Berlingske Business

Realkreditten er under ombygning

boliglån
En stor vifte af muligheder for belåning af fast ejendom gør det vanskeligt for boligejerne at overskue de mange lånetyper, som tilmed er underlagt regulering i form af en række politiske indgreb. Foto: Kasper Palsnov

De foreningsejede danske leverandører af realkreditlån er omdannede til store finansielle spillere, og lige nu er hele branchen under ombygning. Her er en guide til, hvordan kunder kan navigere i de store forandringer.

Jeg vover den påstand, at danske realkredit netop nu er udsat for større forandringer, end nogen anden branche har oplevet - både på grund af branchens egne ambitioner om flere produkter og på grund af nye krav og reguleringer.

For kunderne har det allerede udfoldet en stor vifte af nye muligheder for at tilrettelægge privatøkonomien, så der enten er mest muligt overskud på kontoen, eller at nattesøvnen ikke bliver generet af frygt for stigende renter og dermed højere ydelser på lånene.

nykredit_logo

Men de mange nye produkter og muligheder har også flyttet de gamle foreninger helt ind i den øvrige finansielle sektor med den finansielle regulering og de krav fra lovgivere og finansielle markeder, det medfører. Og selv om der er tale om voldsomt komplicerede forhold, så har det en ganske enkel konsekvens for den enkelte forbruger: Mere eller mindre på kontoen ved månedsskiftet, og mere eller mindre stabilitet og sikkerhed i privatøkonomien.

Så lad os tage de berømte kundebriller på og gennemgå de største forandringer med de konsekvenser, det har for en boligejers privatøkonomi - og vel at mærke hvordan de skal tackles af husholdningens »økonomiminister.«

Mens der i gamle dage var meget små forskelle på de få lånetyper, så afspejles de enkelte realkrediselskabers finansielle tilstand nu i kursen på de obligationer, de udsteder, og dermed renten for boligejeren. Netop nu er realkreditten ved at fastlægge fleksrenterne for de kommende år, og der er forholdsvis store forskelle. Men det er ikke så enkelt at vælge det billigste selskab. For mens Nordea Kredit ser ud til at komme ud med den laveste rente på de etårige flekslån, så kan Nykredit på trods af en lidt højere rente blive den billigste løsning.

nykredit2

Det skyldes, at Nykredit/Totalkredit kun bruger en kursskæring - et gebyr ved udstedelse af obligationerne - på 0,1 procent, mens Nordea Kredit opkræver 0,3 procent. Dermed kan Nykredit/Totalkredits kunder til næste år få en rente på 0,25 procent på etårige flekslån, mens Nordea Kredits rente bliver 0,43 procent.

Men så ligetil er det ikke. For Nykredit/Totalkredit vil ikke belåne boliger op til de tilladte 80 procent med etårige lån - kun op til 60 procent. De resterende 20 procent skal belånes med en dyrere lånetype, som oven i købet ligger i den meste risikable del af lånespændet, hvis boligejeren skulle få problemer og gå på tvangsauktion. Det ved finansmarkederne godt, og derfor byder de en lavere kurs, hvilket giver en højere rente, end hvis lånet gik fra 0 til 80 procent af boligens værdi.

Altså kan boligejeren få det billigste etårige flekslån i Nykredit/Totalkredit, hvis lånet kan holdes under 60 procent af boligens værdi. Hvis der skal lånes op til 80 procent, så indhenter den kloge boligejer tilbud fra flere selskaber og sammenligner - og det er især vigtigt, fordi realkreditselskabers vurdering af boliger i nogle tilfælde kan svinge med i omegnen af 20 procent og dermed flytte grænsen betydeligt.

søren holm

Regeringen er på vej med et sikkerhedsnet til et- to- og treårige flekslån. Hvis renten eksploderer med 5 procentpoint på et år, så tvinges køberen af obligationen bag lånet til at beholde obligationen et år mere til den oprindelige rente plus 5 procentpoint. Men efter et år skal lånet igen på auktion til markedspris, og dermed gælder sikkerhedsnettet kun i et år.

Det åbner flere muligheder for kunderne. For det første bliver de lånetyper, der ikke bliver omfattet af sikkerhedsnettet, mere attraktive for investorerne, der ikke bryder sig om klausuler og mulige risici for en tvangsforlængelse af deres værdipapirer. Det bør give bedre priser på dels de flekslån, der udstedes inden loven træder i kraft til foråret, dels understøtte kursen på femårige flekslån og andre lånetyper, der ikke er omfattet af forslaget.

Regeringen forventer, at boligejere med etårige flekslån kommer til at betale 0,1 procent mere efter ændringen. Men der er tale om et rent gæt, da det er finansmarkederne, der bestemmer den endelige merpris for forsikringen. Og netop markedet er under stor forandring på grund af stramninger i de fælles europæiske regler for opgørelse af likviditet.

Efter alt at dømme bliver der fra 2015 sat en stopper for, at realkreditinstitutterne kan tælle egne obligationer med i deres opgørelse af likviditet. Det skyldes ny regulering fra det fælles europæiske banktilsyn, og realkreditinstitutterne er allerede ved at forberede sig ved at nedbringe de masive beholdninger af egne obligationer, de traditionelt har ligget inde med.

Når de ikke kan købe egne fleksobligationer skal de finde en anden parkeringsplads til deres likviditet, og den danske stat udsteder langtfra nok obligationer til at dække behovet.

Selskaberne vil formentlig et langt stykke hen ad vejen købe hinandens obligationer i stedet for, og i den situation er det lettere for de mindste realkreditselskaber at finde købere til deres relativt lille mængde obligationer end for de to kæmper, Nykredit og RD.

Det kan alt andet lige give bedre priser for de mindste realkreditselskaber, hvoraf Nordea Kredit i længere tid i forvejen er kommer ud af fleksauktionerne med den laveste rente.

Kære læser

Berlingske har skiftet det system, vi bruger til at håndtere kommentarer til de enkelte artikler. Det betyder, at tidligere kommentarer nu er slettet. For fremtiden kan artikler kun kommenteres og debateres med et log ind til Facebook.

Med venlig hilsen

Redaktionen

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Annonce

De første kvartalsregnskaber, primært fra USA, der tegner en fortsættelse af billedet for 2017-billedet, både når det handler om teknologiorienterede forbrugsselskaber som Netflix og traditionelle sel...

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen