Berlingske Business

Må vi købe forældres hus så billigt?

Månedlige boligudgifter Boligkøb RB PLUS PFS Svært at spare o
Arkivfoto. Foto:

Vær påpasselig ikke alene over for Skat, tænk også på længstlevende og de øvrige arvinger.

Spørgsmål:

Min mands forældre har en ejendom til salg for seks mio. kroner, og min mand og jeg har tænkt over, om vi skulle købe den. Hvis de går med til det, kan de sælge ejendommen til 15 procent under den offentlige vurdering på 3,2 mio. kroner. Altså ville vi kunne købe det for 2.720.000 kroner efter disse regler.

Min mand har to søskende, som kan føle sig snydt, hvis vi får lov til at købe til denne pris. Vi tror ikke selv på, at ejendommen kan blive solgt for 6.000.000 kroner, og det har hans søskende også selv sagt - men nu har ejendomsmægleren jo altså udbudt den til denne pris.

De har ingen interesse i at købe ejendommen, men kan hans søskende gøre indsigelser mod en sådan handel?

Med venlig hilsen C.

Forældrekøb

Svar:

Skatteministeriets værdi­ansættelsescirkulære fra 1982 indeholder regler vejledende for skattemyndighederne om, at overdragelse af fast ejendom – uden indhentning af en egentlig sagkyndig vurdering, der fastslår ejendommens handelsværdi – skal godkendes til en værdi, som ligger inden for 85 procent og op til 115 procent af den omregnede kontant­værdi af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det kendes som 15 procents-reglen.

Det har betydning for størrelsen af den gave- eller boafgift, som overdragelsen fører til, og for størrelsen af den avanceskat, som overdrageren i nogle tilfælde skal betale (hvis parcelhus- eller sommerhusreglen ikke gælder).

Reglen har været anvendt ved talrige overdragelser – såvel i forbindelse med gaveoverdragelser i levende live som i dødsboer med overdragelse til arvinger. Skat har adgang til – i tvivlstilfælde – at kræve en sagkyndig vurdering foretaget, men Skat har hidtil kun sjældent gjort indsigelse mod anvendelse af reglen. Det har derfor været antaget, at reglen kunne anvendes, medmindre der forelå helt særlige omstændigheder – f.eks. ond tro om den reelle handelsværdi.

410338846.jpg


Højesteret afgjorde sidste år i en principiel sag, at der ikke eksisterer et decideret retskrav på at anvende 15 procents-reglen i henhold til værdi­ansættelsescirkulære ved arveudlæg af en fast ejendom fra et dødsbo til en arving. Højesteret fastslog dog, at der skal foreligge særlige omstændigheder, før Skat kan tilsidesætte en værdi­ansættelse, som er foretaget i overensstemmelse med cirkulæret.

Det må antages, at 15 procents-reglen ikke kan anvendes, hvis der foreligger en ejendomsvurdering. Eftersom ejendommen er sat til salg via mægler, vil Skat derfor antageligvis kunne finde på at nægte at anerkende en pris, der markant afviger fra »cirkulæreprisen«.

I modsætning til dødsbosituationen vil I ved overdragelse i levende live kunne anmode Skat om et bindende svar eller eventuelt et skatteforbehold i forbindelse med overdragelsen. Det er desuden altid en betingelse, at der ikke er sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, som endnu ikke er taget i betragtning ved ejendoms­vurderingen.

12BUSRB-PLUS-PFS-Foraeldrek.jpg


En forskelsbehandling mellem søskende kan være velbegrundet – men hvis det ikke er intentionen, bør de øvrige børn kompenseres økonomisk i form af eksempelvis en højere arve­andel i et testamente. Nogle forældre vil gerne gøre forskel, og det er mit råd, at forskelsbehandling med fordel kan forklares til navnlig dem, som det »går ud over«. Det kan være ubehageligt, men alternativet – at vente til det opdages af de ramte – er en del værre.

Mange familier er blevet splittet på den konto. Det gælder også i dødsboer. Det kan være meget slemt for længst­levende ægtefælle, hvis der efter førstafdøde kommer et opgør i anledning af bestemmelser, som ikke alle arvinger finder rimelige. Den slags potentielle konflikter bør tages i opløbet, og jeg bliver aldrig træt af at fremføre dette synspunkt.

Det er også muligt at indtænke et arveforskudselement i ordningen, ligesom det – hvis jeres ønske opret­holdes – vil være naturligt at gå tættere på mægleren. Måske er den omtalte udbudspris sat (meget) for højt? Der skal dog, som du kan se, trædes varsomt, og jeg vil anbefale jer at få en helt konkret vurdering.

RB PLUS PFS Forældrekøb er blevet mindre attraktivt

Lad mig af hensyn til andre læsere bemærke, at det antages, at Højesterets afgørelse betyder, at Skat nok vil gribe ind over for den praksis, der har været kendt med arveudlodning af en ejendom til en arving mod, at denne arving accepterede et (delvist) arve­afkald til fordel for boets øvrige arvinger. I det hele taget maner dommen til besindighed med hensyn til »smarte løsninger«, hvor sigtet alene er at spare afgift eller skat. Vi har endnu til gode at se den fulde effekt af Højesterets dom, men vinden blæser i retning af en forsigtig tilgang.

Vanskeligheden i det er større, end det lyder, for retspraksis siger også, at rådgivere har en pligt til at rådgive om mulige besparelser på netop afgifter og skat. Det er en balancegang, hvor jeg nogle gange henviser til den tunge, men normalt meget effektive lakmusprøve: Mærk efter i maven. Så har du svaret på, om det går eller ikke går.

På samme måde vil jeg tilføje, at det ofte er set, at en person , der sidder i uskiftet bo, er kommet galt af sted over for andre arvinger ved at sælge til en pris, som Skat har godkendt, men som alligevel objektivt set må antages at indeholde et betydeligt gaveelement.

Med venlig hilsen Allan Ohms,
advokat (H) og mediator,
www.ForumAdvokater.dk

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

Danske pensionsselskaber kan lige nu fortælle om afkast, der ligger og svinger i størrelsesordenen 0-3 pct. Det er langt fra sidste års to-cifrede gevinster, men der er en gode forklaringer på, at afk...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen