Del : SMS
Berlingske Business

Nye regler om istandsættelse ved fraflytning

damgaard
Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent. Foto:

Som følge af ændringer i lejeloven kan det ikke længere aftales, at en lejer af et boliglejemål skal nyistandsætte lejemålet ved fraflytning, men udlejer kan stadig kræve istandsættelse på lejers regning.

Artiklen fortsætter under annoncen

Før den nye lejelov trådte i kraft 1. juli 2015 kunne udlejer og lejer frit aftale, at lejer skulle nyistandsætte et lejemål ved fraflytning, hvis lejemålet var nyistandsat ved lejers indflytning. En sådan aftale vil ikke længere gyldigt kunne indgås, efter at de nye ændringer i lejeloven er trådt i kraft.

Baggrunden for lovændringen er blandt andet, at mange lejere fik store regninger til istandsættelse, når de fraflyttede et lejemål, uafhængigt af, at de kun havde beboet det i kort tid, og at lejligheden fremstod i pæn stand.

Et nyere eksempel er en Vestre Landsrets dom fra 2011, hvor en lejer skulle betale for at få en lejlighed nyistandsat ved fraflytning, selv om lejligheden fremstod nyistandsat.

Lejer kan fortsat være ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse, men det kan ikke aftales, at lejer skal sætte lejemålet i bedre stand, end hvad der er påkrævet efter ejendommen og det lejedes karakter. Dette er politisk blevet betegnet som en pligt til »normalistandsættelse«.

lejelov_brevkassen

En forpligtigelse til normalistandsættelse eksisterede også efter de tidligere regler i lejeloven, da det var (og er) den istandsættelsesforpligtigelse, lejer havde, hvis det var aftalt, at lejer havde den indvendige vedligeholdelsespligt, men at lejemålet ikke skulle nyistandsættes.

Ulempen ved at aftale »normalistandsættelse« er, at det konkret kan være svært at afgøre, hvad der er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter. Normalistandsættelse vil blive aftalt i flere lejekontrakter fremover, da en aftale om nyistandsættelse er udelukket efter de nye regler. Dette kan give et øget antal konflikter mellem lejer og udlejer.

En Vestre Landsrets dom fra 1992 kan anvendes som et fortolkningsbidrag til at fastlægge, hvad der kan kræves under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter. I denne sag blev det fastslået, at lejer efter en periode på cirka fem år, hvor der ikke var skiftet maling og tapet, var forpligtiget til at betale udgifterne til dette.

søren damgaard

På baggrund af dommen er det nærliggende at antage, at lejeperioder på over fem år i hvert fald er tilstrækkeligt til, at udlejer kan kræve, at lejer foretager tapetsering og maling, hvis denne har en pligt til at normal­istandsætte. Imidlertid må det afhænge af det lejedes karakter, og hvor godt lejer har behandlet lejemålet løbende. Det fremgår af et svar fra ministeren for by-, bolig- og landdistrikter, at det forventes, at lejer er forpligtiget til at nymale en lejlighed efter tre-fire års brug.

Det kan generelt siges, at der er tale om en konkret vurdering, hvor der må skeles til, hvor lang tid lejer har beboet lejemålet, og at lejer skal istandsætte lejligheden, hvis dette er rimeligt og sædvanligt. Det kan være svært at udlede konkrete svar fra disse generelle betragtninger.

Ministeren for by, bolig og landdistrikter har flere gange givet udtryk for, at lejemålets stand ved lejers indflytning spiller en afgørende rolle for omfanget af vedligeholdelsesforpligtigelsen.

Dette fremgår ikke direkte af loven, men det er korrekt, at lejemålets stand ved overtagelsen må være med til at definere »ejendommen og det lejedes karakter«, og derfor påvirker omfanget af vedligeholdelsesforpligtigelsen. Det er derfor vigtigt, at lejemålet fremstår præsentabelt ved lejers indflytning.

05BUSloka_familielaan02.jpg

Ændringen i loven er ikke nødvendigvis en fordel for alle lejere. Hvis lejer et flytter ind i en nyistandsat lejlighed og bor der i to år, vil lejer et kunne fraflytte lejligheden uden at skulle foretage nogen form for vedligeholdelse, hvis det ikke er påkrævet efter ejendommen og det lejedes karakter.

Hvis lejligheden efterfølgende udlejes til lejer to, der ligeledes bor i lejligheden i to år, vil denne formentlig kunne tilpligtes at sætte lejligheden i stand i form af maling af vægge og lofter samt afslibning af gulve.

Udlejer har derfor også i vidt omfang fremover mulighed for løbende at få sine lejemål sat i stand på lejers regning, såfremt udlejer husker at pålægge alle lejere vedligeholdelsespligt i lejekontrakten.

Der vil dog fremover gå længere tid imellem, at udlejer kan få sine lejemål sat i stand, end hvis der fortsat kunne aftales nyistandsættelse, og normalistandsættelsesforpligtigelsen indebærer herudover en væsentlig usikkerhed om, hvornår istand­sættelses­arbejderne kan kræves udført.

0 Kommentarer

Business blogs Alle blogs

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen</p>

Hør investeringsdirektør Henrik Olejasz fortælle hvor galt det i virkeligheden står til med Italien, og om vi er på vej mod en ny EU-krise efter nej'et ved folkeafstemningen søndag:

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere