26. februar 2008, 00:00

Mange danskere har prøvet at få testet deres risikoprofil hos en bankrådgiver. Med de nye MiFid-regler er banker og andre leverandører af finansielle aktiver faktisk forpligtede til at forholde sig til den. De kan med andre ord ikke sælge hvad som helst til hvem som helst, men skal sikre sig, at det, de sælger, faktisk passer til kundens finansielle behov. Så banken er forpligtet til at teste kunden for om hun har mave til tab, om horisonten er lang eller kort osv.

I teorien skal det være en test af om de aktier, investeringsforeningsbeviser eller obligationer kunden køber passer ind i hendes balance, og om de dermed er med til at løse kundens ”investeringsproblem”. Det virker meget professionelt med gennemtænkte spørgsmål, der skal afsløre præferencer og holdninger. Men reelt er det som regel en meningsløs øvelse. For det er sjældent, at det er hele kundens investeringsproblem, der testes.

Det giver ingen mening kun at se på halvdelen af en balance. Hvis investeringsproblemet skal undersøges, skal alt med inklusive boligformue og pension. Og blev det hele endelig testet, ville det være de færreste, der ville være villige til at eksekvere anbefalingerne.

For sandheden er, at de fleste danskeres balance – inklusive min – er skruet helt vanvittigt sammen. Forestil dig, at en familie, der havde 400.000 kr. i netto formue, valgte at gå ud og låne 1.6 mio. kr. ekstra, for derefter at bruge den samlede sum på 2 mio. kr. til at investere i en enkelt aktie. En illikvid aktie i et ejendomsselskab som ikke er børsnoteret.

Hvis bankens rådgiver ikke havde forsøgt at tale familien fra det, havde han formentlig overtrådt MiFid, så det klodser.

Men er det egentlig ikke det man gør, når man køber en ejerbolig. Man låner store summer i forhold til sin indkomst for at købe et illikvidt aktiv, der har en betydelig risiko. Ikke bare med hensyn til, hvordan boligmarkedet generelt arter sig, men også med hensyn til, om boligen nu ligger det rigtige sted (hvor postnummeret næste år skiftes fra 2860 Søborg til 2820 Gentofte) og ikke det forkerte (hvor regionen året efter vælger at bygge en motortrafikvej gennem naboens have).

Vi skal jo have noget at bo i: Set fra en risikovurdering har de fleste danskere simpelthen alt for meget eksponering til boligmarkedet. Så meget at det egentlig ikke betyder det store på langt sigt, om banken nu får vores risikoprofil helt på plads, når de skal hjælpe os til at investere de par håndører, vi får lagt til side udover friværdien i boligen.

Problemet er jo bare, at vi også gerne skulle have noget at bo i. Og lejeboligmarkedet i Danmark er som bekendt dysfunktio­nelt på grund af en arkaisk lejelovgivning fra den tidlige efterkrigstid, så for mange danskere er der ikke rigtigt alternativer.

Det er vel at mærke ikke fordi, jeg nødvendigvis er en stor pessimist med hensyn til boligmarkedet. Jeg har arbejdet tilstrækkeligt med boligmarkedsdata til at være ret forsigtig med at drage konklusioner. Det er formentlig korrekt, at prisen på jord og boliger tenderer til mindst at stige med inflationen, og der er endda gode argumenter for, at trenden kan være et par procent højere. Mere præcist kan det nok desværre ikke siges. Det betyder så også, at boliger på sigt nok skal stige i pris – om end man af og til kan komme til at vente rigtigt længe på, at gamle topniveauer nås igen.

De historiske data afslører, at boligmarkedet for det første har utroligt lange cykler og for det andet er sårbart over for danske politikeres indgreb i den ene eller den anden retning. Når man køber en bolig, er man prisgivet fremtidige Folketingsflertals lyster med hensyn til skatter, realkredit lovgivning m.m. Og selv om de fleste boligkøbere har en lang horisont, når de køber, er horisonter ofte noget der ændrer sig med skiftende jobmarked, skilsmisser og andet.

Så hvad enten priserne nu stiger på langt sigt eller ej, er det svært at komme uden om, at ejerboliger er risikable investeringer. Og det er svært at komme uden om, at de fleste af os boligejere er så ganske overeksponerede i boligmarkedet, at bankernes investeringsrådgivere burde opfordre os til at sælge vores hus og flytte i lejlighed, så snart vi træder ind ad døren til den lokale filial.

Stort behov for forsikringer: Hvad kan man så gøre? En institutionel investor, som af den ene eller anden grund er tvunget til at eje et aktiv, hvis risiko ikke falder i institutionens smag, ville se sig om efter en måde at afdække risikoen på. Det vil sige prøve at købe forsikring ved at investere i noget, der modsvarer og dermed neutraliserer det uønskede aktivs risikoprofil.

Det er desværre ikke nemt at neutralisere risikoprofilen på en ejerbolig. Men noget af det kan klares. Ejerboligpriser er eksempelvis rentefølsomme. Og nogle husejere vælger da også lange fastforrentede lån, netop ud fra den betragtning, at den slags låns værdi falder (fordi kursen på realkreditobligationerne falder), når renterne stiger. Det kan give rigtig god mening.

Men det løser ikke problemet, for det er svært at forsikre sig mod Folketingsindgreb. Og det er om muligt endnu sværere at forsikre sig mod, at regionen vælger at bygge en motortrafikvej i naboens have.

I princippet burde der derfor være et stort behov for et forsikringsmarked i form af futures på huspriserne (futures er kontrakter på priser). Et sådant marked kunne tilbyde billig forsikring for nuværende boligejere, fordi det kan bruges til at lave finansielle produkter, der begrænser risikoen på ejerboligen. Omvendt kunne unge, der endnu ikke er trådt ind på ejerboligmarkedet få lejlighed til at placere opsparing på konti som forrentes med stigningstakten i huspriserne og dermed sikre sig mod, at markedet løber fra dem.

Ideen er selvfølgelig ikke ny. Men den er aldrig blevet eksekveret. Dels af praktiske grunde, dels fordi der er tvivl om, hvorvidt kunderne reelt ville være villige til at bruge og forstå produktet.

Det er egentlig synd, for en forsikring af risikoen mod husprisfald ville gøre langt mere end MiFid for at balancere boligejernes risikoprofil i forhold til deres reelle langsigtede behov.

Det sikrer MiFid
MiFid står for ”Markets in Financial Instruments Directive”. Det er et EU direktiv der skal sikre ensartede regler for handel med værdipapirer og be­skyttelse af især detailinvestorer. MiFid trådte i kraft 1. november 2007. MiFid indeholder regler, der sikrer:

• At virksomheder der handler med værdipapirer har fri adgang på tværs af grænser i EU
• Gennemsigtighed ved handler med finansielle produkter
• Identifikation af kundetyper og beskyttelse af detailinvestorer

Læs flere artikler i Berlingske Nyhedsmagasin fredag eller som gratis e-magasin