Sælg ikke skindet, før advokaten har sagt ja

14BUSPix-Brev-171600-819.jpg
Selv om køber har underskrevet en købsaftale på en bolig, er handlen ikke nødvendigvis gået igennem. Det afhænger helt af advokatforbeholdet. Foto: Iris

Et advokatforbehold er ikke bare et advokatforbehold, når der skal handles hus. Det kan svare sig at være opmærksom på formuleringerne.

?

Vi er to søstre, som troede, at vi havde solgt min fars hus (dødsbo). DanBolig har været vores ejendomsmægler.

19. januar 2018 skrev køber under på købsaftalen, og 22. januar 2018 skrev vi under. Samme dag kom købers advokat med et forbehold, som gik ud på inden for fem hverdage at undersøge, om køber kunne få et banklån til istandsættelse. Det kunne han ikke i sin egen bank, og mægler gav lov til at undersøge, om det kan lade sig gøre i en anden bank.

Prisen på ejendommen er kun 325.000 kroner.

Imidlertid mener vi, at huset er solgt, da alle har skrevet under på købsaftalen, og at vi ikke længere har forpligtigelser med snerydning og lignende. Men vores mægler siger, at med det forbehold, advokaten havde, har de ret til fortrydelse. Kan det være rigtigt? Vi forstår det ikke.

Med venlig hilsen

JH

31BUShedr-Green-paragraph-1.jpg

!

Du skal lytte til din ejendomsmægler. Huset er ikke solgt, og derfor er det fortsat dig (her dødsboet), der har rettigheder og pligter vedrørende ejendommen. Det tror jeg i hvert fald, men ud fra de få oplysninger kan jeg ikke være sikker. Jeg svarer alligevel på dit spørgsmål, for det giver anledning til nogle mere generelle bemærkninger, som læserne af Berlingske kan have glæde af.

Det er almindeligt, at der i købs­aftaler (det, der tidligere hed slut­sedler) indskrives et såkaldt »advokat­for­behold«. Ideen er, at køber skriver under på en aftale men tager for­behold for, at hans eller hendes advokat ikke har indvendinger. Advokaten får så tre-fem dage til at vurdere, om der er indsigelser. Ofte er der tillige indsat et såkaldt bankforbehold, hvilket betyder, at købers bank også har nogle dage til at vurdere, om banken vil stille den nødvendige finansiering til rådighed.

I din sag har køber så ikke kunnet få bankens godkendelse, og jeg forstår det sådan, at advokaten derfor ikke kunne godkende købet. Når advokaten gør det inden for den fastsatte frist, er der ikke nogen handel.

31BUSbrevkassen-192010-618.jpg

Lad mig fortælle noget generelt om advokatforbehold, nu anledningen er her. Den væsentligste del af advokat­bistanden i forbindelse med køb af bolig er efter min mening en grundig gennemgang og kontrol af købsaftalen og en vurdering af pris og vilkår. Jeg synes derfor altid, det er bedst, hvis en køber går til advokat, før købsaftalen underskrives. Det betyder noget for den psykologiske magtbalance mellem sælger og køber, om der er underskrevet eller ej. Derfor vil mæglerne gerne have købers underskrift. Som købers rådgiver foretrækker jeg, at underskriften først sættes, når jeg har talt med køber og set på den konkrete sag. Det giver en bedre forhandlingsposition.

Nogle gange er der kø, fordi flere gerne vil have den samme ejendom. I det tilfælde er det okay, at en køber skriver under, men kun med et ubegrænset advokatforbehold. Jeg har set advokatforbehold, som tydeligt sagde, at advokaten ikke kan forhandle pris eller andre konkrete forhold, fordi de »er forhandlet endeligt«. Jeg har også set forbehold, der »alene er betinget af advokatens juridiske godkendelse«. Sådan et forbehold kan jeg ikke anbefale.

24BUSadvokatbrevkasse-andel.jpg

Der findes forskellige former for advokatforbehold. Jeg anbefaler denne formulering:

»Aftalen er fra købers side i sin helhed betinget af godkendelse både fra købers pengeinstitut og fra købers advokat, som begge skal være berettigede til at nægte at godkende handlen uden nærmere begrundelse. Er godkendelse ikke meddelt skriftligt senest den ..., er køber ikke længere bundet af sin underskrift.«

Nogle tror, at advokatforbehold er ligegyldige, fordi der findes regler om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom. Det er ikke rigtigt. Advokatforbeholdet stiller dig bedst. Hvis du bruger fortrydelsesretten, skal du betale en godtgørelse til sælgeren på én procent af den nominelle købesum. I det her nævnte eksempel, hvor ejendommen koster 325.000 kroner, er det »kun« 3.250 kroner, men koster en ejendom fire millioner kroner, er prisen for at fortryde pludselig 40.000 kroner. Fortrydelsesretten kræver tillige nøje overholdelse af nogle frister, som ikke altid er lige lette at forstå. Hvis der fortrydes med et advokatforbehold, altså hvor du har betinget dit køb af din advokats godkendelse af handlen i sin helhed, og advokaten herefter på dine vegne meddeler, at hun eller han ikke kan godkende aftalen, skal der ikke betales godtgørelse til sælger.

Med venlig hilsen Allan Ohms advokat (H) Forum Advokater

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

Venezuela har verdens største oliereserver – og en årlig inflation på 100.000 pct. Hvad er det lige, der sker?For en dansk investor var Venezuela frem til for få år siden interessant, fordi ØK havde s...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen