Del : SMS
Berlingske Business

Verdens bedste boligfinansiering?

Det danske realkreditsystem er kaldt verdens bedste. Ekstremt lave renter til boligejere og robust nok til at gå stort set uberørt gennem finanskrisen. Men nu vil den sidste forening, Nykredit, omdannes til et aktieselskab. Kritikere kalder det en katastrofe for de 59 procent af landets befolkning, der bor i ejerbolig, og Nykredit er havnet i en storm af vrede kunder.

Gunnar Jensen er vred. Af flere årsager.

De gule mursten i hans hus i Fredensborg er som i stort set alle ejerboliger i Danmark finansieret af en kreditforening. Og som stort set alle boligejere har Gunnar Jensen oplevet, at gebyrerne for at finansiere murstenene i de senere år er vokset. Også selv om der uændret er sikkerhed for lånene i det rummelige parcelhus på Dr. Louises Allé et stenkast fra Fredensborg Slotshave.

Nykredit lægger tallene frem for kritiske politikere

Senest har Nykredit givet ham en ekstra regning på 10.572 kroner årligt, og derfor er Gunnar Jensen vred. Men han er også vred over, at det hæderkronede danske realkreditsystem til at finansiere boliger er på vej til at forsvinde helt. Prisstigningen fra Nykredit hænger nemlig sammen med en planlagt børsnotering, og dermed vil det sidste medlemsejede realkreditselskab forsvinde. De øvrige realkreditforeninger er for længe siden blevet opslugt af banker - senest da BRFkredit blev en del af Jyske Bank.

»Jeg kan rigtig godt lide den oprindelige tanke med realkreditforeninger - andelstanken. Det kan jo ikke gøres bedre og billigere, når der ikke er nogen, der skal tjene på det. Jeg er meget ked af, at det bliver lavet om til finansielle supermarkeder. Vi kan jo se, at det har kostet kunderne bunker af penge. Nykredit har jo for eksempel smidt milliarder af kroner ud på købet af Forstædernes Bank. Nu skal boligejerne betale for det, og det er ikke rimeligt,« siger Gunnar Jensen.

Han står ikke alene med sit synspunkt. Søren Ejlertsen, Realråd, er med 21 års erfaring landets første uafhængige rådgiver om realkreditlån. Han er oprørt over udviklingen.

»Det er et opgør med retten til billige boliglån i et system, der er en smuk og verdensberømt model for boligfinansiering,« siger han.

Artiklen fortsætter under billedet
06MAG20160302-121946-2-12#2.jpg
Gunnar Jensen vil gerne skifte realkreditselskab. Men lige her og nu er omkostningerne for store, synes han. Foto: Niels Ahlmann Olesen

Søren Ejlertsen mener, at det oprindelige realkreditsystem udgør en brik i det danske velfærdssamfund, fordi det i sin solidariske grundform holder hånden under de en boligejere, der kommer i uføre.

»Det er et endeligt opgør med velfærdsmodellen i boligfinansiering. Jeg ville nødig aflevere sådan et system for boligfinansiering til mine unger. Alle risikerer jo for eksempel at blive arbejdsløse, og så er man helt i lommen på en bank,« siger han.

Det danske realkreditsystem er mere end 200 år gammelt og har rødder tilbage til tiden efter den store brand i København i 1795. I den økonomiske oprydning efter branden blev Kreditforeningen af Husejere i København oprettet. Her blev grundstenen lagt for det unikke danske realkreditsystem - verdens bedste boligfinansiering, som det er blevet kaldt. Foreninger med gensidig og solidarisk sikkerhed, og hvor ejerne og kunderne er de samme.

Med Nykredits beslutning om at blive børsnoteret forsvinder den sidste klassiske forening og fuldender dermed realkredittens udvikling fra at være foreninger til at være blot et af benene i store finansielle koncerner.

Nykredit har gennem hele ugen trods en storm af protester fastholdt, at en børsnotering er nødvendig for at skaffe nok kapital til at klare kommende kapitalkrav fra myndighederne. Som Nykredit-topchef Michael Rasmussen forklarede i februar ved annonceringen af børsnoteringen:

»Vi skal rejse 25 mia. kr. for at møde den regulering. Det er af en størrelse, hvor vi har været nødt til at gøre os klar til at træffe en beslutning. Vi har stået ved en skillevej.«

Han gjorde det klart, at alternativet til en børsnotering var endnu voldsommere prisstigninger til kunderne end dem, der har ramt dem nu.

