25. februar 2010, 16:23

I sidste uge lagde Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) en stribe vejledninger ud på deres hjemmeside. De handler om, hvordan medlemsforeningerne gør deres årlige regnskaber mere oplysende. Noget, der er stærkt tiltrængt, fordi det hjælper køberne af boligerne til at gennemskue muligheder og risici ved den investering, de er på vej til at foretage.

Men der lå andet og mere end forbrugeroplysning bag ABFs tiltag. I sidste ende handler det om at bevare den såkaldte tilbudspligt. Det er den, der gør, at lejere har ret til at stifte en andelsforening og overtage en ejendom til samme pris, som en ekstern køber har budt.

Uden tilbudspligt vil tilgangen af nye andelsboligforeninger være begrænset til de nybyggerier, der mere sjældent bliver udbudt som andelsforeninger.

Baggrunden for bekymringen om tilbudspligtens fremtid er denne: I de boomende år på ejendomsmarkedet gik mange andelsboligforeninger over til at lade deres ejendomme værdisætte efter valuarers eller Skats vurderinger. Dermed fik den enkelte andelshaver også del i festen på boligmarkedet, i form af en stigende andelskrone.

Festen er forbi

Nu er festen så forbi, og andelsboliger kan godt sælges til priser under andelskronen, hvis der ikke er nogen, der vil give den fulde pris. Men de må ikke sælges til priser over andelskronen. Det system fører en mængde problemer med sig. Især har hverken købere eller sælgere endnu vænnet sig til, at andelskronen og handelsprisen ikke er et og det samme, sådan som det i langt de fleste tilfælde var indtil for få år siden.

Derfor appellerer flere aktører omkring markedet indtrængende til politikerne om at ophæve maksimalpriserne og tage konsekvensen af, at markedet for andelsboliger i dag snarere er en forlængelse af ejerboligmarkedet end af lejermarkedet. Når købere og sælgere er blevet investorer i en større skala, har de også ret til den gennemsigtighed, der ligger på et frit marked, lyder argumentet.

Ser problemer

Men så enkelt er det ikke for ABF. Der er nemlig stadig en forskel mellem værdisætningen af ældre andelsboliger og ejerboliger - de første skal efter loven følge udlejningsmarkedet, og det er holdt nede af lejelovens begrænsning af huslejen.

Med en ophævelse af maksimalpriserne vil lejerne i princippet kunne købe ejendommen den ene dag til den lave pris for udlejningsejendomme, for så dagen efter at indkassere gevinsten ved at sælge til den høje pris på ejermarkedet. Det ligger fjernt fra den oprindelige intention med tilbudspligten - at give lejerne mulighed for at få ejerskab i deres bolig til en overkommelig pris.

- Det ville gøre det svært at forsvare, at tilbudspligten skal bevares, siger Jan Hansen, direktør i ABF.

Det er for at afværge dette scenarie, at organisationen arbejder for at løfte informationsniveauet. På den måde vil man undgå misforståelser ude i markedet og dermed drible uden om den regelforenkling, der ligger i at ophæve maksimalpriserne.

Gylden mulighed

Statsautoriseret ejendomsmægler Martin Østengaard, medejer af Andelsbutikken på Østerbro i København, peger på et meget konkret problem ved maksimalprisen:

Værdien af en andelsejet ejendom bliver delt ud på de enkelte boliger, fordelt efter størrelsen af disse. Men når der skal handles på markedsvilkår, er der mange andre forhold end blot antallet af kvadratmeter på dagsordenen. Det spiller for eksempel ind om boligen ligger i stueplan eller højere oppe i ejendommen, og om den ligger ud til en stærkt trafikeret vej eller roligt ind mod gården.

Det betyder, at købere af gode lejligheder lige nu betaler relativt meget, og at de hurtigt vil ramme maksimalprisen, når boligmarkedet retter sig igen, hvorimod andelshavere i dårlige lejligheder i højere grad vil få den fulde værdi af en prisstigning.

- I det nuværende marked bliver de fleste andelsboliger handlet til priser under andelskronen. Det betyder, at man har en gylden mulighed for at ophæve maksimalprisen. Lige nu vil det hverken genere sælgere eller købere, siger Martin Østengaard.

Han tilføjer, at politikerne også uden maksimalpriser vil have en interesse i at opretholde tilbudspligten, fordi andelsforeninger er gode til at vedligeholde deres ejendomme.

For høje priser

Også cheføkonom Elisabeth Toftmann Asmussen fra Realkredit Danmark mener, at reglerne om maksimalpriser giver anledning til en masse ulemper. Realkredit Danmark mener, at hele to tredjedele af andelsboligerne bliver handlet til en for høj pris, og selv om det lyder bagvendt, giver cheføkonomen maksimalpriserne en god del af skylden.

- Folk har svært ved at forstå, hvilken rolle maksimalprisen har - og at den pludselig kan falde til et niveau, der er meget lavere, end hvad man som andelshaver har betalt for sin andel. Hvis man ophævede den, ville det være mere klart, at det er et frit marked, og at prisen står til forhandling, siger Elisabeth Toftmann Asmussen.

Men Jan Hansen mener, at det i høj grad handler om tilvænning.

- Man skal huske, at det kun er i København og de andre større byer, at man har taget det som en selvfølge, at andelskronen var lig med prisen. Andre steder i landet har det været anderledes, og der har man vænnet sig til at håndtere det. Så kan man også vænne sig til det i København, siger Jan Hansen.