29. marts 2007, 10:00 – opdateret 29. marts 2007, 14:40

Realkreditselskaberne bør nok ryste lidt i bukserne, hvis bankerne bliver direkte konkurrenter allerede i år. Nu er de fleste realkreditselskaber forbundet eller ejet af bankerne, så det er måske mere de ansatte i realkreditsektoren, som kan føle sig usikre.

Det bør de også være, for SDO vil skabe grundlag for helt nye lånetyper med en lavere rente end realkreditlån og med længere løbetider. Man kan sige, at alle familier med hus får mulighed for at få et lån med en afdragsprofil som passer præcis ind i den naturlige restgæld (restgælden som skabes af det ønskede forbrug). Hvor realkreditmarkedet er forholdsvis uniformeret, så vil det nye lånemarked blive meget individualiseret.

Bankerne holder sig tilbage med at fortælle om de nye produkter, men der er ikke tvivl om at de vil stå på spring til sommer (2. juli 2007) for at være de første med produkterne.

Indførelsen af eksempelvis rentetilpasningslån i 1997 eller afdragsfrie lån i 2003 er gode eksempler på fornyelser af obligationsbaserede låneprodukter af samme art. SDO-lån vil revolutionere lånemarkedet, men jeg er ikke sikker på, at det nødvendigvis vil blive godt på lang sigt. Vi har et meget effektivt og velfungerende realkreditmarkedet i Danmark, hvis vi sammenligner os med udlandet. Mange har forsøgt at kopiere os uden held. Så hvis SDO-lån er gode i udlandet, kan det jo være fordi, de ikke i forvejen har et velfungerende realkreditsystem.

Det kræver en vis volumen i realkreditmarkedet for, at låntagere kan opnå denne effektivitet. Det er denne volumen man rører ved, hvis antallet af realkreditobligationer bliver formindsket. Effekten vil så være dyrere lån - både med hensyn til administration og funding.

Individualitet vil også medføre mulighed for, at familierne kan forhandle individuelle priser, hvilket kan være udmærket, hvis blot det så ikke medfører, at nogle andre familier får lov at betale gildet. Er man ikke i stand til at forhandle prisen ned, vil det blive dyrere at være låntager på sigt.

Uigennemsigtighed er en anden trussel for låntagerne. Det vil blive vanskeligere at sammenligne priser og vilkår for ikke-fagpersoner. Der skal altså en større viden til at vælge mellem lånetilbud, når markedet udvides med SDO-lån. Det er ikke i nogens interesse, at dette er konsekvensen, idet større vidensbehov betyder, at rådgivere skal bruge længere tid på sagerne, og tid er jo penge - dine penge.

Selv om aftalen om indførelsen af SDO bygger på ønskerne om større konkurrence og forbrugeroplysning, kan resultatet altså blive det modsatte. Hvis SDO-lån en gang er indført, så vil det være vanskeligt/umuligt at tage denne mulighed fra bankerne igen, så den kontrol, der ifølge aftalen skal foregå om 2 år, vil måske nok betyde en fornyet regulering, men også at bankerne under alle omstændigheder med aftalen har fået adgang til det attraktive obligationsmarkedet. De har altså fået deres vilje endnu en gang. Så må der også være krav til dem om at sænke priserne på låntagningen. Et krav om maksimale administrationsbidrag på eksempelvis 0,3-0,5% p.a. vil være gode i en overgangsperiode på, lad os sige 5 år.

Aftalen om indførelse af SDO har nogle bivirkninger, og jeg mener derfor, man bør gøre lovgivningen betinget af en målopfyldelse og have en fastsat udløbsdato fra starten, således at vi ikke risikerer at ødelægge realkreditsystemet på lang sigt.

Nås målene ikke bør denne lovgivning bortfalde og retten til långivning på basis af obligationsudstedelse udelukkende ligge hos realkreditselskaberne.