Berlingske Business
17:16

Der er ingen gulve under skabene - hvorfor dækker ejerskifteforsikringen ikke?

10BUS101351452-120652.jpg
Da vor spørger fjernede de indbyggede skabe i sit hus for at skifte dem ud, viste det sig, at der ikke var noget gulv under skabene. Arkivfoto: Iris

Det er en videnskab at vælge den rigtige ejerskifteforsikring – og at forstå dækningen.

Jeg har via min ejerskifteforsikring anmeldt en skade omkring manglende gulve under skabe i tre værelser i mit hus, som jeg overtog i 2015. Jeg har renoveret huset og opdagede det, da jeg nedtog skabene, da jeg ønsker at opsætte mindre skabe.

Ankenævnet for Forsikring giver medhold til forsikringsselskabet med den begrundelse, at de indbyggede skabe kunne anvendes på almindelig vis på overtagelsestidspunktet.

Det finder endvidere, at jeg ikke har godtgjort, at de manglende skabe udgør en skade eller en nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. De henviser til en tidligere sag. Jeg har argumenteret for, at da gulvet fra værelserne fortsætter ud i entreen og videre ind i stuen, er en udskiftning af gulvet i hele huset nødvendig, og at dette er en væsentlig værdiforringelse.

Ifølge en ejendomsmægler vil denne information i en salgssituation betyde, at en køber vil kræve et afslag på omkring 150.000-175.000 kroner. Jeg har fået et tilbud om at få skiftet gulvene for ca. 105.000 kroner.

20BUS309547334-131644.jpg

Ejerskifteforsikringen opremser, hvad der menes med skade og bruger derefter formuleringen »eller nedsætter bygningens værdi betragteligt«. Dette forholder hverken forsikringsselskab eller Ankenævnet sig til – udelukkende skadesbegrebet. En skade eller en værdiforringelse kan vel først opdages, når man begynder at røre ved bygningen – det er vel de skjulte ting, som ejerskifteforsikringen bør dække?

Begge instanser forholder sig også til, at manglende gulve under indbyggede skabe er en almindelig byggeskik for alderssvarende huse (1960), men i den generelle beskrivelse af huse fra dette tidspunkt er det ikke beskrevet. Ej heller er der taget forbehold for manglende gulve i forsikringsbetingelserne.

Jeg kan af et mærkat på skabene se, at sælger har skiftet dem i 1963. Derfor undrer jeg mig over, at sælger ikke har oplyst om de manglende gulve. Kan jeg få sælger til at tilbagebetale mig noget af købsprisen?

Med venlig hilsen B.

En ejerskifteforsikring skal dække en skade, når »skadesbegrebet« er opfyldt. En skade skal forstås som brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelser, ødelæggelse eller et andet fysisk forhold i bygningen, der nedsætter bygningens (byggetekniske) værdi eller brugbarhed i nævneværdig grad, i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder og i almin­delig god vedligeholdelsesstand.

597304568.jpg

Ejerskifteforsikringen dækker også fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skade på de forsikrede bygninger eller bygningsdele.

»Nærliggende risiko« skal du forstå som forhold, der erfaringsmæssigt vil udvikle sig til en skade, hvis der ikke sættes ind med forebyggeende foranstaltninger.

Jeg er enig i, at det manglende gulv ikke udgør en skade i forsikrings­betingelsernes forstand. Skabene må betragtes som faste bygningsdele, og det manglende gulv nedsætter kun bygningens værdi eller brugbarhed i nævneværdigt omfang, hvis skabene fjernes. Den situation er ikke dækket af ejerskifteforsikringen (idet jeg læser din mail sådan, at gulvet »kun« mangler under skabene). Du har bevisbyrden for, at forholdet har nedsat bygningens værdi eller brugbarhed i nævneværdigt omfang, og den tror jeg ikke, du kan løfte.

Jeg forstår godt din undren. Juraen er firkantet, mens virkeligheden er 68-kantet. Du er fanget af forsikringsvilkårene, og du har haft for store forventninger om dækningsomfanget.

Det sker tit, hvilket dokumenteres af de mange, mange kendelser, der findes i Ankenævnet for forsikring og ved domstolene. Når du så spørger mig, hvad en ejerskifteforsikring skal bruges til, så er mit svar, at den skal bruges til at dække de store skader. Det er reelt en videnskab at vælge den rigtige ejerskifteforsikring og at forstå dens dækningsomfang.

25BUSbrevkasse-parcelhuse-1.jpg

Alene det at vælge den aktuelt bedst dækkende ejerskifteforsikring er vanskeligt. Forsikringsvilkårene ændres ofte, og konkurrencen mellem selskaberne bevirker, at det ikke er let at følge med. Jeg anbefaler mine kunder at få hjælp af en forsikringskyndig til valg af den rigtige ejerskifte- forsikring.

Jeg undrer mig tit over, at mennesker, der investerer to-tre-fire-ti millioner kroner i en bolig – og som har betalt over hundredtusinde kroner for at sælge den gamle bolig – har lidt svært ved at se fornuften i at få ordentlig rådgivning inden investeringen. Mange nøjes med en såkaldt billig internetrådgivning – problemet er bare, at det, der er billigt, det er også »billigt« i ordets anden betydning; noget uanvendeligt bras. Jeg kan ikke klart nok anbefale boligkøbere at investere i ordentlig rådgivning, både om det juridiske, det bygningsmæssige og det forsikringsmæssige.

Sælger kan have et ansvar, hvis sælger har været i ond tro og bevidst undertrykt en viden om det manglende gulv. Som du beskriver det, tror jeg ikke, det er tilfældet. Sælger har formentlig betragtet opsætningen af skabe som en forbedring og har der ikke specifikt været anledning til at nævne forholdet, så kan sælger efter min mening ikke bebrejdes noget.

590125880.jpg

Hvis du vil rejse krav over for en sælger, skal du påberåbe dig fejl og mangler inden en rimelig tid efter, at du har eller burde have opdaget fejlen. Der gælder også en absolut forældelsesfrist på ti år for fremsættelse af krav vedrørende mangler ved fast ejendom.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H), www.ForumAdvokater.dk

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Sponseret

Sampensions kunder kan glæde sig over et godt afkast for 2017.”En typisk kunde i vores markedsrenteprodukt opnår et afkast i år på omkring 8 pct., og det er meget højere, end hvad man kunne forvente v...

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen