25. juni 2008, 14:38 – opdateret 30. juni 2008, 20:19

Ifølge Nationalbanken er der udstedt over 300 mia. kr. i fireprocents­obligationer, som ligger bag fastforrentede lån, og bl.a. disse lån kan konverteres nu.

Uanset hvilket realkreditinstituts hjemmeside man klikker ind på, er det første, der i øjeblikket springer i øjnene, artikler og links om konvertering, konvertering, konvertering.

Omdrejninspunktet for det hele er, om renten nu er steget så meget, at det er tid for boligejeren at konvertere sit nuværende lån til et lån med en højere kuponrente og derved reducere gælden?

I grove træk kan man som låntager aktuelt skære omkring 15 procent af
restgælden, hvis man har et fastforrentet fireprocentslån, mens der kan skæres i omegnen af ti procent af gælden, hvis man har et femprocentslån.

Der gælder flere tommelfingerregler ved konvertering af realkreditlån, og der er bestemt ikke enighed om, hvordan man skal gribe det an. Meget afhænger af, hvordan boligejeren forholder sig til risiko. Spørgsmålene er:

Vil man være sikker på at kende den maksimalt mulige terminsydelse mange år frem, eller går man efter den laveste ydelse her og nu?

Er man klar til at omlægge sine lån, hver gang der er en gevinst at hente? Eller vil
man hellere samle større renteændringer sammen og derefter omlægge sine lån med en stor gevinst til følge? Eller vil man helt være fri for at beskæftige sig med låneomlægninger?

Svarene er med til at afdække, om konvertering er aktuel for den enkelte. Desuden er lånekonverteringer uinteressant for en stor gruppe lånere: Hvis man har valgt et rentetilpasningslån – også kendt som flekslån – har man nemlig som udgangspunkt afskåret sig fra at hente direkte gevinster ved konverteringer. Der kan ikke skæres noget af restgælden, og der kan heller ikke skæres noget af ydelsen. Det kan pege i retning af, at rentetilpasningslån ikke nødvendigvis er det optimale valg.

Partner Poul Stubkjær fra rådgivningsfirmaet Realråd mener endda, at det er forholdsvis nemt at bevise, at valget af fastforrentede lån i det lange løb vil vise sig at være en billigere løsning end rentetilpasningslån.

Kun en enkelt forudsætning skal være opfyldt, men den er til gengæld også ganske afgørende: Renten skal bevæge sig, så det kan lade sig gøre at omlægge lån, og i den forbindelse enten reducere restgælden eller ydelsen. Og her har han historikken med sig, for hidtil har virkeligheden været, at renten faktisk har bevæget sig, og nogle gange endda både hurtigt og voldsomt.

Tommelfingerreglerne:

De fleste realkreditinstitutter er enige om nogle tommelfingerregler, der i grove træk ser således ud:

Man skal først konvertere, når man kan skifte lånet ud med et nyt lån med en
kuponrente (pålydende rente), der er mindst to procent større eller mindre end den
kuponrente, man i forvejen har lån i. Ellers kommer omkostningerne til at udgøre
for stor en andel af gevinsten ved at omlægge.

Lånet skal være på mindst en halv mio. kr., før det kan betale sig at konvertere.

Seniorøkonom Mikkel Høegh fra BRFkredit peger på, at der godt kan være situationer, hvor det også kan betale sig at omlægge lån på mindre end en halv mio. kr., men som hovedregel vil omkostningerne veje for tungt ved små lån, så det ikke kan betale sig at omlægge.

Rådgivningsfirmaet Realråd henvender sig til boligejere med større lån – det vil sige mindst 1,5 mio. kr. – og tilbyder service med rådgivning og beregninger over konverteringer.

”Vi ser kun på de lidt større lån, og det betyder, at det kan betale sig at omlægge, allerede når der kan skiftes en procent i kuponrente. Det betyder samtidig, at der kommer langt flere omlægninger, fordi renten jo hele tiden bevæger sig,” siger Poul Stubkjær.

Fast rente billigere:

Det er en meget udbredt opfattelse, at rentetilpasningslån er billigere end fastforrentede lån, men at der til gengæld er risiko ved de variabelt forrentede lån. Og det er da også et faktum, at den korte rente, som benyttes til rentetilpasningslån, langt det meste af tiden er lavere end den lange 30-årige rente, der benyttes til de fastforrentede lån.

Alligevel fastslår Poul Stubkjær, at det for låntager er bedre at optage et fastforrentet lån end et variabelt forrentet lån.

Hele pointen i, at det fastforrentede lån ender med at blive billigst, er, at låntager i den situation kan drage fordel af alle ændringer i renten. Hver gang renten er steget eller faldet en procent, kan låntager lave en konvertering. Ved hver konvertering bliver låntagers samlede økonomiske situation forbedret. Der er desuden garanti for, at den samlede økonomiske situation ikke bliver ringere. Det sidste kræver dog den tilføjelse, at efter en opkonvertering, hvor restgælden bliver reduceret og rentesatsen til gengæld stiger, da vil der næsten altid skulle betales en højere terminsydelse. Men det vil der også være plads til, for så snart der igen kan konverteres ned i kuponrente, så falder terminsydelsen.

Ingen kender dog den fremtidige rente, og derfor kan det meget vel være, at der
kommer endnu en konvertering op i rente, før det bliver muligt at konvertere ned i rente. Men det ødelægger ikke regnestykket. Der skal bare komme en konvertering ned i rente på et tidspunkt, der helst ikke er mere end 8-12 år ud i fremtiden.

Sker det, så vil man kunne konstatere, at det med sikkerhed var en god idé at
konvertere op. I en så lang periode plejer renten ikke kun at bevæge sig én vej.

Det samlede antal konverteringer behøver ikke være ret stort, før lånet har udkonkurreret det variabelt forrentede lån. Og så er låntager endda sikret mod pludselige hop i ydelsen, når markedsrenten stiger og dermed ydelsen på det variable lån. Det sidste har mange tusinde låntagere allerede erfaret i forbindelse med den seneste rentetilpasning.

”Når man ser på realkreditlånet, er det afgørende, at man ser hele forløbet. Først
når man har været gennem op- og nedkonvertering, er ringen sluttet, og man kan
sammenligne med udgangssituationen og konstatere, at man har sikret sig en gevinst, der ikke kan forsvinde igen. Ser man på flekslånet, så kan der jo ske voldsomme ændringer, og låntager har ingen sikkerhed mod dette,” siger Poul Stubkjær.

Afdragsfrie lån stiller større krav:

Mens man kan hente en stor gevinst i form af mindre restgæld ved at omlægge fra et fireprocents-lån til et syvprocentslån, så er merudgiften i form af løbende terminsbetalinger mere uklar.

Hvis der er tale om et annuitetslån, så svarer den ekstra terminsydelse kun til et par hundrede kroner om måneden efter skat på et lån på 2 mio. kr. Men er der tale om omlægning af et afdragsfrit lån, så kommer der et markant større hop i terminsydelse.

Ifølge beregninger fra Realråd vil et tre år gammelt afdragsfrit fireprocentslån på
oprindeligt to mio. kr. ved en omlægning til et syvprocentslån give et fald i gælden på ca. 330.000 kr., men den månedlige terminsydelse efter skat vil stige med over 1.800 kr. Det er dermed en stigning der er næsten ti gange så stor som for det almindelige annuitetslån. Så boligejeren skal kunne magte at betale en højere løbende ydelse, mens vi alle sammen venter på næste anfald af kollektiv konverteringsfeber.