22. februar 2010, 05:01

Grundværdierne er raslet ned over hele Europa de seneste år, og Carlsbergs salg af den centrale byggegrund i Valby er gået mere eller mindre i hårdknude. Men hvis den danske bryggerigigant er tålmodig, kan man se frem til en milliardindtægt fra grundsalg - ikke blot fra Valby-grunden, men også fra udenlandske bygrunde i Leeds og Hamburg.

Carlsbergs bryggeri i Leeds står nemlig over for en lukning i 2011, og det ventes, at Holsten-bryggeriet i Hamburg ligeledes kommer til at dreje nøglen om inden for den nærmeste årrække. Hermed kommer Carlsberg til at sætte »Til salg«-skilte på to udenlandske grunde, der vil kunne indbringe en milliardindtægt, hvis man, som meget tyder på, afventer lokalplanerne for områderne.

Kilder i ejendomsbranchen vurderer over for Berlingske Business, at Carlsbergs to grunde i Leeds og Hamburg på stående fod formentlig blot ville kunne indbringe lidt over en halv mia. kr. Men med færdige lokalplaner i baghånden vil Carlsberg sandsynligvis kunne få over det dobbelte beløb, lyder vurderingen.

Leeds lukker næste år

Carlsberg har tidligere meldt ud, at man allerede næste år vil samle hele den britiske produktion på storbryggeriet i Northampton og lukke bryggeriet i Leeds. Det betyder, at den centrale bygrund på 89.000 kvadratmeter skal sælges, og at pengene skal bruges til at nedbringe gælden og dermed ruste selskabet til nye opkøb.

Centrale aktører i det danske ejendomsmarked vurderer, at Leeds-grunden her og nu ville kunne indbringe 250-350 mio. kr. Men det er meget muligt, at værdien kan stige til op imod 700-800 mio. kr., når der kommer lokalplan for området. Hvis ejendomsmarkedet derudover bliver bedre i mellemtiden, kan der være endnu flere penge at hente.

Udvikling i området

»Kilder i lokalmarkedet spekulerer i, at der vil ske en samlet udvikling af hele området inden for de næste fem år.

Traditionelt har grunde i dette område en stor udnyttelsesgrad, og det er derfor meget sandsynligt, at grunden efter lokalplanproces vil have en betydeligt større værdi end i dag,« siger en ejendomskilde med stor indsigt i det britiske ejendomsmarked.

Der er lidt større usikkerhed om, hvornår et salg af Carlsbergs bryggerigrund i Hamburg, der ligger lidt uden for Hamburgs gamle bydel, kan bliver aktuelt. Carlsberg har nemlig ikke annonceret en lukning af bryggeriet, men analytikere og kilder i bryggeribranchen er enige om, at det blot er et spørgsmål om tid.

Bryggeriet, der blot har prædikat af et støttebryggeri, er nemlig ikke et nødvendigt led i Carlsbergs produktionsnet, og ledelsen har flere gange fastslået, at man har planer om at lukke flere vesteuropæiske bryggerier de kommende år. Samtidig har man indikeret, at centralt beliggende bygrunde langt fra er optimale bryggeriplaceringer.

Vinder ved at vente

Kilder i ejendomsbranchen anslår, at Hamburg-grunden på 150.000 kvadratmeter i det nuværende vanskelige marked formentlig blot ville kunne indbringe 225-275 mio. kr. Men hvis Carlsberg venter på en lokalplan for området, vil grunden - alt efter markedets udvikling de kommende år - meget vel kunne indbringe på den gode side af en halv mia. kr.

Problemet for Carlsberg er bl.a., at en række store byudviklingsaktiviteter langs havneområderne formentlig har bystyrets første prioritet frem for området med Carlsbergs bryggerigrund.

Carlsberg-ledelsen har ingen kommentarer til værdierne af grundene i Hamburg og Leeds. Vicekoncern­chef Jørn P. Jensen, fastslår, at »bryggerigrunden i Leeds skal sælges på et tidspunkt«, mens han kalder det utidigt at spekulere i grundværdien i Hamburg, da der ikke er varslet en lukning af bryggeriet.

Salget af Carlsbergs meget omtalte centrale grund i Valby, hvor man bryggede den sidste Carlsberg pilsner i slutningen af 2008, har vist sig langt vanskeligere end frygtet, og den anslåede værdi er faldet fra op mod 6 mia. kr. for tre år siden til 2,0 - 2,5 mia. kr. i dag.