Del : SMS
Berlingske Business

Rente-swap ramte boligejere i nakken

duegaarden
Andelsboligforeningen Duegården på Frederiksberg er også en af de nødstedte foreninger, der er voldsomt overbelånt. I øjeblikket forhandler Duegårdens likvidatorer med Nykredit om at få lov til at sætte ejendommen til salg. Lykkes det ikke er næste skridt en konkursbegæring. Arkivfoto: Asger Ladefoged

Det viste sig at være en rigtig dårlig handel, da tusinder af andelsboligejere især i årene fra 2005 frem til og med finanskrisen indgik byttehandler med deres renter med bankerne.

Artiklen fortsætter under annoncen

Det svider nu til mange af de andelsboligejere, der har udvidet foreningens lån med en såkaldt rente-swap. Det betyder, at andelsboligforeninger har indgået en aftale med deres bank om at bytte deres lave, men variable rente ud med en fast rente, der dog var lavere end renten på et fastforrentet lån på daværende tidspunkt.

Nu viser bagklogskabens skarpe lys, at det i mange tilfælde var en dårlig handel. Renten gik nemlig ikke den vej, som alle troede, og dermed vendte rente-swappen rundt og ramte andelsboligejerne i nakken som en ondskabsfuld boomerang. Især kombineret med, at mange andelsforeninger blev solgt til de opskruede priser på boligmarkedet, der var med til at udløse finanskrisen.

nykredit

Det kom tilsyneladende bag på en del af andelsfolket, og nu strides de med bankerne bag aftalerne om, hvem der skal bære følgerne. En række retsopgør står til i den kommende tid at afgøre, hvorvidt en andelsforening kan få lov til at gå konkurs efter eget ønske.

Mange andelsboliger med rente-swap i foreningens fælles lån kan i øjeblikket købes til priser langt under den fastsatte andelsværdi. Det skyldes, at en rente-swap får en negativ værdi, hvis renten falder, efter at den er indgået. Og den negative værdi skal trækkes fra i regnskaberne og dermed den pris, der skal betales for en andel.

Men det betyder ifølge privatøkonomisk rådgiver Kim Valentin, Finanshuset i Fredensborg, ikke, at det er en god forretning at købe en af de andelsboliger, der i øjeblikket foræres væk gratis, for så at vente på, at rente- swappen løber ud. Regningen ligger nemlig i den løbende boligafgift.

»Man påtager sig den risiko, der udtrykkes ved den rente, du betaler på swappen. Den er højere end i en tilsvarende forening uden swap, og derfor får du andelen billigere. Det er ikke en god forretning,« siger Kim valentin.

bangsbohus

Derimod vil han ikke afskrive renteswap som en god løsning til andelsforeninger på et tidspunkt, hvor man gerne vil låse renten fast på et lavt niveau.

»En swap er grundlæggende et godt produkt, men det er blevet solgt til nogen, der ikke forstår det. Og så er problemet, at de er solgt over 30 år. Hvis de løber i fem år, er det et godt produkt. Det er den tidsramme, almindelige mennesker forstår, og over den periode vil der ikke opstå så store negative kapitalværdier, hvis renten går en anden vej, end man havde forventet. Over 30 år kan der opstå meget store negative kapitalværdier ved renteændringer, og det havde de ikke taget højde for,«sigerKim Valentin.

Han kalder det dog helt urimeligt, at vilkårene i de fleste rente-swap indebærer, at de kun kan indfries ved at indbetale omkostningerne for resten af løbetiden.

Det betyder med andre ord, at det fra den første dag koster op til 30 års ydelse at komme ud af en rente-swap, hvilket vil sige, at den er inkonvertibel. Det får også Kim Valentin til at vurdere, at »99 procent af andelsboligforeningerne er bedst tjent med at tage et konvertibelt fastforrentet lån på den del af lånet, de ikke bør tage nogen risiko på. Så kan de tage et variabelt forrentet lån på den del, de kan tillade sig at tage en risiko med.«

Professor Morten Skak fra Syddansk Universitet medgiver, at en rente-swap, der låser renten på det nuværende lave niveau, kan være en god idé.

»Problemet er, at det er et spekulativt element og mere spekulativt end det, man normalt bør bevæge sig ud i som andelsboligforening. Typisk bør man nok vælge et fastforrentet lån, som man kan konvertere,« siger han.

0 Kommentarer

Business blogs Alle blogs

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

På trods af store udfordringer med infrastrukturen i mange af de store byer har et partnerskab mellem det offentlige og private længe været en sovende kæmpe.Hør Sampensions direktør Hasse Jørgensen fo...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere