10. juni 2010, 11:57 – opdateret 10. juni 2010, 12:34

Nationalbankdirektør Niels Bernstein har allerede skudt med skarpt mod de nye typer af realkreditlån, der blev solgt i stor stil til andelsboligforeninger stiftet under højkonjunkturen.

Nu får lånene endnu en salve i Nationalbankens kvartalsoversigt, der samtidig giver en idé om, hvorfor Nationalbanken helt usædvanligt beskæftiger sig med et forbrugeranliggende: De nye låneformer strider mod et af grundprincipperne i det danske realkreditsystem og dermed også mod ånden i SDO-loven, der blev vedtaget i et bredt forlig i sommeren 2007.

"Det danske realkreditsystems mangeårige stabilitet bygger på, at det er obligationsinvestor og ikke låntager, der løbende er eksponeret mod finansielle risici," skrev Nationalbanken i en evaluering af SDO-loven den 23. november 2009.

Men med de udskældte andelslån med renteswap er det netop låntagerne, som bliver ramt af udsving i renten, der kraftigt påvirker størrelsen af restgælden.

Sikrer finansiel stabilitet

Hovedanken mod lån med renteswap - som i nogle tilfælde også har en indbygget rentetrappe - er, at de ikke som almindelige realkreditlån altid kan indfries tæt på kurs 100, hvilket ellers beskytter låntageren mod, at restgælden pludselig vokser vildt, hvis renten falder.

Nationalbanken står ikke alene i forsvaret af, at realkreditlån skal kunne konverteres med lille risiko for låntageren: Kvartalsoversigten henviser til, at forligspartierne bag SDO-loven fra 2007 - regeringen, Dansk Folkeparti, Socialdemokraterne og de Radikale - støtter princippet i betænkningen til loven.

Også Realkreditrådet lægger vægt på konverteringsretten med henvisning til den finansielle stabilitet:

"Det er afgørende for stabiliteten i dansk økonomi, at låntagerne altid og uden større omkostninger kan bevæge sig over i de lån, som er bedst og billigst for deres økonomi, og hjemtage de konverteringsgevinster, som der jo opstår fra tid til anden," hedder det i et høringssvar fra Realkreditrådet fra januar i år ifølge Nationalbanken.

Kan ikke indfries

Men lån med renteswap kan netop ikke indfries før tid, uden at det koster dyrt i ekstraomkostninger, og samtidig er det låntageren, som løber kursrisikoen - hvilket allerede har efterladt flere andelsboligforeninger med negativ egenkapital som følge af de senere års rentefald.

Lånene er ikke blevet udbudt til almindelige boligejere, men til gengæld er de solgt i stor stil til boligejere, der har slået sig sammen i andelsboligforeninger i årene 2005 til 2008.

Samtidig er de inkonverterbare lån med renteswap ofte solgt sammen med en rentetrappe, hvor renten begynder kunstigt lavt, men stiger trinvist over tid. De har fået øgenavnet "lokkelån", fordi den kunstigt lave ydelse erfaringsmæssigt lokker til at låne for meget - og Nationalbanken advarer særligt mod den kombination.

Der er udestående trappelån i landets andelsboliger for et mindre to-cifret milliardbeløb ifølge Finanstilsynet.

Økonomi- og erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) har afvist at forbyde lånene, men har fået Finansrådet til opfordre realkreditinstitutterne til at holde igen med den slags lån til andelsboligforeninger.