Men lydhørheden er ikke stor ude på det danske boligmarked. Ikke bare kunderne er vrede, også Forbrugerombudsmanden har meddelt, at hun vil se på de mange klager, og fredag formiddag så Nykredit sig nødsaget til at forklare sig over for Folketingets Erhvervsudvalg, der var inviteret til møde i Nykredits domicil i København.

05BUSTroels-Lund-Poulsen-18.jpg

Med Nykredits beslutning om at ville børsnoteres bliver der slået et sidste søm i ligkisten for det særlige danske realkreditsystem, mener Ole Bjerg, professor på CBS og forfatter til bogen »Gode Penge«.

»Det unikke danske realkreditsystem havde rod i andelstanken, og nu forsvinder den sidste forening. Den gamle struktur var en hjælpefunktion til økonomien og boligejerne, da foreningerne ikke var sat i verden for at tjene penge til nogle ejere. Indtægterne røg tilbage til medlemmerne, boligejerne. Med omdannelsen af Nykredit til et fuldtonet finansielt supermarked forsvinder det sidste levn af den gamle kultur,« siger Ole Bjerg.

I Fredensborg har Gunnar Jensen og hans familie oplevet realkredittens udvikling fra første parket. Familien købte sit første hus i 1985. Dengang var det normalt at overtage de såkaldte kontantlån sammen med en ejerbolig, og renten på lånet var på 19 procent og endnu højere på de pantebreve, man brugte til resten af finansieringen. Til gengæld var værdien af rentefradraget dengang på hele 73 procent.

Gunnar Jensen flyttede videre til det større og nuværende hus på Dr. Louises Allé i 1996. På det tidspunkt fandtes der stadig kun fastforrentede lån, og renten lå på 8 procent. Lånene var blevet af en anden type, obligationslån, der kan opsiges til kurs 100. Familien optog et ejerskiftelån på 1,2 millioner kroner - stadig i Realkredit Danmark. Lånet fra Realkredit Danmark lå formentlig i salgsopstillingen, og Gunnar Jensen overvejede ikke et andet realkreditselskab. Dengang var realkreditforeningernes tilbud stadig forholdsvis ensartede.

Artiklen fortsætter under billedet
06MAG20160302-121924-2-1230.jpg
Gunnar Jensen, som til en søndagsfeature fortæller om sine forskellige realkreditlån gennem mange år.

Men der var ændringer på vej. En af de store foreninger Realkredit Danmark var allerede i 1993 blevet omdannet og opdelt i en forening, et holdingselskab og et aktieselskab - en konstruktion, der gjorde det muligt at indgå tættere og tættere i samarbejde med banker. Først blev den nu forhenværende forening fusioneret med BG Bank, og senere i 2001 blev realkreditselskabet indlemmet helt i Danske Bank-koncernen.

Jørgen Nue Møller har om nogen været med på den rejse, som de danske boliglån har taget. Han var i 1980’erne en del af bestyrelsen i Kreditforeningen Danmark, der senere blev til Realkredit Danmark. Her var han fra 1993-2000 formand for bestyrelsen, hvorefter han fra 2000-2008 var næstformand for Danske Bank.

»Vi kom fra en verden, hvor realkreditten var en slags non-profit virksomhed med lave, men faste og sikre afkast. Men det var nødvendigt at transformere virksomheden,« siger Jørgen Nue Møller.

Det førte også til, at Realkredit Danmark i 1996 opfandt flekslånet - et lån med en rente, der blev tilpasset kortere eller længere mellemrum. Arkitekterne bag det hyperpopulære lån var i øvrigt Lars Rohde, der i dag er nationalbankdirektør, og Bjarne Graven Larsen, der i dag er investeringsdirektør i den store canadiske pensionskasse, OTTP.

03BUSMichael-Rasmussen-1608.jpg

Realkredit Danmark var det første af de store foreningsejede realkreditinstitutter, der endte på aktionærhænder.

»Jeg skal ikke kommentere Nykredits beslutning, men dengang var det ikke nogen morsom oplevelse for os. Et realkreditinstitut tjente ikke nær så mange penge som en bank, og når udenlandske investorer kiggede på os, så tænkte de, at det var en dårlig forretning,« husker Jørgen Nue Møller, som ikke begræder udviklingen.

»Realkredit-systemet består i sin enkelhed i at udstede lån mod sikkerhed i obligationer, som har pant i fast ejendom. Instituttets rolle er at bundte dem, der gerne vil have det. Sådan er det stadig. Hele udviklingen fra 1970’erne til i dag har handlet om at forøge kapitalsikkerheden i selve instituttet. Men der er også gået noget tabt i det gamle foreningsliv, som modellen stammer fra, og selvom det er smukt at tale om demokratiet, så mødte folk altså ikke op til generalforsamlingerne. De var jo blot interesserede i billige produkter, helt forståeligt,« siger Jørgen Nue Møller.

Artiklen fortsætter under billedet
06MAG20160302-121945-3-1229.jpg
Gunnar Jensen, som til en søndagsfeature fortæller om sine forskellige realkreditlån gennem mange år.

Jørgen Nue Møller mener, at de gamle institutter blot er fulgt med tiden på godt og ondt.

»Boligejerne har fået et meget større udbud af produkter og meget bedre mulighed for at tilpasse deres låneportefølje til deres konkrete økonomi. Men siden non-profit-dagene har bidragene fået en væsentlig skrue,« siger Jørgen Nue Møller.

Han mener dog ikke, at vi nu ser enden for det danske realkredit-system.

»Det grundlæggende produktsystem består, og i Nykredit består foreningen også. Men omvendt er jeg er glad for, at det ikke er mig, der skal stå på mål for det.«

Hos Realkreditrådet, der repræsenterer Nykredit, BRF Kredit og DLR Kredit, mener direktør Ane Arnth Jensen ikke overraskende, at kritikken af udviklingen er overdrevet.

»Jeg oplever, at folk er frustrerede over stigningen i deres bidrag. Jeg tænker, at det er klart, at når man bliver præsenteret for en ekstraregning. Men der er jo en forklaring på det. De krav, som bliver sat til selskabernes kapital, er voldsomme. Der ligger en stor regning allerede nu, og forventningen er, at den kan blive større med nye krav. Det er stadig verdens bedste boligfinansiering,« siger hun.

Hun peger netop på, at det danske system har udviklet sig utallige gange siden Københavns brand i 1795.

»Det ville være underligt, hvis man ikke udviklede sig. Systemet er sundt og effektiv og billigt. Det skyldes, at man har tilpasset sig. De grundlæggende elementer i modellen er uantastede. Det er super gennemsigtigt. Du kan se rente og biddrag. Det kan du ikke, hvis du låner i banken. Det sker heller ikke i andre lande. Samtidig kan du indfrie dit lån til markedskurs. Det er stadig en kronjuvel i hele modellen,« siger hun.

Men den erfarne rådgiver Søren Ejlertsen peger på et punkt, hvor der er kommet en revne i juvelen. Oprindelig var realkreditlånene nemlig finansieret med de rene realkreditobligationer, RO. Men i 2007 vedtog Folketinget - kraftigt ansporet af bankerne - Loven om SDO-obligationer. Loven slap bankerne ind på markedet med mulighed for at udstede realkreditlån med de nye og internationalt kendte såkaldte SDO-obligationer.

edit-sagen på to minutter.jpg

Den banebrydende lov fjernede en skillelinie mellem de klassiske realkreditinstitutter og bankerne. Sikkerheden for lånet er nu ikke længere kun den belånte ejendom og den solidariske reservefond i foreningen. Det er også anden kapital, som banken må holde som sikkerhed. Dermed rykkede dansk realkredit et stort skridt væk fra den særlige danske model og tættere på den måde, andre lande finansierer boliger på - nemlig via banklån.

»Det betyder, at de fremover bare kan hæve renten, hvis du for eksempel bliver arbejdsløs. Man vender måske aldrig tilbage til solidarisk hæftelse. Men man bør fastholde, at der betales penge ind i en reservefond, som forbliver i selskabet,« siger Søren Ejlertsen.

Han begræder Nykredits planer om en børsnotering, da Nykredits særlige ejerforhold og dominerende markedsposition hidtil har holdt konkurrenterne i skak.

»Så længe, der er en andelsbaseret forening tilbage, så er de store bank-ejede koncerners priser blevet holdt i skak. Nu har Nykredit hævet priserne. Men det er netop fordi, de har en ny plan med børsnoteringen,« siger Søren Ejlertsen.

Artiklen fortsætter under billedet
06MAG20160302-121955-3-1228.jpg
Gunnar Jensen, som til en søndagsfeature fortæller om sine forskellige realkreditlån gennem mange år.

Han anfægter desuden realkreditsektorens argument om, at forøget kapital er nødvendig for at få de såkaldte ratingbureauer til at tildele de danske realkreditobligationer en god karakter - hvilket giver lave renter til boligejerne. Ifølge Søren Ejlertsens vurdering ville de gamle, rene realkreditobligationer have haft en rente, der var 0,1 procent højere end de nye obligationstyper. Men det er intet i forhold til de forhøjelser af bidragssatserne, som kunderne nu har oplevet.

Der har været stor debat om baggrunden for Nykredits beslutning om en børsnotering. Realkreditkæmpen angiver selv nuværende og kommende skrap regulering fra danske og europæiske myndigheder, men har ikke ønsket at lægge det konkrete regnestykke bag frem for offentligheden. Ifølge Ane Arnth Jensen var Nykredits beslutning nødvendig:

»Årene har vist, at det er nødvendigt at skaffe sig kapital udefra. Hvis ikke realkreditten havde tilpasset sig det, så havde man ikke kunne tiltrække sig kapital. Det essentielle er stadig det samme, men man er nødt til at tilpasse sig krav udefra.«

Så langt er professor på CBS, Ole Bjerg, enig.

»Kapitalkravene er den måde, som myndighederne forsøger at holde styr på de store finansielle koncerner, men regningen bliver sendt videre til kunderne. Det ser vi jo tydeligt nu med Nykredit,« siger han.

Han mener, at problemet bunder i liberaliseringen af de finansielle markeder.

»I stedet for at have forskellige finansielle institutioner, som varetager forskellige funktioner, så har man blandet det hele sammen i en pærevælling. På kort sigt giver det effektivitetsgevinster og stordriftsfordele. Men senere giver det ustabilitet og koncentrerer den finansielle magt. Du får institutioner, som er »too big to fail«, hvilket ikke nødvendigvis er i samfundets eller boligejernes interesse,« siger Ole Bjerg.

Jyske Banks direktør Anders Dam

Regningen for det ender hos boligejere som Gunnar Jensen og familien i Fredenborg. Han har nu fået en prisstigning på i alt 10.572 kr. årligt på sine lån, hvoraf en tredjedel ligger som fastforrentet lån og to tredjedele som treårige flekslån, F3. Og det har for alvor tvunget Gunnar Jensen til at forholde sig til omkostninger.

»Jeg har slet ikke tænkt over bidragssatserne tidligere. Først da renten begyndte at blive så lav, som den har været i de senere år, blev den pludselig til at få øje på,« siger han.

Gunnar Jensen er ellers ikke en novice i realkredit, og familien har i to omgange konverteret sine lån ned og op i takt med renteudviklingen og tjent penge på det. Det foregik via den mangeårige bankforbindelse Spar Nord, som samarbejder med Nykredits datterselskab Totalkredit. Derfor endte lånene der.

Med henholdsvis fastforrentet og F3-lån er familiens lånetyper ellers ikke dem, der rammes hårdest af prisstigningerne. Men Gunnar Jensen har afdragsfrihed på sine lån og derfor får han alligevel de solide prisstigninger.

»Men det er jo noget sludder at sige, at afdragsfrihed udgør en meget større risiko. Det er jo alligevel mikroskopisk, hvad man i begyndelsen afdrager på et 30-årigt annuitetslån. Afdragene kommer jo først til sidst,« siger han.

Gunnar Jensen har aldrig rigtig kigget på omkostninger og bidragssatser før, og han forsøger generelt ikke altid at få tingene så billigt som muligt. Han går mere op i at få en god og reel service eller vare - og bruger f. eks. typisk håndværkere, han har anvendt før.

Men i denne sammenhæng synes han ikke, at regningen bør ende hos ham, lige som han synes, der er urimeligt, at bankerne i Totalkreditsamarbejdet automatisk får halvdelen af bidragsbetalingerne:

»Nykredit vil polstres bedre og børsnoteres. Men hvem har glæde af det? Boligejerne har ikke glæde af det, og aktieejerne vil jo gå ind i det for at tjene penge. Jeg er irriteret over, at jeg nu uden grund skal betale til bankerne, så de kan tjene endnu mere. Det er fint nok, at banken skal have noget for at formidle lånet, men hvorfor skal de have løbende betaling midt i en periode, blot fordi Totalkredit egenhændigt beslutter at hæve bidragssatsen,« spørger han.

Gunnar Jensen vil gerne skifte realkreditselskab. Men lige her og nu er omkostningerne for store.

0 Kommentarer

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere