11. marts 2010, 11:43

Det står skidt til med ejendomsvurderingerne i Danmark. De rammer væsentligt mere ved siden af, end vurderingerne i en række nabolande, hvilket for eksempel betyder, at balancerne i danske ejendomsselskabers og pensionsselskabers regnskaber er tilsvarende upræcise.

Det fremgår af en ny analyse fra Ejendomsforeningen Danmark.

Flere ressourcer

Danmark er ikke med i undersøgelsen, men økonomerne fra Ejendomsforeningen Danmark har ud fra data fra IPD,analyseret 561 handler fra perioden 2004 til 2008 og fundet en gennemsnitlig afvigelse på 21 procent.

- Det er en tanke værd. Det er ikke, fordi det er helt galt i Danmark. Men vi må konstatere, at vi er dårligere til vurderingerne, end man er i udlandet, siger Morten Marott Larsen, der er cheføkonom i ejendomsforeningen.

Han foreslår, at man sætter flere ressourcer af til at uddanne de medarbejdere i ejendomsselskaber og pensionskasser, der foretager vurderingerne. Det er nemlig den typiske fremgangsmåde i Danmark, hvor det f.eks. i England og Sverige er meget mere normalt at bruge eksterne valuarer.

Kontroversielt synspunkt

I samme sammenhæng foreslår Morten Marott Larsen, at man overvejer at bruge eksterne valuarer lidt tiere, for eksempel hvert tredje år. Men netop dette er et kontroversielt synspunkt i den danske ejendomssektor, hvor det er en udbredt holdning, at valuarernes arbejde ikke er bedre end det, man selv kan gøre.

- I den periode, det handler om, var der især på boligejendomme nogle vanvittige priser, hvor der blev handlet til afkast under to procent. Så kunne man pludselig se, at man kunne sælge ejendommene til meget højere priser, end de var bogført til, og så var det klart, at man gjorde det. Det har betydet, at der var stor forskel mellem vurderinger og salgspriserne, men det kan man ikke tolke sådan, at vurderingerne er forkerte, siger Birger Grubbe, der også efterlyser en opdeling på selskabernes og valuarers vurderinger for at se, hvilke der er mest præcise.

Det sidste er materialet for småt til, oplyser Morten Marott Larsen. Han er enig i, at der er en effekt fra handlerne med boligejendommene i midten af 00erne. Men han afviser, at det kan forklare hele forskellen mellem Danmark og de andre undersøgte lande.

Kun svagt fald

Hvis det er rigtigt, at danske ejendomsbesiddere er dårlige til at vurdere deres portefølje, kan det være en medvirkende årsag til det noget overraskende resultat, da 2009-tallene for IPDs ejendomsindeks for Danmark blev præsenteret for et par uger siden.

Her ville man ikke gætte, at der var krise, hvis man ikke vidste det i forvejen. Værdien af ejendomsmassen var ifølge indekset kun faldet med 1,4 procent, hvilket er en meget mild korrektion i forhold til værdiforøgelser på 12 procent i 2005, 11,2 procent i 2006 og 5,2 procent i 2007.

Samtidig var det direkte afkast på driften stort set som i de foregående år, selv om tomgangen er øget med næsten 40 procent i løbet af 2009. Morten Marott Larsen oplyser, at det dels skyldes, at man har sparet på driftsomkostninger, dels kontraktfastsatte huslejestigninger for de lejere, der er tilbage.