Del : SMS
Berlingske Business

Manden der handlede hundelorte

Store fallenter efterlod bankerne med store tab på ejendomsmarkedet. Men hvis man vil forstå, hvordan den finansielle sektor i Danmark bragte sig nær afgrunden, kan man med fordel se på de lidt mindre fisk.

Artiklen fortsætter under annoncen

Nils Jansson reagerer med mistro, allerede da Berlingske kontakter ham første gang. Han mener, at avisen er efter »en sensation«. I branchen gik ejendomme, som var svære at sælge, under navnet »hundelorte«. Amagerbro­gade 62 var en sådan. Der var problemer med lejerne, og ejerne, ejendomsinvestor Jens Schaumann samt den tidligere mesterbokser Hans Henrik Palm, ville sælge. Via en kontakt opnåede de forbindelse til den 26-årige Nils Jansson, der egentlig kom fra Holbæk-egnen og var uddannet landmand med grønt bevis.Det var ligeledes i 2007, at Nils Jansson købte Benløse Centret af Roskilde Banks største kunde, Kenneth Schwartz Thomsen. Centret, der er beliggende nær Ringsted, var i miserabel stand og var blevet handlet flere gange i løbet af 1 år - først for 12 mio. kroner og siden 17 mio. kroner, indtil Nils Jansson købte det af Kenneth Schwartz Thomsen for 37 mio. kroner. Jansson satte straks gang i en omfattende renovering, og det lykkedes ham faktisk at få Benløse Centret solgt for imponerende 85 mio. kroner i en byttehandel med en gruppe jyske ejendomsmatadorer.Men bankerne var ikke de eneste tabere i den sag.Efter at Nils Jansson er gået konkurs, har kurator Boris Frederiksen fra Kammeradvokaten bestyret boet. Han vurderer, at kredsen af ejendomsmatadorer, som handlede ejendomme indbyrdes og pumpede værdierne op, ikke begrænser sig til den håndfuld med milliard­balancer, som i dag er offentligt kendte. Netværket var større, og Nils Jansson var en af de yngre deltagere, mens flere af de andre var garvede i kreative ejendoms­handler.

»Det her lægger op til, at der skal males et grimt billede af mig. Og det ønsker jeg ikke at deltage i.«

Man forstår ham godt: Dette er ikke et helte-portræt, og Jansson næppe heller egnet materiale til et sådan. Vi gør intet for at skjule dette, tværtimod fortæller vi ham, hvad han allerede selv ved, selv om han igen og igen slår på, at han kun er en lille fisk: Jansson var en af de ejendomsudviklere, der var med til at trække Eik Bank ned. På dagen for hans konkurs skyldte han Eik Bank 143 mio. kroner, og selv om gælden er bragt ned, dækkede det danske samfund et betydeligt tab via Bankpakke 1. Så bliver man sjældent genstand for heroiserende omtaler på avisernes erhvervssider eller for smiskende biografier efter skabelonen »han-gjorde-Danmark-rigere«.

Slet ikke nu. Ved udgangen af 2012 er Danmark ikke færdig med at bearbejde den middel­svære katastrofe, der i 2008-09 bragte den finansielle sektor på randen af et krak og stadig besværer os med lav vækst, ledighed, fordyrede lån efter bankpakkerne og en total aversion mod alt, hvad der lugter af risici. Måske vi i virkeligheden kun lige har taget hul på at forstå, hvad der egentlig ramte os.

Det er derfor, vi ringer til den fallerede og i offentligheden ukendte Jansson, som i dag, siger han, lever et stille og almindeligt liv i Nordsjælland (helt almindeligt er det nu ikke, men det vender vi tilbage til).

En livlig fyr

I 2005, da opsvinget fejede henover Danmark og gav selv middelmådige forretningsidéer en orkanagtig medvind i ryggen, havde Nils Jansson cirka to et halvt års erfaring som byggeleder. Han havde ingen uddannelse inden for handel med fast ejendom. Men Nils kunne sælge.

1. oktober samme år stiftede Nils Jansson sit ejendomsselskab, M2 Development, som senere skiftede navn til CPH Ejendomme. Selskabet købte ejendommen Amagerbrogade 62 af Palm og Schaumann, satte den i stand og solgte med en fortjeneste, der ifølge Jansson var seks mio. kroner.

I kredsen af ejendomsinvestorer vandt Jansson ry for at kunne håndtere de efterladenskaber, som undertiden klæbede til investorernes sko efter en hurtig handel. Netværket af ejendomsinvestorer talte foruden Hans Henrik Palm, bl.a. Kenneth Schwartz Thomsen og Martin Klüts.

Nils Jansson selv siger, at han aldrig var en del af noget netværk. Spørger man Hans Henrik Palm, husker han Jansson som »en livlig fyr«:

»Nils Jansson snakkede hurtigt, ik’. Han var en livlig fyr. Men jeg kan ikke huske alt fra dengang. Der er jo sket meget gennem de sidste 40 år.«

Martin Klüts’ og Kenneth Schwartz Thomsens advokater, henholdsvis Peter Blinkenberg og Karoly Németh, oplyser, at de to ejendoms­matadorer ikke ønsker at kommentere deres samarbejde med Jansson.

Rød Ferrari og villa på Strandvejen

I netværket gik Nils Jansson under tilnavnet »Speedy«, og »Speedy« var dygtig, ivrig og hurtigt talende, hvilket satte ham i stand til at snakke med enhver håndværker og bankmand.

Jansson fandt finansiering i den færøsk­ejede Eik Bank, som tog utraditionelle metoder i brug for at vokse på det danske bankmarked, især på kunder inden for ejendoms­sektoren. Eik Bank tilbød Jansson en såkaldt upside-model på lånene til ejendommene: En lav rente mod en bonus til banken ved et senere salg af ejendommene.

Janssons firma voksede til 16 medarbejdere – og hans balance til 420 mio. kroner. Men det ville være en tilsnigelse at kalde selskabet solidt: Egenkapitalen svingede mellem ingenting og 32 mio. kroner, da det gik bedst.

Nils Jansson erhvervede en rød Ferrari til en værdi af omkring 2,5 mio. kroner, og sammen med kæresten, Thea Christensen, flyttede han ind i en mondæn villa på Strandvejen 314. Pris: 16,5 mio. kroner.

Finansieringen kom blandt andet fra Kenneth Schwartz Thomsen, der boede længere oppe ad Strandvejen.

Selv om det gik Nils Jansson bedre end nogensinde, glemte han ikke sine venner.

Nils Jansson traf Brian Martin Mundt på en byggeplads. Selv efter at Mundt modtog en dom på 4 år i en stor sag om hash­indsmugling fra Malaga med tråde til folk med tilknytning til Hells Angels, forsøgte Jansson at hjælpe ham, da Mundt vendte tilbage til friheden og manglede et arbejde.

I periferien af sin bekendtskabskreds har Nils Jansson flere folk med forbindelse til HA. En af dem er Brian Sandberg, tidligere HAer og nu prøvemedlem i Bandidos:

»Jeg har ikke en finger at sætte på Nils Jansson. Vi har haft nogle forretninger sammen omkring nogle lejligheder og en bil,« siger Brian Sandberg.

(Jansson bekræfter, at han i 2008 lavede et stykke arbejde for Sandberg i en lejlighed.)

På sin arm bærer Nils Jansson i øvrigt en tatovering med blomster og pengesedler.

Han optrådte sjældent i medierne under opturen. Der findes dog et kuriøst foto fra en reception i CPH Ejendomme i 2007: På den ene side af værten Nils Jansson, bærende sorte designer-briller, griner beskæftigelsesminister Claus Hjort Frederiksen (V), på den anden side smiler tidligere finansminister Thor Pedersen (V) hen over de langstilkede hvidvinsglas.

Slaget om Benløse Centret

Men handlen gik aldrig igennem. Køberne af centret kunne ikke rejse pengene. I stedet overtog Nils Jansson ejerpantebrevene i tre ejendomme til en værdi af 40 mio. kroner. Ejendommene var henholdsvis den nedslidte Nordsjællands Sommerpark ved Græsted, en erhvervsejendom på Herlev Hovedgade og en erhvervsejendom i Kolding. Egentlig var det Nils Janssons CPH-koncern, der overtog de tre ejendomme, men de blev i stedet placeret i en række selskaber med fællesbetegnelsen CapReal, som kæresten Thea Christensen havde stiftet.

I løbet af 2009 – i takt med at finanskrisen effektivt satte en stopper for de store handler på ejendomsmarkedet, og bankerne fik åndenød – fik Nils Jansson sværere og sværere ved at holde sammen på CPH Ejendomme. Eik Bank ville ikke låne ham flere penge, og Roskilde Bank under Finansiel Stabilitet, hvor han på det tidspunkt havde lånt 55 mio. kroner, ville have 40 mio. kroner inden 1. oktober.

I regnskabet stemplet 15. juli 2009 vurderede revisor, at CPH-koncernen næppe kunne overleve.

I september gik de første selskaber således konkurs, og i december 2009 kunne Nils Jansson ikke holde koncernen flydende længere. Kort tid efter røg strandvejsvillaen på tvangsauktion, og Nils Jansson gik personligt konkurs.

Boet efter ejendomsmatadoren David Ernst-Sunne, hvis tre ejendomme CapReal overtog i forbindelse med den forliste handel med Benløse Centret, lagde efterfølgende sag an mod CapReal-selskaberne under konkurs samt de involverede advokater. Københavns Byret afsagde udeblivelsesdom over de konkursramte selskaber, som skulle betale 40 mio. kroner til boet efter David Ernst-Sunne.

Af dombogen fremgår det, at Nils Jansson blandt andet har forklaret om en ejendomsmesse i Frankrig, hvor han så David Ernst-Sunne drikke vine til 13.000 kroner flasken. Janssons egne advokater var tilsyneladende ikke billige. De kostede ifølge hans forklaring til dombogen 44.000 kroner om dagen.

Benløse Centret, som et år tidligere egentlig skulle været handlet til 85 mio. kroner mellem Jansson og de jyske matadorer, røg på tvangsauktion. BRFkredit blev den nye ejer, for ingen bød over selskabets pant på 11 mio. kroner. Den største taber var Eik Bank, fordi bankens ejerpantebreve var dårligere stillet end BRFkredits. Roskilde Bank var gennem et lån på 5,8 mio. kroner til storkunden Kenneth Schwartz Thomsen en anden taber på centret.

»Han snød os jo alle sammen«

»Den lille højrøvede karl... han snød jo os alle sammen.«

Glarmester Børge Pristed viser glas­facaderne i Benløse Centret frem en efterårsdag i 2012. De fleste butikslokaler står tomme, regnen trommer med små smæld på vinduerne i loftet. Planerne var ellers store i begyndelsen af 2008, da Børge Pristed blev kontaktet af selskabet CPH Ejendomme med direktør Nils Jansson i spidsen.

Det er ham, som glarmesteren omtaler »den lille højrøvede«.

De indgik en aftale om, at Børge Pristed skulle udskifte glasfacaderne på det faldefærdige butikscenter som en del af en omfattende renovering. Nu skulle der liv i Benløse Centret. Den første betaling faldt som aftalt, men det ændrede sig hurtigt. Glarmesteren måtte rykke flere og flere gange for at få sine penge, og da Nils Jansson ikke ville betale de sidste 470.000 kroner, slæbte glarmesteren ham i retten. Lige lidt hjalp det. Nils Janssons selskab gik konkurs under retssagen, Børge Pristed fik aldrig sine penge.

