Sjælsøs strategiskifte: I Sjælsø Gruppen startede forandringerne ved et heldagsseminar for bestyrelsen allerede i foråret 2006 - dengang boligmarkedet stadig var præget af eufori. Ledelsen havde konstateret, at 80 procent af indtjeningen året før kom fra boligprojekter i København, og samtidig voksede mistilliden til boligmarkedet. Det kunne simpelthen ikke blive ved med at gå så godt.

“På det møde besluttede vi os for at fokusere mere på kontor og butikker, og samtidig ville vi ind på nabomarkederne i Norden og i Østeuropa. Danmark var et for lille område, og vi blev sårbare, fordi vi havde en markedsandel på 30 til 40 procent,” siger Flemming Joseph Jensen.

Opkøbet af den jyske IBI-koncern i 2006 var et vigtigt skridt i den nye strategi. Det sikrede med et slag Sjælsø Gruppen en portefølje af butiksprojekter og en hurtig adgang til de nordiske markeder, fordi IBI allerede havde kontorer i Stockholm, Oslo og Helsinki – en tilstedeværelse, det ellers ville have taget år at opbygge. Samtidig gik Sjælsø ind i Polen, hvor selskabet åbnede officielt i foråret 2007.

Strategiskiftet viste sig at være et klogt træk, for allerede i sidste halvdel af 2006 begyndte priserne at falde på ejerlejligheder i Københavnsområdet. Det gik hårdt ud over projektsalget, hvor kunden køber boligen, inden den står færdig. Sjælsø lagde kursen om på et godt tidspunkt, og det er ikke første gang.

“Sjælsø var oprindeligt kendt som udviklere af erhvervsejendomme, men da det marked var for nedadgående, satsede de i 2002 på boligmarkedet. De nåede med på hele opturen i København, og gik i gang med at ændre deres portefølje, lige inden det vendte igen. De har virkelig haft timingen med sig,” siger Stig Frederiksen, der følger Sjælsø Gruppen som aktieanalytiker for Danske Markets.

Regnskaberne afslører intet: Endnu kan opbremsningen for nybyggeri af boliger ikke nødvendigvis aflæses i developernes regnskaber. Udvikling af nybyggede ejendomsprojekter tager minimum et til to år, så der er en forsinkelse, før et omslag i markedet når ind i regnskaberne. Imidlertid er der klare indikatorer på nedgangen, så det er kun et spørgsmål om tid, før de, der er mest eksponerede over for det københavnske boligmarked, bliver ramt på indtjeningen.

Projektsalg er i dag næsten umuligt, fordi bankerne kræver, at en interesseret boligkøber først sælger sin gamle bolig, hvis han eller hun skal låne i banken til en ny. Men mange boligprojekter var allerede sat i gang, inden priserne vendte, og de er kommet ud på et i forvejen mættet marked. Og sidenhen er der blot kommet endnu flere dårlige nyheder.

Bl.a. har den hektiske byggeaktivitet ført til højere priser på byggematerialer, forsinkelser og byggesjusk. Senest har kreditkrisen betydet færre likvide midler til developernes projekter. Altsammen har det sendt de børsnoterede developeres aktiekurser kraftigt nedad, og imens udskydes planlagte byggeprojekte, fordi investorerne tøver.

For developerne er kunsten at holde aktiviteten i gang, også når markedet går nedad. For starter en developer ikke nye projekter, kommer der ingen indtjening.

Nødudgang 1 - Find en rig ægtefælle: ”Der er ikke længere nogen investorer, der tilbyder at finansiere 90 eller 100 procent af et projekt, som man så før. I dag kræver bankerne måske 30 eller 40 procents egenfinansiering, så forholdet til de institutionelle investorer er afgørende,” fortæller Frede Clausen, administrerende direktør i TK Development.

TK udvikler hovedsageligt boliger og kontorer, og ”ejer ikke én lejlighed i København”, som direktøren formulerer det. Men at likviditeten er blevet mindre, mærker alle. Som udgangspunkt betyder mindre lik­viditet, at developerne skal stille større sikkerhed for projekterne. Og da der stort set er lukket for præsalg, kræver det en større investering af egenkapital. Dermed stiger risikoen.

”Det danske boligmarked er ualmindeligt udfordrende for tiden. Developerne kan i princippet godt sætte projekter i gang, hvis de har egenkapital til det, men så løber de en stor risiko. Og det har man generelt været varsom med siden 1980’erne, hvor mange kom i klemme på den måde,” siger Michael West Hybholt, aktieanalysechef i Nordea.

Han vurderer, at det gør developerne kun, hvis de er absolut tvunget til det. Både Sjælsø og TK Development, der er de to største developere i Danmark, holder gryden i kog via alliancer med institutionelle investorer. Sjælsø ville ikke have kunnet skifte til udlejning uden langsigtede investorer. De er nemlig gået med ind i selskabet Copenhagen Residential sammen med Sjælsø. Selskabet er skræddersyet til at aftage boliger, og uden det havde Sjælsø ikke kunnet sætte nye projekter i gang.

TK Development har forsøgt at opdyrke forholdet til en række amerikanske og tyske fonde. Målet er at få investorerne til at gå med på den såkaldte forward funding, hvor de betaler løbende og således afholder udgifterne til byggeprojekterne. Den slags aftaler gør, at TK ikke mærker kreditkrisen – i hvert fald på kort sigt.

Men langt fra alle developere kan tiltrække institutionelle investorer, fordi de store fonde er blevet langt mere selektive med investeringerne.

Nødudgang 2 – Indfør samlebåndet: Mens de største developere indtil videre har kunnet tiltrække kapital og desuden garderer sig ved at være til stede på andre markeder end det danske, har andre developere forsøgt at opfinde nye metoder, der kan gøre boliger salgbare i København.

En idé er at sænke byggeomkostningerne. Imidlertid er det begrænset, hvor langt prisen kan presses ned, hvis man bygger konventionelt. Derfor er alternativet at bygge lejligheder på fabrik – en model, som bl.a. Kuben sætter sin lid til.

Kuben har meddelt, at selskabet kun kan opføre boliger på sine grunde i Ørestad Syd ved at bruge præfabrikerede lejligheder, og Kuben har købt sig ind i en fabrik i Letland. Andre har imidlertid allerede brændt fingrene på den idé.

Svenske NCC, der er storentreprenør, men også har egne developeraktiviteter, stod bag et af de mest ambitiøse forsøg med fabriksbyggeri. NCC brugte godt 1 mia. kr. på at udvikle en fabrik, der byggede færdige elementer inklusive rør, ledninger og tapet, så delene blot skulle samles på stedet omtrent som med Ikea-møbler.

Præfabrikerede boliger er velkendt inden for typehuse i et eller to planer, men det er en helt anden øvelse at bygge højt. For NCC viste fabrikken sig at være urentabel og er derfor lukket igen.

Nødudgang 3 – Giv kunderne garantier: NCC i Danmark er allerede ramt af det sløje boligmarked. I det seneste kvartalsregnskab fra den svenske moderkoncern, er den danske afdeling den eneste, der har oplevet tilbagegang – konkret et fald i omsætningen, manglende ordreindgang og et utilfredsstillende resultat. NCC giver selv boligmarkedet skylden.

Det har ført til, at alle NCC’s boligaktiviteter er blevet samlet under en hat. ”Planen er at lave et boligsupermarked. Som de eneste kan vi tilbyde alle typer af boliger ét og samme sted, fra rækkehuse og villaer til lejligheder,” fortæller Henrik T. Krabbe, der er koncerndirektør i NCC Construction Danmark

Samtidig tilbyder NCC, at køberne kan vente med at betale for et nyt hus, indtil det er leveret, ligesom selskabet betaler for en uafhængig kvalitetsvurdering.

”Vores markedsundersøgelser tyder på, at der er en betydelig bekymring for kvaliteten af nybyggede boliger. Og vi har jo også set en række konkurser blandt producenter af typehuse. Det er med til at gøre folk usikre. Derfor forsøger vi at gøre køberne mere trygge,” siger Henrik T. Krabbe.

Den svenskejede developer JM Danmark har opfundet en kompensation for dobbelthusleje, hvis køberen ikke kan komme af med den gamle bolig. Og Kuben har indført fuld fortrydelsesret til køberne indtil 14 dage før leveringen af boligen. Alt sammen forsøg på at få projektsalget i gang igen.

Nødudgang 4 – Sænk prisen: Blandt alle de kreative tiltag er selvfølgelig også egent­lige prissænkninger på det byggeri, der skal ud i markedet nu. Og generelt tøver de store developere med at sætte nye projekter i gang i København - med Sjælsø som undtagelsen.

”Hovedparten af developerne kommer til at gå ned i aktivitetsniveau. Generelt ser det svært ud, og for developere, der kun arbejder med boliger i Danmark, ser det næsten umuligt ud at iværksætte nye projekter,” siger Stig Frederiksen.

Nordicoms strategi: Både NCC og Nordicom har byggeret til boliger i København, men ingen af dem sætter projekter i gang i den nuværende situation. Nordicom begrunder det med, at det endnu er usikkert, om priserne har ramt bunden.

”Vi afventer en stabilisering og sætter eksempelvis ikke boligprojekter i gang i havnen, før der er sikkerhed om priserne. Som det er nu, kan man først sælge, når man er i fuld gang med byggeriet. Det er en anden type risiko, men det betyder ikke, at man ikke kan have succes med at udvikle nye boliger,” siger Nordicoms administrerende direktør, Gunnar Kristensen.

Han henviser til, at modellen med forhåndssalg af lejligheder først vandt frem i 2003.

Michael Hybholt, der følger Nordicom-aktien for Nordea, anbefaler et strategiskifte: ”Udfordringen for Nordicom er at transformere deres developerforretning til butik og kontor. Pipelinen skal rettes mod områder, hvor der er aktivitet.”

Det er en kurs, som Nordicom også er slået ind på. På tegnebrættet er nu overvejende erhvervsprojekter samt parkeringshuse, der endnu er et ubeskrevet blad indtjeningsmæssigt. Samtidig har også Nordicom etableret sig i udlandet og forventer at starte projekter i Sverige og Tyskland i 2008.

Nordicom forventer dog fortsat at kunne bygge boliger på sine grunde i København uden at lave ændringer á la Sjælsø, når markedet har stabiliseret sig.

Nordicom vurderer, at det vil være muligt at sælge nybyggede boliger til en kvadratmeterpris på 25.000-35.000 kr. – hvilket er på niveau med de nuværende priser for nybyggede lejligheder i København – når markedet har fundet et nyt leje. Men projekterne skal håndteres på en anden måde, og risikoen vil være større.

”Betingelserne for vækst uden en højkonjunktur er, at det kræver en højere risikovillighed. Men man kan se det som en tilbagevenden til den normale situation, hvor developere løber en risiko med nye projekter. Samtidig er det et mere åbent marked for os med egenkapital,” siger Gunnar Kristensen.

Helt så optimistisk er Michael Hybholt ikke på Nordicoms vegne. Han forventer sig ikke noget fra boligsiden det kommende år.

”Nordicom har en ganske pæn egenkapital. Men en stor del af den er bundet i opskrivninger på jord. Og det er altså jord, der er indkøbt med henblik på opførelse af lejligheder. Som markedsvilkårene er i øjeblikket, er det vanskeligt at frasælge jord til lejligheder til fornuftige priser,” siger Michael Hybholt.

Han har givet Nordicom en strong sell anbefaling, fordi Nordicom i det seneste kvartalsregnskab har opjusteret værdien af jord, der endnu ikke er lavet lokalplaner for.

Ifølge Gunnar Kristensen er der ikke tale om en opskrivning. Nordicom har blot fået mulighed for at bygge mere end forventet på de pågældende områder, og derfor er værdien større. Samtidig understreger han, at Nordicom kan nå målsætningen for 2007 og 2008, uanset hvordan det går med boligmarkedet.

Michael Hybholt er dog fortsat skeptisk over for Nordicoms indtjeningsmuligheder: ”I sidste ende er det markedet, der bestemmer om de kan opføre og sælge de boliger med fortjeneste, men jeg tror ikke, der kommer noget nævneværdigt fra boligsiden i år. Samtidig får de vanskeligt ved at rapportere flere værdireguleringer i år, så jeg har svært ved at se, hvad der skulle generere den store indtjening i 2008,” siger han.

Tomme grunde og tomme boliger: Endnu larmer og brager det fra store lejlighedsbyggerier i København, men der vil næppe blive bygget lige så meget i de kommende år.

Enkelte af de største developere kan tiltrække langsigtede investorer og bygge til udlejning. Andre vil måske have held til at lave tekniske nyskabelser, der kan sænke byggeomkostningerne i tilstrækkelig grad.

Men de fleste vil være tvunget til at se tiden an, vente på bedre tider og sørge for, at pengene bliver tjent på andet end boliger og helt andre steder end i hovedstaden.

I stedet for larmende byggepladser som på Havneholmen skal københavnerne vænne sig til halvtomme lejlighedskomplekser og ubebyggede grunde. I hvert fald indtil konjunkturerne vender.

Sådan finder developerne nødudgangen
Sjælsø Gruppen

• Bygger boliger til udlejning via nyt selskab
• Øget fokus på kontor og butikker
• Har bredt sig til hele Skandinavien og Polen

Keops Development

• Ingen boligprojekter i København
• Blandede projekter i bl.a. Århus og Holbæk
• Skal udskilles fra Landic Property i 2008

TK Development

• Fokus på erhvervsprojekter
• Har ingen boliger i København
• Er i Sverige, Finland, Baltikum, Polen, Tjekkiet og Slovakiet

Nordicom

• Starter ikke boligprojekter i København pt.
• Har hovedsageligt erhvervs­projekter i pipeline
• Er i Tyskland og Sverige

Kuben

• Satser på at bygge boliger billigt
• Har bl.a. indført fuld fortrydelsesret indtil 14 dage før overtagelse
• Boligprojekter i København, bl.a. Ørestad

NCC Bolig

• Starter ikke boligprojekter i København pt.
• Har samlet alle boligaktiviteter pr. 1. januar
• Satser på tryghedsinitiativer, f.eks. ekstern kvalitetskontrol

Læs mere i Berlingske Nyhedsmagasin fredag eller som gratis e-magasin