19. juli 2008, 06:00

På Hermodsgade næsten ud mod Tagensvej ligger en byggetomt med et lille, svampeskadet hus med knuste ruder. Det ligner ikke ligefrem en million, men ifølge tingbogen er der udstedt ejerpantebreve til Roskilde Bank med en samlet værdi på 51 mio. kr. Den offentlige vurdering er på blot 5,4 mio. kr., mens de ca. 1.600 kvadratmeter senest er handlet for 17,8 mio. kr.

Grunden er blevet handlet frem og tilbage mellem to selskaber, hvis ejere har nære relationer, og de har på skift optaget store lån i grunden, der i flere år har været umulig at udvikle pga. en lejer, der ikke kunne genhuses på lignende vilkår.

Grunden tilhører i dag CMC Invest, der er ejet af ejendomsinvestoren Carsten Leonhard Knudsen og ejendomsmægler Christian Arne Klug. CMC køber første gang grunden den 20. marts 2006. På det tidspunkt er der tinglyst gæld for otte mio. kr., og CMC belåner grunden med yderligere 6,4 mio. kr. ved overtagelsen.

Solgt med fortjeneste
Allerede få måneder senere sælger CMC Invest grunden videre med en fortjeneste på 1,2 mio. kr. til Klug A/S - et selskab Carsten Leonhard Knudsen har stiftet sammen med den unge tømrer Simon Arne Klug få år tidligere, men som Leonhard har forladt igen.

Klug A/S når at eje grunden i godt et år, inden den igen bliver solgt til CMC Invest den 4. juli 2007. Forinden er der imidlertid blevet tinglyst et nyt ejerpantebrev til Roskilde Bank. Og det er på hele 36,6 mio. kr.

Den seneste handel på 17,8 mio. kr. giver en kvadratmeterpris på ca. 11.000 kr., hvilket er for dyrt i det nuværende ejendomsmarked ifølge en kilde med kendskab til det lokale ejendomsmarked.

Dermed tegner der sig et billede af en grund, der er blevet handlet op i pris mellem to selskaber, og som derudover er kraftigt overbelånt med Roskilde Bank som kreditor.

Det har ikke været muligt at træffe hverken Carsten Leonhard, Christian Arne Klug eller Simon Arne Klug og få en forklaring på dispositionerne. Derfor er det også nødvendigt at tage væsentlige forbehold på grundlag af de tilgængelige fakta.

For det første er det umuligt at se, hvor meget af gælden der er indfriet. Samtidig kan man ikke af tingbogen se, om ejerpantebrevene på Hermodsgade 3 er en del af en større forretning med Roskilde Bank, dvs. om det samme ejerpantebrev også er tinglyst på andre grunde.

Overpris eller ej
Og endelig er det svært at bedømme om 17,8 mio. kr. er overpris for grunden.

Det skyldes, at handlen kan være indgået langt tidligere end tingbogen viser, og skete det f.eks. ni måneder før tinglysningen, var det tidsmæssigt, da det københavnske ejendomsmarked var på sit allerhøjeste.

CMC Invests seneste årsrapport dækker 2006 og omfatter dermed ikke det seneste køb af grunden. Hvad der dog fremgår er, at selskabet ved årsskiftet 2006/2007 havde et negativt resultat på 1,8 mio. kr., en samlet gæld på 32,7 mio. kr. og ejede to ejendomme på Roskildevej og Sudervej.

Den eneste grund til, at der ikke er en negativ egenkapital i selskabet, er opskrivninger af ejendommenes værdi på 5,6 mio. kr.