»En lille halv million betyder meget i et firma, hvor man kun er syv-otte mand. Vi undgik kun konkurs, fordi vi også havde gode kunder, som faktisk betalte deres regninger,« siger glarmesteren.

Jansson siger derimod, at det var Børge Pristed, der misligholdt sin del af aftalen. Han mener ikke, at glarmesteren udførte arbejdet, sådan som han skulle.

Glarmesteren er dog ikke den eneste i Benløse Centret, der har en høne at plukke med Jansson.

»Endelig flytter vi«, står der på et papskilt i vinduet til en tidligere frisørsalon, hvor en forladt vaskestol og en halv liter cola er ene om at holde hinanden med selskab.

»Ham Nils Jansson havde store armbevægelser og lovede guld og grønne skove,« siger frisør Jenni Nielsen: »Min husleje blev forhøjet en hel del, men kundeunderlaget fulgte ikke med.«

Byens Pizza ligger der endnu. Ejeren Orhan Yucel fik godt nok et nyt køkken, men samtidig halveret forretningsarealet, da Jansson renoverede centret. I dag føler han sig snydt.

»Der kommer nogle rige mænd inde fra København og køber centret,« siger Orhan Yucel, mens han skærer agurker bag disken og venter på dagens første kunder:

»Men de gør det bare for at låne penge i banken, og så går de konkurs. Det er ikke rigtigt,«

Nils Jansson henviser til, at lejerne udmærket kendte betingelserne, da de skrev under på deres kontrakter.

Ung blandt de garvede

»Ejendommene i CPH-koncernen var i flere tilfælde belånt langt over den reelle værdi, og samtidig indgik Nils Jansson handler med en ejerkreds, som vi kender fra andre sager. Den her sag viser jo, at ejendomshandler, som var konstrueret som byttehandler frem og tilbage, ikke begrænsede sig til en lille håndfuld med milliardbalancer. Man så det samme mønster, når man gik længere ned til ejendomshandlere i Jansson-størrelsen,« siger Boris Frederiksen:

»Hvis du ser på Kenneth Schwartz Thomsen­-komplekset og Jesper Koch Andersen (krakket århusiansk ejendomsmatador, red.), vil du også kunne se ejendomshandler, hvor man i hvert fald bagefter sidder og tænker: Hvad var formålet med det her? Begge dele blev jo ikke mere værd, bare fordi man handlede dem i forhold til hinanden.«

Nils Jansson afviser, at han har indgået byttehandler på ejendomme til opskruede priser. Tværtimod havde CPH Ejendomme et seriøst koncept, hvor de tilførte ejendommene værdi med gennemgribende renoveringer, før de blev solgt videre. Jansson siger, at han og hans medarbejdere aldrig nogensinde benyttede ordet »hundelort« om deres ejendomme. Til en artikel i Jyllands-Posten har han tidligere forklaret:

»Det, vi køber, skal være noget gammelt lort, det er netop det, vores koncept går ud på.«

(I dag siger Jansson, at han aldrig har udtalt sig til pressen - i den pågældende artikel har han kun ført »en samtale med en journalist uden for citat.«)

Om konkursen siger han:

»Jeg er ked af alle de mennesker, som mistede deres job. Dem i banker, dem i alle andre virksomheder samt mest af alt de mennesker, som arbejdede for mig i CPH. Men jeg kan ikke styre, hvad der sker efter konkursdagen, da dette er uden for min indflydelse. Derfor kan jeg ikke gøres ansvarlig for de ting, som eventuelt kunne forringe værdien af ejendommene eller andre aktiver til tab for kreditorerne.«

Sammenlignet med de store ejendoms­matadorer har hans egen indsats ifølge ham selv være beskeden:

»Alle de her mennesker, I skriver om, har haft ekstremt store engagementer i deres banker. Min samlede balance har været på størrelse med deres mellemstore ejendomme. Hvis du tager Eik Bank, så er der det, der hedder største kunder i banken. Det er dem, der rammer udlånsloftet. Altså 25 procent af bankens samlede udlån. Jeg har ikke engang været i nærheden. Ikke engang i Eik Bank, som er en relativt lille bank.«

Kurator Boris Frederiksen er ikke helt enig.

»CPH-koncernen har et så stort engagement i Eik Bank, at det her faktisk er et blandt flere store problemer, der får banken til at bukke under.«

Til leje på nordsjællandsk lystgård

Netværket af de ejendomsmatadorer, der handlede ejendomme på kryds og tværs, eksisterer ikke længere. Hans Henrik Palm (hans bankforbindelse var Amagerbanken) gik konkurs i 2010 og skylder stadig sine kreditorer mellem 200-300 mio. kroner. Han har måttet flytte fra sin villa på Hambros Allé i Hellerup, men forsøger at bygge en ny forretning op omkring restaurantdrift.

Kenneth Schwartz Thomsen (Roskilde Bank) skal for retten tiltalt for groft skattesvig midt i januar. Han nægter sig skyldig. Martin Klüts (Forstædernes Bank) gik ned med en gæld på mere end en mia. kroner. Han blev i august i byretten idømt 3 års fængsel for skatte- og skyldnersvig i forbindelse med salget af flere luksusbiler og kunstmalerier.

I retten vidnede Nils Jansson (Eik Bank), da Janssons kæreste kort før Klüts’ krak erhvervede en af bilerne – en Mercedes SL 65 AMG for 1,2 mio. kroner.

Amagerbanken, Roskilde Bank, Forstædernes Bank og Eik Bank er i dag alle fortid. Eik Bank brød sammen i september 2010 med samlede nedskrivninger på 2,5 mia. kr. samt yderligere en kvart mia. kroner i pantebrevs­afdelingen. I en advokat­undersøgelse slog Carsten Fode fra Kromann Reumert fast, at oprullede renter, rekonstruktioner og parkeringer, hvor en kunde solgte en ejendom videre til en anden, var med til at skjule bankens alvorlige problemer. Ifølge undersøgelsen kunne 12 nøglepersoner i og omkring banken holdes erstatningsansvarlige.

Men hvad så med Nils Jansson?

Selskabet CapReal, stiftet af Janssons kæreste, og hvor Nils Jansson har siddet i bestyrelsen, startede i foråret entreprenørvirksom­heden Vision +, som gik konkurs i 2011. Jansson leder sit nye selskab, Exito Byggeri, der først i det nye år møder 3F i Arbejdsretten i en sag om manglende løn til flere ansatte.

Privat er han stadig kæreste med Thea Christensen, som var med, da han oprettede sit første ejendomsselskab.

De bor i dag til leje på en lystgård i Nordsjælland. Den luksuriøse ejendom ejes af vognmand Michael Henriksen og var indtil for nylig sat til salg for 16,8 mio. kroner. Trods den personlige konkurs står Jansson i dag som ejer af otte tyre, syv kvier og 17 køer i Centralt HusdyrsbrugsRegister.

Han bruger efter eget udsagn det meste af sin tid på at grave render og har ingen planer om nogensinde at begynde at handle ejendomme igen.

»Jeg skal aldrig handle ejendomme igen,« siger han.

Glarmester Børge Pristed fra Benløse Centret frygter ellers, at den unge ejendomsudvikler vil slå til, når konjunkturerne på ejendomsmarkedet går op igen.»Man kan kun advare andre. Når der kommer en optur på ejendomsmarkedet, kan ham Jansson jo hoppe på igen, og jeg tror, de folk bliver ved. Det er aldrig dem, der kommer til at lide nød. På en eller anden mærkelig måde er det samfundet, der betaler regningen hver gang. Og det er jo os alle sammen.«

Business blogs Alle blogs

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

På trods af store udfordringer med infrastrukturen i mange af de store byer har et partnerskab mellem det offentlige og private længe været en sovende kæmpe.Hør Sampensions direktør Hasse Jørgensen fo...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere