Berlingske Business
11:14Jyske Bank: Britisk selskab trækker sig fra shortvæddemål med tab

100.000 boligejere betaler dobbelt rente

23BUSVillakvarter-1-141925.jpg
100.000 boligejere kunne få en lavere ydelse ved at konvertere realkreditlånene til en lavere rente. Foto: Niels Ahlmann Olesen

De fastforrentede boliglån er igen i nærheden af en rente på to procent. Men samtidig er der omkring 100.000 boligejere, der holder fast i renter på 3,5 procent og derover. Dermed betaler de omtrent dobbelt så meget i rente på deres realkreditlån, som den laveste, faste rente på markedet.

De lave renter lader til at have bidt sig fast, og senest er lån med en fast rente på to procent igen dukket op i boligejernes verdens­billede. Alligevel er der omkring 100.000 boligejere, der holder fast i lån med renter på 3,5 procent og derover.

Samlet set udgør de gæld for cirka 115 ­milliarder kroner, hvoraf nogle er mere oplagte at konvertere end andre. Cirka 60 milliarder er lånt til 3,5 procent, knap 40 milliarder til fire procent og resten til fem procent og derover. Jo højere rente jo større gevinst ved konvertering – men kun af lån over en vis størrelse, da omkostningerne ellers æder gevinsten. En tommelfingerregel siger mindst en halv million kroner.

Ikke klogt at sidde på hænderne

Men det er ikke klogt blot at sidde på ­hænderne, viser beregninger af gevinsten ved at konvertere et lån til 3,5 procent til 2,5 procent. Med uændret rente er der gevinst efter tre år, og omkostningerne til konverteringen er under alle omstændigheder tjent hjem – såkaldt break-even – efter fem år, oplyser cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

Villa

Hans anbefaling er klart, at boligejere med fastforrentede lån bør undersøge ­konverteringsmulighederne, hvis de ikke fik det gjort, da renterne senest ramte bunden i første del af 2015.

»Disse låntagere bør overveje at få lavet et servicetjek af deres fastforrentede lån for at se, om der er oplagte konverteringsmulig­heder i spil – og gerne inden opsigelsesfristen ultimo april for derved at holde udgifterne til differencerenter nede. I forbindelse med et servicetjek af sit realkreditlån er det vigtigt at holde omkostningerne ved konvertering op imod gevinsterne og dermed sikre sig, at der er en fornuftig afvejning af dem i forhold til den tidshorisont, man regner med i sin bolig,« lyder hans generelle råd.

Flere muligheder

Mange lån med renter fra 3,5 procent og opefter har restløbetider på mellem 15 og knap 30 år. Og hvis de skal konverteres til en tilsvarende løbetid, åbner det for endnu flere gunstige rentemuligheder. Med en løbetid på 15 år kan der skiftes til 15-årige lån til en procent eller halvanden procent, og hvis løbetiden skal være 20 år, lander renten på halvanden eller to procent.

BELGIUM EU COMMISSION FIANCE CONSUMERS

Hvis løbetiden skal være 30 år, så er toprocentslån faldet lidt tilbage i kurs, så den generelle anbefaling lyder på 2,5-procenslån. Ved konvertering fra 30-årigt 3,5-procents­lån med afdrag med 27 år tilbage til et 2,5-­procents lån falder ydelsen efter skat med 131 kroner om måneden per million kroner. Afdraget vokser med 368 kroner, men restgælden stiger med 32.000 kroner på grund af omkostninger ved konvertering samt kurstab ved optagelse af det nye lån.

Danmarks første uafhængige rådgiver om realkreditlån, Realråd i Roskilde, har specialiseret sig fuldstændig i at pleje og konvertere fastforrentede lån til i mange tilfælde en lavere rente end flekslån. Det er ellers noget af en programerklæring i betragtning af, at fleksrenten i længere tid har flirtet med ­nulpunktet. Men ikke desto mindre oplyser stifter og partner Søren Ejlertsen, at flere af hans kunder reelt har en fast rente på under nul.

EU-kommissær

»Faktisk rente«

Søren Ejlertsen opererer med begrebet »faktisk rente«, som er den faktuelle rente, en boligejer betaler for den samlede kapital, han har fået ud af sit realkredit lån.

»Den faktiske rente tager højde for alt undervejs: Afdrag, forskelsrenter, udtrækning af kapital og alt muligt andet. Den tager også positiv forrentning af placerings­kontoen med,« forklarer Søren Ejlertsen.

Han henviser til et eksempel på en kunde, der har konverteret i alt 12 gange siden december 2003. Undervejs er hans ­pålydende rente både steget og faldet som udtryk for, at han både har konverteret op og ned. Opkonverteringer foretages for at beskære restgælden, og nedkonverteringer foretages til en lavere rente.

flemming

Denne kunde havde oprindeligt lånt 1,21 millioner, og han har undervejs trukket godt 2,1 millioner kroner ud til et forældrekøb. Hans samlede restgæld er nu på knap 2,7 millioner kroner, men fratrukket pengene til forældrekøbet ville restgælden kun være cirka 600.000 kroner. I forbindelse med den seneste konvertering fra fire- til 3,5-procents­lån kan hans faktiske rente nu beregnes til at være negativ -0,22 procent, siger Søren Ejlertsen.

»Renteindtægt på de 2,1 millioner kroner, han har trukket ud, skal jo regnes med, og så bliver renten på hans realkreditlån altså negativ,« forklarer Søren Ejlertsen, som i lyset af beregningerne undrer sig over, at danskere i almindelighed anser flekslån for at være ­billigere end fastforrentede lån.

I et andet og mere enkelt eksempel har en kunde gennem tre konverteringer siden maj 2015 sænket både rente og restgæld. Manøvren er en klassisk konverteringstrekant, hvor restgælden beskæres ved en opkonvertering til en højere rente, og renten derefter sænkes gennem en nedkonvertering. Kundens ­provenu på det afdragsfrie lån er knap 111.000 kroner på forløbet.

Nina Dietz Legind

Digital overvågning

Realråds forretningsmodel går ud på, at ­kunden betaler 250 kroner om måneden for at få overvåget sine realkreditlån og ­samtidig får adgang til rådgivning og systemet ­Accurat, som er digital overvågning af lån og konverteringsmuligheder.

Ifølge Søren Ejlertsen er det en kombination af digitale beregninger og menneskelige vurderinger, der udmøntes i anbefalingerne til kunderne.

»Computeren beregner hver eneste dag, hvor kundens lån står, og hvad der er optimalt at gøre – inklusiv differencerenter. Men vi overlader ikke beslutningen til en computer. Man skal vurdere, hvornår nok er nok. Når computeren siger, at den har nået en målsætning, så vurderer vi, om det stadig kan blive bedre,« siger Søren Ejlertsen.

Finn Østrup.

Derefter gennemfører Realråd konverteringen for kunden og lægger den nye situation ind i systemet, som med det samme begynder overvågningen af nye muligheder.

Kurssikring

Søren Ejlertsen anbefaler som udgangspunkt at få udbetalt eller kurssikre det nye lån ved konvertering, medmindre kunden virkelig kender konsekvenserne af at lade være.

»Hvis kursen falder, kan der ikke ud­betales nok på lånetilbuddet, og så er man ude i at skulle have et flekslån eller noget andet for at lukke hullet. Så vi anbefaler, at man ved, hvad man gør, hvis man ikke kurssikrer. Men de færreste privatforbrugere kan overskue konsekvensen, hvis kursen falder, og de kan heller ikke beregne det,« vurderer han.

Realkredit

Der findes ud over Realråd en del uafhængige rådgivere om realkredit på markedet. Eksempler er Stubkjær & Nielsen, Bofinans og Realkreditkonsulenten.

Desuden rådgiver firmaer som Finans­huset i Fredensborg og Uvildige.dk både om realkreditlån og den øvrige privatøkonomi.

0 Kommentarer

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Sponseret

Efter et meget langt opsving på aktiemarkederne kan man næppe forvente, at den høje indtjening i de børsnoterede selskaber bliver ved med at fortsætte. Priserne på aktier er nu så høje, at de er på ni...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen