25. juni 2008, 14:42 – opdateret 16. maj 2012, 02:37

Den boligejer, der optog et lån på en mio kr. 1. januar 1990 og siden har omlagt sit lån på alle de rigtige tidspunkter, vil frem til i dag have sparet lidt over 1 mio. kr. Og ja, det er rigtigt: Besparelsen er lidt større end provenuet fra det lån, der blev optaget for godt 18 år siden.

Besparelsen er en kombination af lavere terminsydelser og samtidig en reduktion af restgælden i forhold til det oprindelige lån. Og selvfølgelig skal man korrigere for, at værdien af en krones besparelse ikke er det samme værd, når den foregår med mange års mellemrum, men summerer man råt besparelserne, overstiger de altså det lån, man begyndte med.

Der er dog ingen ved sine fulde fem, der den dag i dag stadig ville sidde med det
11-procentslån, som er udgangspunktet i regnestykket, men alligevel illustrerer det tænkte ideelle forløb ganske godt forskellen på en aktiv pleje af boliggælden og en laden stå til.

Seniorøkonom Mikkel Høegh fra BRFkredit har gravet dybt i arkiverne for at bistå Berlingske Nyhedsmagasin med regnestykket, som uddybes nedenfor.
Strategien går overordnet ud på at omlægge sine lån, hver gang der kan skiftes to
procentpoint i rentekupon. Skal skiftene ske hyppigere, så kræver det større lån, for
at omkostningerne ikke skal veje alt for tungt, og et lån på 1 mio. kr. i 1990 er
absolut en realistisk størrelse, mens der var særdeles langt mellem lån på f.eks. 2 eller 3 mio. kr. dengang.

I oversigtform har låntageren båret sig således ad: Der er konverteret mellem en
række fastforrentede lån frem til, rentetilpasningslånene blev introduceret, hvorefter Mikkel Høegh har holdt sig til rentetilpasningslån med fra et til fem års
rentebindinger. Se, hvorden den ideelle gældspleje ville have taget sig ud:

Låneoptagelse – 1990

I slutningen af 1989 beslutter låntageren at optage et lån med en udbetaling på 1.000.000 kr. pr. 1. januar 1990. Det første lån er et 11 procent annuitetslån, der blev udbetalt til kurs 98,2.

1. konvertering – 1993

I slutningen af maj 1993 er renten faldet så meget, at låntageren beslutter at konvertere ned til en niprocentsobligation. Dette lån optages til kurs 99,75 og giver en meget beskeden stigning i restgælden, men skærer til gengæld mere end 16.000 kr. af den årlige terminsydelse, svarende til et fald i terminsydelsen på 13-14 procent.

2. konvertering – 1994

Allerede i januar 1994 er renten faldet yderligere så meget, at den samme proces kan gentages, men nu fra et ni- til et syvprocentslån. Dette lån bliver udbetalt til kurs 99,95. Igen betyder omkostningerne, at restgælden vokser en anelse, men igen skæres der i terminsydelsen. Denne gang er besparelsen på terminsydelsen også på godt 16.000 kr. om året, og det svarer til et fald på 15-16 procent.

3. konvertering – 1994

Derefter stiger renten, og det endda ret hurtigt, så den ved udgangen af maj samme år igen er oppe på ni procent. Det udløser endnu en konvertering, men denne gang med det formål at skære af restgælden, mens der ikke er noget at hente på ydelsen. Det er denne boligejers første opkonvertering. Det fem måneder gamle syvprocentslån kan indfries til kurs 86,55 og et nyt niprocentslån udbetales til kurs 99,75. Omlægningen koster en smule på terminsydelsen, nemlig knap 3.800 kr. om året. Men til gengæld bliver der i et hug skåret godt 133.000 kr. af gælden svarende til knap 13 procent.

4. konvertering – 1997

Så falder renten over en længere periode, og da boligejeren i 1997 får mulighed for at optage et rentetilpasningslån, besluttes det at følge denne strategi. Der optages et lån med etårig rentetilpasning. På det tidspunkt er der meget stor forskel mellem den lange og korte rente, og dermed kan der skæres 32.500 kr. af den årlige teminsydelse svarende til godt 35 procent. I virkeligheden er renteforskellen endnu større, men afdragsdelen stiger samtidig i den efterfølgende periode.

5. konvertering – 1999

I 1999 beslutter boligejeren som følge af det meget lave renteniveau at skifte fra en F1 til en F3, dvs. fastlåse renten i tre år. Det sker til en rente på 4,06 procent.

6. konvertering – 2002

I 2002 beslutter han at konvertere tilbage til et 1-årigt rentetilpasningslån.

7. konvertering – 2005

Igen i 2005 skiftes lånet ud - denne gang til et 5-årigt rentetilpasningslån, som låntageren beholder frem til i dag. Dermed har lånet i øjeblikket en rente på 2,4 procent.