Berlingske Business
15:34Amerikanske børser åbner fladt

Skjulte mangler ved køb af ejerlejligheder

Topbillede
PR-foto: Søren Damgaard

Ved køb af ejerlejligheder kan den populære huseftersynsordning ofte ikke anvendes. Det betyder, at køber risikerer selv at stå med en regning på mange tusinde kroner, hvis der er skjulte mangler ved lejligheden.

Af Søren Damgaard

Ved køb og salg af huse er det almindeligt at anvende den såkaldte huseftersynsordning. Huseftersynsordningen går ud på, at sælgeren udarbejder en tilstandsrapport for huset og tilbyder at betale køber halvdelen af udgiften til en ejerskifteforsikring. Til gengæld kan køber som hovedregel ikke gøre noget krav gældende mod sælger, hvis der er mangler ved huset.

Denne ordning er med til at sikre både køber og sælger. Tilstandsrapporten giver køber en oversigt over eventuelle fejl eller mangler ved ejendommen, så køber ved, hvilken stand boligen er i. Hvis der er skjulte fejl og mangler ved boligen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, vil ejerskifteforsikringen som udgangspunkt dække udbedringen af disse.

Juridisk set kan huseftersynsordningen også anvendes ved køb og salg af ejerlejligheder, men i praksis kræver denne ordning, at der udarbejdes en tilstandsrapport for hele ejendommen, og ikke kun den lejlighed som skal sælges. Dette er ofte uforholdsmæssigt dyrt.

Køb uden anvendelse af huseftersynsordningen
Hvis huseftersynsordningen ikke bliver anvendt, kan køber kræve økonomisk kompensation af sælger efter de almindelige juridiske principper, hvis der er mangler ved lejligheden. Det betyder, at køber kan kræve erstatning, hvis sælger har haft kendskab til mangler ved lejligheden uden at oplyse køberen herom.

Erstatningen vil svare til den omkostning, køber har til at udbedre manglen. Hvis en solgt ejerlejlighed lider af en skjult mangel, som sælgeren ikke kendte til, vil køber som udgangspunkt ikke kunne kræve erstatning. Den juridiske baggrund for dette er, at der ikke er noget ansvarsgrundlag for sælger.

Et ofte forekommende eksempel på en skjult fejl er ulovlige elinstallationer. Hvis sælger selv har lavet de ulovlige elinstallationer, uden at oplyse køber herom, vil køber kunne kræve erstatning. Hvis sælger derimod intet kendte til de ulovlige elinstallationer, vil køber som udgangspunkt ikke kunne kræve erstatning. Køber vil i stedet kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i købsprisen, hvis manglen er ”betydelig”.

Spørgsmålet er herefter, hvad der ligger i begrebet en ”betydelig mangel”? Dette spørgsmål er omdiskuteret i den juridiske teori, og retspraksis giver ikke noget klart svar.

Ved fastlæggelsen af, om en mangel er ”betydelig”, ser man på, hvad manglen koster at udbedre, sammenholdt med købsprisen for lejligheden. Hvis udbedringsomkostningerne udgør mere end 10 procent af lejlighedens købspris, vil der oftest være tale om en betydelig mangel. Hvis udbedringsomkostningerne udgør under 2 procent af lejlighedens købspris, vil der derimod oftest ikke være tale om en betydelig mangel. Hvis udbedringsomkostningerne er mellem 2 og 10 procent af lejlighedens købspris, vil det bero på en konkret vurdering af, om manglen er ”betydelig”.

I denne konkrete vurdering vil domstolene blandt andet se på lejlighedens beskaffenhed, og hvordan manglen påvirker lejlighedens anvendelighed.

I storbyerne er lejlighedspriserne steget meget de seneste år. De høje salgspriser kan begrænse muligheden for at kræve et forholdsmæssigt afslag. I København kan en treværelses ejerlejlighed på 90 kvadratmeter godt koste mere end 4.000.000 kroner. Ved en salgspris på 4.000.000 kroner vil køberen som udgangspunkt være afskåret fra at kræve forholdsmæssigt afslag for alle mangler, der koster under 80.000 kroner (2 procent) at udbedre. Selv hvis manglerne koster 300.000 kroner (7,5 procent) at udbedre, vil køberen ikke nødvendigvis kunne kræve et forholdsmæssigt afslag.

Hvis der ikke er noget ansvarsgrundlag for sælger, og hvis manglen ikke er ”betydelig”, vil køber ikke kunne kræve økonomisk kompensation. Køber risikerer således selv at stå med regningen for udbedring af mangler på op til mange tusinde kroner.

Søren Damgaard
DEL CITAT

Hvad bør køber gøre inden underskrivelse af købsaftalen?
Hvis der ikke er noget ansvarsgrundlag for sælger, og hvis manglen ikke er ”betydelig”, vil køber ikke kunne kræve økonomisk kompensation. Køber risikerer således selv at stå med regningen for udbedring af mangler på op til mange tusinde kroner. Det kan derfor være en god idé for køber at undersøge lejlighedens stand, inden der skrives under på købsaftalen.

En sådan undersøgelse bør foretages i samarbejde med en sagkyndig og bør så vidt muligt omfatte elinstallationer og andre skjulte installationer. Hvis køber har foretaget en grundig undersøgelse af lejligheden, er risikoen for skjulte mangler relativt lille. Køber vil desuden have muligheden for at rette et krav mod den sagkyndige, hvis denne har overset mangler, som burde have været opdaget.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen, investeringsdirektør i Sampension</p>
Sponseret

Aktiemarkederne ligger historisk set forholdsvis højt. Det afspejler, at det går rigtig godt i den underliggende økonomi, forklarer investeringsdirektør.Arbejdsløsheden er rekordlav i både Japan og US...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen