Berlingske Business

Kan naboen tvinges til at fjerne »øjebæ« fra sin grund?

25BUSbrevkasse-parcelhuse-1.jpg
En grundejerforening har ikke bare ret, men kan også have pligt til at agere ved overtrædelse af en servitut. Arkivfoto: Thomas Lekfeldt

Er en tinglyst deklaration i en grundejerforening ikke det papir værd, den er skrevet på?

? Vi bor i et rækkehus, hvorpå der er tinglyst en servitut, som alle 68 grundejere har underskrevet. Servitutten bestemmer blandt andet, at alle skal være medlem af grundejerforeningen, at der ikke må opføres tilbygninger, skure eller lignende uden forudgående godkendelse af bestyrelsen, og at den ubebyggede del af parcellen stedse skal være anlagt som have – samt at foreningens bestyrelse er påtaleberettiget. Vi opfatter servitutten som både en begrænsning af udfoldelse og samtidig en beskyttelse af os mod en rodet klondyke-bebyggelse.

Nu har genboen uden forudgående varsel og aftale opført et 24 kvadrat­meter stort carportlignende udhus i baghaven. Bestyrelsen har bedt genboen fjerne udhuset, men han nægter at efterkomme anmodningen.

På opfordring af generalforsamlingen har vi »forhandlet« med genboen med et bestyrelsesmedlem som moderator. Der blev fundet en løsning, som genboen efterfølgende alligevel ikke ville være med til.

Kan vi gøre noget for at komme af med genboens »øjebæ«, når påtale­retten tilkommer bestyrelsen og i sidste ende generalforsamlingen, som ikke vil gøre mere? Betyder påtaleretten, at kun bestyrelsen kan effektuere påtalen gennem i sidste ende domstolene? Og kan vi rejse sag mod grundejerforeningen for manglende effektuering af påtalen, eller skal vi rejse sag direkte over for genboen?

Med venlig hilsen P.

18BUSbrevkassen-131255.jpg

! Jo, en deklaration er sædvanligvis mere værd end papirværdien.

En deklaration eller en servitut er på godt dansk en bestemmelse, der er pålagt en eller flere bestemte ejendomme. Den regulerer rådigheden over en fast ejendom. Servitutten kan for eksempel bestemme, hvem der må råde over ejendommen eller hvordan, herunder i henseende til bebyggelse (rådighedsservitut), eller betyde, at din ejendom skal holdes i en bestemt tilstand (tilstandsservitut).

En privatretlig servitut beror på en almindelig aftale mellem en ejer af en fast ejendom og en anden part, den eller de begunstigede. En offentligretlig servitut har derimod hjemmel i en lov. Servitutter kan gælde for alle typer ejendomme. Det vil sige, at enfamiliehuse, rækkehuse, etageejendomme, kolonihavehuse, sommerhuse, jordstykker med videre kan være pålagt servitutter.

Servitutter kan læses i tingbogen, idet de (normalt) altid bliver tinglyst som byrde på ejendommen. Den advarer en ejendomskøber, som må tage stilling til, om servitutten kan respekteres – og hvis ikke, da må køber vælge en anden ejendom. Hvis den privatretlige servitut ikke er tinglyst, vil den i princippet stadig være gældende, da den i sin natur er en kontraktlig aftale mellem to eller flere parter. Den er dog sværere at få håndhævet, da den ikke er gjort officiel ved tinglysning, og en godtroende køber skal derfor ikke anerkende den.

02BUSAdvR-g3-152255.jpg

Der findes to forskellige slags servitutter, der begrebsmæssigt dækker over, hvad ejeren – eller det offentlige – ønsker, at tredjemand skal have ret til. For at sikre den, der bliver begunstiget af en servitut, får vedkommende ofte en påtaleret, således at ejeren til hver en tid skal opfylde sin del af servitutten.

En servitut varer i princippet evigt, men kan ophøre ved opsigelse, annul­lation, passivitet samt ved ekspropriation og vedtagelse af lokalplaner, hvis en tilstandsservitut derved bliver ulovlig.

Påtaleret fortæller, hvem der kan håndhæve servitutten eller deklarationen. I dit tilfælde er det grundejerforeningen.

En kommune har – selv om den ikke er påtaleberettiget – mulighed for at administrere på grundlag af privatretlige servitutter. Det følger af planlovens paragraf 43. Efter denne bestemmelse kan kommunen ved påbud eller forbud sikre overholdelse af servitut­bestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Det er en kommunes egen beslutning, om planlovens paragraf 43 skal bringes i anvendelse. Har kommunen påtaleret, kan den i stedet vælge at søge servitutten håndhævet ved privatretligt søgsmål, men en sådan håndhævelse som påtaleberettiget kan ikke – som ved anvendelsen af planlovens paragraf 43 – ske gennem et myndighedspåbud, men alene gennem anlæggelse af privatretligt søgsmål.

466768679.jpg

Det betyder, at du kan forsøge, om du kan få kommunen til at se på sagen, og hvis kommunen ikke vil gøre noget, så må du tale med bestyrelsen igen. Grundejerforeningen har ikke bare en ret, men kan også have en pligt til at agere. Det gælder ikke altid, idet i hvert fald nogle juridiske teoretikere mener, at den, der har påtaleretten, også har retten til at afgøre, hvordan denne ret skal bruges.

Hvis kommunen ikke vil skride ind, og hvis forhandling eller mægling ikke løser sagen, så er det min opfattelse, at en grundejerforening ofte vil have en påtalepligt. Det skyldes, at det, hvis retten ikke udnyttes, risikeres, at deklarationen til sidst kan blive »ikke gældende«. De, der har rettet sig efter deklarationen, kan så fremstå som »tabere«.

Det er imidlertid ikke sort og hvidt, hvornår der er pligt til at gribe ind, og jeg synes, det er fornuftigt, at man har forsøgt med mægling. En advokat med kendskab til deklarationens historik og foreningens praksis vil kunne give et mere præcist svar.

Med venlig hilsen, Allan Ohms, advokat (H) og mediator, www.ForumAdvokater.dk

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

Venezuela har verdens største oliereserver – og en årlig inflation på 100.000 pct. Hvad er det lige, der sker?For en dansk investor var Venezuela frem til for få år siden interessant, fordi ØK havde s...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen