Berlingske Business
15:33Wall Street åbner i lille plus

Hillerøds trængselsår kan nærme sig en afslutning

Topbillede
Arkivfoto Scanpix

Efterveer efter finanskrisen og over-optimistiske investeringer presser stadig byens ejendomsbesiddere, der har reageret ved at sprøjte billige kvadratmeter ud på markedet. Men der er tegn på, at det snart bliver muligt at handle mere offensivt.

Af Sten Thorup Kristensen

I det seneste år er Nordsjælland i suveræn stil det område i Danmark, hvor tomgangen i kontorlokaler er faldet mest. Der viser tal fra Ejendomstorvet.dk, og der er heller ikke noget, der tyder på, at fremgangen er aftagende – tværtimod.

Alligevel er der ikke rigtig feststemning i den lokale ejendomsbranche. For kigger man over i statistikken for lejeniveauer, fremgår det, at man langt hen ad vejen har lokket kunderne til med simpel prisdumping. De udbudte lejepriser er faldet markant over de seneste fem år, så Nordsjælland i dag er det billigste område omkring hovedstaden.

Nordsjælland er mange forskellige ting, og i nogle byer går det bedre end i andre, fremhæver Stephen Wielje Berthelsen, partner og erhvervschef hos EDC Poul Erik Bech i Hillerød.

Men det i høj grad i netop Hillerød, der ellers er det nærmeste Nordsjælland kommer til at have en hovedstad, at man finder baggrunden for det fænomen, der giver de markante udslag i statistikkerne. For selv om man skal være forsigtig med statistik for ejendomsbranchen, så er der ingen tvivl om tendensen: Der er et problem med overkapacitet på kontormarkedet.

Fortidens optimisme
For 10-15 år siden regnede mange Hillerød for et kommende vækstcentrum, og indtrykket blev kun styrket af, at store biotekvirksomheder som Novo Nordisk og Biogen etablerede sig i byen. De er der begge også stadig, og de trives og udvider.

Men de trak ikke nær så meget med sig, som det var forventet. I stedet blev Københavns City og Ørestad populære, og skulle man endelig bruge åbent land, var kommunerne ned med Køge mere populære.

Heller ikke det forhold, at Hillerød i 2007 blev hjemby for regionsgården i den nye Region Hovedstaden, levede op til forventningerne.

”Der var meget hype omkring byen. Vi forventede, at det at være regionshovedstad ville medføre øget aktivitet og vækst. Men vi så kun en mindre effekt på efterspørgslen efter ejendomme og lokaler,” siger Stephen Wielje Berthelsen.

Det ene med det andet kom meget kontorbyggeri i Hillerød til at stå tomt, og finanskrisen gjorde det naturligvis heller ikke bedre. Det er grundlæggende den situation, man stadig trækkes med.

”Siden krisen har vi set et betydeligt fald i kontorlejepriserne, navnlig i Hillerød. Fordi der er blevet bygget nyt, har vi oplevet, at ældre kontordomiciler står tomme i længere tid. Lejeniveauet har været over 20 procent højere end i dag, hvor den i for eksempel Helsingør og Hørsholm kun har været omkring 10 procent højere,” siger Stephen Wielje Berthelsen.

Også problem i detail
Udfordringerne går i nogen grad igen for detailhandelsejendomme. Her var det en overgang på tale, at der skulle bygges et stort butikscenter uden for byen, og det afventede de fleste andre detailhandlende i byen. Nu er centerplanerne så skrinlagte, men det betyder ikke, at alt er fint. Forbrugsmønstrene og detailhandlen er under store forandringer, og der sker store strukturelle ændringer i detailhandlen i disse år.

”Vi forventer, at afkastkravene på detailhandelsejendomme vil stige, det vil sige, at priserne vil falde, fordi der sker en masse rokeringer i branchen og på tværs af butikskæderne,” siger Stephen Wielje Berthelsen og nævner internethandlen som udslagsgivende.

Han oplyser, at lejepriserne på butikker i hovedstrøget Slotsgade i gennemsnit er faldet med ca. 20-25 procent siden finanskrisen. Prisfaldet er dog stabiliseret nu, og efterspørgslen efter at placere sin virksomhed eller butik i Hillerød er stigende.

Positive tegn
Som enhver, der kommer forbi Hillerød kan konstatere ved selvsyn, er det dog ingenlunde sådan, at byen emmer af armod. Og flere forhold tyder på, at man snart kan lægge de faktorer, der trækker priserne ned, bag sig. Stephen Wielje Berthelsen peger på fem ting:

  1. For det første har de gode tider meldt sig for så vidt angår industri- og logistikejendomme. Her ser EDC Erhverv Poul Erik Bech allerede stigende kvadratmeterpriser ved transaktionerne.
  2. For det andet bliver Hillerød hjemby for et nyt supersygehus, og i den anledning skal der bygges en ny bydel med egen station syd for byen.
  3. For det tredje går det som nævnt lige nu hurtigt med at nedbringe tomgangen på kontorer, og hvis det fortsætter, vil der være ”ryddet op” i de tomme lokaler om et par år.
  4. For det fjerde er der en øget interesse for butikslokaler på Slotsgade, navnlig mellem Slotsarkadernes indgang og ned til Torvet, og det bringer liv til byen. I dag søger over 62 butikker centrale lokaler i Hillerød gennem EDC's køber-/lejerkartotek, hvilket er en stor stigning inden for det sidste år.
  5. For det femte ligger Hillerød så tæt på København, at byen også har glæde af hovedstadens boligboom. Manglen på boliger presser priserne på boligudlejningsejendomme op og afkastkravene ned. Denne efterspørgsel har det også gjort det muligt at gennemføre konverteringer fra kontor til boliger, ligesom man ser det i København, og det tager også noget af presset fra kontormarkedet.

Kommunen støtter op
Kommunen for sin del støtter også gerne op omkring, at nogle af de ledige kontorkvadratmeter bliver bygget om – hvis ikke til boliger, så til andre typer af erhverv.

”Hvis der ikke lige her og nu er efterspørgsel efter kontorer, og vi får henvendelser fra nogle, der vil lave noget andet, så ser vi på, om vi kan få det til at passe med vores lokalplaner. På den måde kan vi støtte op om investorer, og dem oplever vi, at der er mange af,” siger borgmester Dorte Meldgaard (Kons.).

Hun og de andre medlemmer af kommunalbestyrelsen er også begunstigede af, at det ikke kræver mange finurligheder at sælge Hillerød. Bortset fra, at den ikke er så hypet, som den har været, er der ikke rigtigt nogen mangel ved byen.

”Vi har mange virksomheder, både store og små, og vi har et rigtigt godt samarbejde med dem. Vi har gode skoler og daginstitutioner. Vi har station og motorvej, og på den måde ligger vi ikke meget mere end halv time fra København. Vi har natur – uanset hvor du er, er du stort set ikke mere end fem minutter ud til den.  Alt det prøver vi at italesætte, samtidig med at vi fortæller, at vi har jord at bygge på. Så der sker en rivende udvikling,” sammenfatter Dorte Meldgaard.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen, investeringsdirektør i Sampension</p>
Sponseret

Aktiemarkederne ligger historisk set forholdsvis højt. Det afspejler, at det går rigtig godt i den underliggende økonomi, forklarer investeringsdirektør.Arbejdsløsheden er rekordlav i både Japan og US...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen