Berlingske Business
11:32Verdens første flydende vindmøllepark snurrer

Realkredit-renter sætter bundrekord: Bidragsatserne stiger

ejerbolig
Foto:

Mens renten på realkreditlån er sunket til under nul, så sørger stigende gebyrer – såkaldte bidragssatser – for at kunderne stadig betaler en ydelse for at låne penge.

Der er rekordlave renter på vej til boligejere med flekslån i Nykredit og Totalkredit. Men før de lader champagnepropperne springe, bør de bemærke, at den samlede ydelse faktisk stiger en smule på F1-lån, mens kunder med F3- og F5-lån kommer til at slippe billigere.

Det skyldes, at der er blevet skruet så meget op for det løbende gebyr på real­kreditlån, bidragssatsen, at det i nogle tilfælde opvejer de rekordlave renteniveauer.

Renterne på flekslån slår nye rekorder

Nykredit, som også ejer Totalkredit, har netop afsluttet auktioner for 40,5 mia. kroner, der bestemmer renten på flekslån i de kommende år. Dermed er det finansmarkedernes lyst til at købe realkreditobligationer, der sender renten på flekslån med årlig rente­tilpasning, F1-lån, ned i rekordlave minus 0,05 procent, mens F3-renten er på minus 0,01 procent og F5 på 0,19 procent.

Seniorøkonom Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk påpeger, at det med de rekordlave renter og de stigende gebyrer er blevet et helt andet realkreditsystem, end det var oprindeligt.

»Bidragene fylder mere og mere i opgørelsen af prisen på et realkreditlån. Den romantiske forestilling om, at der er gennemsigtighed med en rente, der fastsættes på et marked samt et lille bidrag til realkreditten, er væk. Nu går den største udgift i mange tilfælde til instituttet selv i form af bidrag, kursskæring og andre gebyrer. Dermed bestemmer realkreditinstituttet, hvad man skal betale for at låne – fuldstændig som i en bank,« siger han.

Men danske boligejere og -købere får dog snart bedre mulighed for at sammenligne priserne på realkreditlån. Finanstilsynet åbner ved årsskiftet en prisportal for realkreditlån samt banklån til finansiering af boliger. Portalen kommer til at indeholde et oversigtsbillede med ÅOP, årlige omkostninger i procent, for de enkelte institutter og deltagende banker samt muligheden for at klikke et lag længere ned og se de enkelte bestanddele i lånets pris inklusiv stiftelsesomkostninger.

F1 bliver dyrere

Nykredits hidtidige renterekord er fra februar 2015 og lå på 0,13 procent, 0,17 procent og 0,45 procent for henholdsvis F1, F3 og F5. Selv om renterne på både F1 og F3 nu er i minus, er der dog ikke udsigt til, at boligejerne ligefrem begynder at tjene penge på at have et boliglån.

»Der bliver slået nye rekorder på alle fronter. Men F1-lån bliver ikke billigere. Faktisk kommer man til at opleve en lille stigning på omkring 600 kroner om året, da den samlede ydelse stiger på grund af bidragssatserne,« siger Jeppe Borre, seniorøkonom i Nykredit, til Berlingske Business.

Har man et F3-lån på en mio. kroner, er der udsigt til at slippe omkring 1.000 kr. billigere om året, mens F5-lånere kommer til at spare over 5.000 kroner om året i forhold til de nuværende renter, fortæller Jeppe Borre.

Ved sidste rentetilpasning for henholdsvis et, tre og fem år siden lød kontantlåns­renterne på 0,40 procent, 1,01 procent og 2,09 procent.

Æder gevinsten

Flere realkreditinstitutter har netop sat bidragssatserne op, og det æder en del af gevinsten ved de rekordlave renter. Det går især ud over boligejere med F1-lån og afdragsfrihed, da bidragssatsen for denne type lån er højest. En af årsagerne er, at realkreditten gerne vil have flyttet flere kunder væk fra de mere risikable F1-lån. Derfor benyttes pisk og gulerod-metoden, hvor bidraget falder, jo mere sikkert lånet er.

Beregninger, som Nykredit har foretaget for Berlingske Business, viser eksempelvis, at man ved et F1-lån uden afdrag på en million kroner skal betale 1.250 kroner om måneden i bidrag, mens man faktisk tjener 40 kroner på den negative rente – hvilket giver en samlet månedlig ydelse på 1.210 kroner før skat og 870 kroner efter skat.

Vælger man i stedet et fastforrentet to­procent-lån med afdrag, er bidraget kun på 630 kroner ud af en samlet ydelse på 4.560 kroner før skat og 3.910 kroner efter skat.

Beregningerne tager udgangspunkt i boligejere med et rentetilpasningslån, der udløber 1. oktober, som enten har valgt at fortsætte med flekslån eller gå i fast rente. Og der kan være god grund til at gøre det sidste, hvis man gerne vil betale så lidt som muligt i gebyr til realkreditten.

Kursen på et 30-årigt fastforrentet toprocent-lån med afdrag ligger i øjeblikket omkring 98,60. Opsagde man sit lån i juli for at skifte til fast rente, har man dog fået en noget lavere kurs på 97,55 inklusive en fastkursaftale frem til den næste termin i oktober.

Men det kan måske også være interessant for nogle boligejere at kigge på et lån med en fast rente på kun 1,5 procent. Med en aktuel kurs på 94,25 udløser det ganske vist et højere kurstab end lånet til to procent. Men hvis lånet beholdes i mange år, kan boligejeren glæde sig over et højere afdrag og en lavere rente.

Og hvis renten stiger, så falder kursen på lånet normalt hurtigere end på toprocent-lånet, hvilket hurtigere åbner for en opkonvertering, der beskærer restgælden.

Men renters udvikling er svær at forudsige, erkender økonomen.

»Hvis vi ser lidt på, hvor lang tid der vil være lave renter, er det en rum tid endnu. Jeg fristes til at sige, så langt øjet rækker. Men det kan hurtigt vende. Det så vi sidste år, hvor det pludselig gik rigtigt stærkt, og renten på de 30-årige lån gik fra 2,0 til 3,5 procent på halvanden måned. Renten har en tendens til at tage trappen ned, men vi har også set den tage elevatoren op,« siger Jeppe Borre.

Vær varsom med kurstab

Han anbefaler ikke 1,5 procent-lånet på grund af kurstabet ved optagelsen.

»Selv om det er med fast rente, er det lodsedlen blandt de sikre lån. Man kan selvfølgelig sikre sig en god, lav rente, men i og med at man får relativt stort kurstab, hvis renterne tikker ydereligere ned, og man skal indfri, kan man ende med at skulle realisere et ganske markant kurstab. Kurstabet ved et toprocent-lån vil være væsentligt mindre, og ydelserne på de to lån er ikke voldsomt forskellige,« siger Jeppe Borre.

Ved et lån på en mio. kroner til de aktuelle kurser udgør forskellen i den månedlige ydelse efter skat på et 1,5-procent-lån og et 2,0 procent-lån 30 kroner i toprocent-lånets favør.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kommenteres og debateres via Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen, investeringsdirektør i Sampension</p>
Sponseret

Aktiemarkederne ligger historisk set forholdsvis højt. Det afspejler, at det går rigtig godt i den underliggende økonomi, forklarer investeringsdirektør.Arbejdsløsheden er rekordlav i både Japan og US...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen