Berlingske Business

Afgørende andelsbolig-drama fremme ved målstregen

23BUSSwap-retssag.jpg
Billedtekst Vestre Landsret i Viborg afsiger til november dom i den første rene sag om renteswap mellem Jyske Bank og Engskoven Andelsboligforening i Skødstrup. Her ankommer fra venstre talsmand Lund Poulsen, andelshaver Eva Tørnæs og nuværende formand Jason Pio Madsen til den afsluttende procedure.

Den første landsretsdom om det lovlige i at sælge en swapaftale til forudsætningsløse forbrugere nærmer sig sin afslutning. Det står centralt, om andelsforeningens bestyrelse blev rådgivet om konsekvenserne af et swaplån eller ej.

Kommer David til at sejre over Goliath igen – denne gang i skikkelser af andelsboligforeningen Engskoven versus Jyske Bank?

Det spørgsmål bliver afklaret torsdag den 19. november klokken 11, efter at parterne torsdag spillede deres sidste og bedste kort i retsopgøret i Vestre Landsret om det lovlige i at sælge et voldsomt kompliceret finansielt produkt, en renteswap, til private forbrugere. Andelsboligforeningens påstand er, at de ikke forstod meget af det, og at de heller ikke blev rådgivet om det.

At dømme efter folkestemningen foran landsretten i Viborg forud for den sidste procedure var der ikke megen tvivl: Forbipasserende advokater på vej til andre sager sagde uopfordret til Berlingskes repræsentanter, at »andelsfolkene vist har en god sag«, samt at »Jyske Bank vist står til en lussing.«

Sagen er vigtig og langtrækkende, for bag David står tusinder af andelsboligejere i knibe på grund af swapaftaler, og bag Goliath står en stribe fremtrædende pengeinstitutter, der risikerer at skulle betale millioner af kroner i erstatning til kunder med swapaftaler, der efterfølgende har tabt på arrangementet.

Kernen i sagen er, at Jyske Bank solgte andelsboligforeningen Engskoven en finansiering bestående af en swapaftale og realkreditlån med variabel rente. Swapaftalen er et finansielt instrument, der skulle sikre foreningen en fast rente og dermed en fast boligafgift. Men det kom til at gå anderledes. Boligafgiften steg, og værst var det, at swapaftalen efter få år fik en negativ værdi.

Den negative værdi skal regnes med i andelskronen, og dermed var Engskovens huse reelt værdiløse. Nu vil foreningen have banken til at stille foreningen, som om den havde optaget et fastforrentet realkreditlån i stedet for swapaftalen. I alt skal Jyske Bank af med godt 19 mil. kr., hvis foreningen får ret for tredje gang efter sejre i de to første omgange af sagen.

Lund Poulsen swap sag

Især formanden angribes

Jyske Bank har afvist at udtale sig om sagen undervejs, og derfor afslørede advokat Phillip Baruchs afsluttende procedure i landsretten bankens argumenter for første gang, siden banken tabte sagen i både ankenævn og byret.

Banken stillede med et hold på fire med erfarne Baruch i spidsen og angreb især Engskoven på to punkter: Det passer ikke, når andelsboligforeningens bestyrelse afviser at have fået viden og forståelse om swapaftalen, og foreningen har tabt muligheden for at få erstatning, fordi den har reageret for sent – altså været passiv.

Reviewing financial figure

Det centrale møde i sagen fandt sted den 14. marts 2006 med to rådgivere fra Jyske Bank og foreningens bestyrelse.

Ifølge Phillip Baruch blev der givet »kompetent og tilstrækkelig rådgivning ved at gennemgå aftalen inklusiv konsekvens af rentestigning og rentefald,« som han udtrykte det over for landsretten.

Det afvises af bestyrelsens daværende medlemmer, og Jyske Banks advokat angriber især foreningens daværende formand, Rasmus Søby, for nu at fremstille det, som om han ikke modtog og forstod rådgivningen om risikoen på renteswappen.

Nykredits topchef Michael Rasmussen

»Intet tyder på, at han er en person, der skriver under på noget uden at forstå det,« sagde Phillip Baruch, som desuden har påpeget, at Rasmus Søby var ansat i Danske Bank.

Men Rasmus Søby, som i går var til stede under Phillip Baruchs procedure, var ansat som IT-medarbejder uden nogen kontakt med finansielle produkter, og han afviser bankens fremstilling af situationen.

»Det skal udlægges, som om jeg har forstand på bankprodukter, men jeg havde kun været ansat i Danske Bank i seks måneder som IT-ingeniør, da swapaftalen blev indgået. P.t. er jeg ansat i Arla, men det gør mig jo heller ikke til mejerist,« siger han.

11BUSEtageejendom#2.jpg

Asymmetri vejer tungest

Andelsboligforeningens advokat Thomas Schioldan havde kun støtte til at holde styr på de hundredvis af dokumenter fra foreningens talsmand, pensionist Lund Poulsen.

Hans tungeste anklage mod banken er asymmetrien i swapaftalen – altså at renteændringer var til stor fordel for banken og til skade for andelsforeningen.

»Asymmetrien betyder, at det er et produkt med betydelig økonomisk skade for foreningen og betydelig fordel for den anden part, altså banken eller eksempelvis en pensionskasse, der køber det af banken. Der blev givet en forkert, misvisende beskrivelse af det,« sagde Thomas Schioldan.

Ifølge ham vidste andelsbolighaverne ikke engang, at swappen var et finansielt instrument, der havde en markedsværdi og kunne handles på finansmarkederne.

billede boliger

»Det er vigtigt først og fremmest, fordi det har betydning ved ansættelse af andelskronen,« sagde han.

Det bevirker, at Engskovens huse reelt ikke kan sælges og beboerne dermed er stavnsbundet.

Konkret betyder et rentefald på to pct. et minus på 14 mio. kr. for Engskoven, mens der ved en stigning på to pct. kun kommer en gevinst på 7 mio. kr. til Engskoven. Regnestykket kan laves for banken med modsatte fortegn.

»Man ville under ingen omstændigheder have indladt sig på aftalen, hvis det var blevet oplyst,« sagde Thomas Schioldan.

Markant stigning i boligpriserne Bolig renovering. København

Nordea rådgav bedre

Baggrunden for de voldsomme udsving er, at Engskovens swapaftale løber over usædvanlig lang tid, nemlig 30 år.

Jo længere løbetid, jo større følsomhed over for renten, og jo større hovedstol på lånet, jo større økonomisk skade kan swappen lave.

Blandt de andre anklagepunkter mod banken er de vigtigste, at banken beregnede sig startomkostninger på godt 800.000 kr., uanset om aftalen blev afbrudt i utide, samt at andelsboligforeningen betaler den samme faste ydelse på swappen, uanset om de underliggende låns størrelse falder på grund af afdragene.

boligboble

Jyske Banks advokater har med støtte fra bankernes interesseorganisation slået på, at man normalt ikke rådgav så omfattende om swapaftaler, som Engskoven mener man burde. Men Thomas Schioldan dokumenterede i retten, at f. eks. Nordeas materiale ved salg af swapaftaler i langt højere grad end Jyske Banks påpegede risikoen ved produkterne.

Nu skal retten tage stilling til, om en bestyrelse bestående af bl.a. en murer, en bogholder og en IT-medarbejder skal være i stand til at gennemskue konsekvensen af en swapaftale – og om den overhovedet blev rådgivet om det.

Jyske Banks advokats forsøg på at bringe banken ud af klemmen og erstatningen omfattede også, at reglerne for god skik er skærpet, siden Engskoven fik sin swapaftale. Først i 2011 knyttede Folketinget en overtrædelse af de såkaldte god skik-regler for finansielle virksomheder sammen med, at de kan afkræves en erstatning, hvis de overtræder dem.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

Truslerne om handelskrig kan ikke bare absorberes af aktiemarkederne, konstaterer Sampensions investeringsdirektør”Markederne er mere nervøse end sidste år og der har været større daglige udsving side...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen